L’indivision est une situation juridique où plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien immobilier. Cette situation peut survenir suite à une succession, un achat réalisé à plusieurs, ou d’autres circonstances comme une donation. La gestion fiscale des biens en indivision requiert une attention particulière, notamment lors des déclarations annuelles. Ce guide vous accompagne dans les démarches à suivre pour la déclaration fiscale 2025 (revenus 2024) lorsque vous êtes en situation d’indivision.
Calendrier des déclarations 2025
Pour l’année 2025, voici les dates importantes à retenir :
- Ouverture du service de déclaration en ligne : 10 avril 2025
- Date limite pour les déclarations papier : 20 mai 2025 à 23h59 (y compris pour les Français résidant à l’étranger)
- Date limite pour les déclarations en ligne selon votre département de résidence : 22 mai 2025 à 23h59 pour les départements 01 à 19 et pour les personnes ne résidant pas en France (consultez le calendrier complet sur impots.gouv.fr pour les autres départements)
Comprendre l'indivision fiscale
Définition et particularités
Dans une indivision, chaque coïndivisaire est considéré comme propriétaire d’une fraction équitable du bien, selon sa quote-part. Cette situation particulière influence directement la fiscalité applicable, notamment en matière d’impôt sur le revenu et d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Impact sur les différents impôts
- Impôt sur le revenu (revenus fonciers)
- Chaque indivisaire doit déclarer sa part proportionnelle des revenus générés par le bien (loyers) et des charges déductibles dans sa déclaration de revenus personnelle
- La taxe foncière est considérée comme une charge pour l’indivision, chaque co-indivisaire est redevable du pourcentage correspondant à sa quote-part
- Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
- Si la valeur du bien en indivision dépasse les seuils de l’IFI, une déclaration spécifique est requise
Préparation de la déclaration des revenus fonciers en indivision
Étapes essentielles
- Identifiez clairement tous les coïndivisaires et accordez-vous sur la manière de déclarer le bien Fondationdefrance
- Désignez un représentant parmi les coïndivisaires pour faciliter la gestion et la déclaration du bien
- Choisissez entre le régime micro-foncier et le régime réel pour la déclaration des revenus locatifs
- Rassemblez tous les documents nécessaires
- Effectuez la déclaration en ligne sur impots.gouv.fr
Choix du régime fiscal
Régime micro-foncier :
- Applicable si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an
- Dans ce cas, vous devez simplement remplir la case 4BE de votre formulaire de déclaration de revenus n°2042
- Un abattement forfaitaire de 30% est automatiquement appliqué sur les revenus fonciers encaissés
Régime réel :
- Obligatoire si vos revenus fonciers dépassent 15 000 € par an
- Vous pouvez également le choisir volontairement si vous estimez vos charges supérieures à l’abattement de 30%
- Ce régime nécessite l’utilisation du formulaire 2044 pour les revenus fonciers
Documents nécessaires
Pour une déclaration en indivision, vous devez réunir :
- L’acte de propriété ou tout document attestant de la répartition des parts
- Les revenus locatifs perçus durant l’année 2024
- Les charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.)
- Le relevé de provisions pour charges de copropriété
Déclaration des biens immobiliers en indivision
Obligation déclarative spécifique aux biens immobiliers
Depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation en France sont soumis à une obligation de déclaration conformément à l’article 1418 du Code général des impôts (CGI). Cette mesure permet à l’administration fiscale d’identifier les locaux imposables, notamment pour la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et la taxe sur les logements vacants.
Tous les propriétaires, qu’il s’agisse de particuliers, d’entreprises ou de sociétés civiles immobilières (SCI), doivent effectuer cette déclaration. Cela inclut les propriétaires indivis et usufruitiers.
Procédure de déclaration
La déclaration s’effectue en ligne via le service « Gérer mes biens immobiliers » sur le site impots.gouv.fr. Ce service permet aux propriétaires de centraliser toutes leurs démarches liées à la déclaration de leurs biens immobiliers.
En indivision, une seule déclaration doit être faite pour chaque bien, peu importe le nombre de co-indivisaires. Les revenus générés par la location seront ensuite répartis au prorata des parts entre indivisaires, pour l’imposition à l’impôt sur le revenu.
Vous pouvez effectuer une déclaration de biens immobiliers à tout moment de l’année via votre espace personnel sécurisé sur le site impots.gouv.fr. Vous pouvez aussi signaler une évolution concernant vos biens immobiliers lorsque vous effectuez votre déclaration de revenus en ligne.
Date limite
En cas de modification de l’occupation, de vente ou de donation, la déclaration doit être mise à jour avant la date limite fixée au 1er juillet 2025.
Particularités de la déclaration des revenus fonciers en indivision
Répartition des revenus et charges
Chaque indivisaire doit déclarer sa part proportionnelle des revenus générés par le bien (loyers) et des charges déductibles dans sa déclaration personnelle. Il est essentiel que les coindivisaires s’accordent sur la répartition des revenus et des charges pour assurer une déclaration conforme.
Cas du déficit foncier
Le déficit foncier peut être particulièrement intéressant en indivision, notamment lors de travaux importants :
- Chaque indivisaire peut imputer sa quote-part du déficit sur ses autres revenus fonciers
- Le surplus éventuel est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an
- Le reliquat est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
Nouveautés fiscales 2025 impactant les indivisions
La loi de finances pour 2025 a été publiée au Journal officiel du 15 février 2025. Parmi les mesures importantes :
- Hausse du barème de l’impôt sur le revenu (IR) : les tranches du barème, ainsi que les seuils et limites associés, augmentent de 1,8%
- Prorogation du dispositif Loc’Avantages de réduction d’impôt jusqu’en 2027
- Limite de 1 000 € pour les dons destinés à l’aide aux personnes en difficulté pérennisée
Simulateur IFI indivision 2025
Conseils pratiques pour optimiser sa déclaration en indivision
- Anticiper la répartition des charges et revenus
- Établissez un document clair indiquant la quote-part de chaque indivisaire
- Conservez tous les justificatifs de charges et de revenus
- Évaluer l’intérêt du régime réel
- Comparez l’abattement forfaitaire de 30% avec vos charges réelles
- Si vos charges dépassent 30% de vos revenus, optez pour le régime réel
- Planifier les travaux de manière stratégique
- Coordonnez les travaux pour optimiser les déficits fonciers
- Différenciez bien les travaux déductibles de ceux qui ne le sont pas
- Ne pas oublier la déclaration des biens immobiliers
- Si la situation d’un bien reste identique à celle déclarée l’année précédente, aucune nouvelle démarche n’est requise
- En revanche, tout changement doit être signalé dans l’année fiscale en cours
Conclusion
La gestion fiscale d’un bien en indivision nécessite une coordination entre tous les indivisaires et une bonne connaissance des régimes fiscaux applicables. Pour 2025, assurez-vous de respecter les dates limites de déclaration et d’optimiser votre situation fiscale en fonction de votre situation particulière.
Pour plus d’informations, n’hésitez pas à consulter le site impots.gouv.fr ou à faire appel à un expert en fiscalité immobilière, particulièrement recommandé pour les situations d’indivision complexes.
