PACS et indivision : achat, crédit, séparation et décès

Acheter à deux en indivision n’oblige pas à choisir le régime d’indivision dans la convention de PACS. Vous pouvez rester en séparation de biens et devenir copropriétaires d’une maison, par exemple à 60 % et 40 %. Les parts doivent être établies dans l’acte d’acquisition en cohérence avec le régime applicable.

La séparation de biens est le régime légal des PACS conclus depuis le 1er janvier 2007, sauf choix contraire. Chaque partenaire conserve ses biens personnels. Le choix conventionnel d’indivision répond à une autre logique : il soumet les acquisitions entrant dans son champ à une répartition par moitié, même si les contributions sont inégales.

Sources : Code civil, article 515-5 : biens et dettes personnels, Code civil, article 515-5-1 : option pour l’indivision par moitié et Service Public : effets du PACS et propriété du logement. Pour les mécanismes généraux de détention à plusieurs, consultez la définition et les principales situations d’indivision.

Oui. Ne transposez pas automatiquement le régime légal actuel à un ancien PACS. Pour un pacte conclu avant le 1er janvier 2007, vérifiez la convention initiale, ses modifications éventuelles et la date d’achat. Les règles anciennes comportaient une présomption d’indivision ; leur application dépend du dossier et des actes.

Présentez au notaire les versions successives de la convention et leurs dates d’enregistrement. Une convention modificative peut soumettre les partenaires aux règles actuelles, mais elle ne remplace pas l’analyse d’un bien acquis auparavant. La fiche Service Public : effets du PACS et propriété du logement distingue les anciens PACS non modifiés et les régimes choisis. Ce contrôle évite de lire un acte récent et un acte ancien comme s’ils relevaient du même cadre.

Pas automatiquement. Il faut distinguer les droits inscrits dans l’acte, l’obligation d’aide matérielle et une éventuelle créance. L’Code civil, article 515-4 : aide matérielle et solidarité prévoit une aide matérielle proportionnelle aux facultés des partenaires, sauf organisation conventionnelle différente.

Dans un arrêt du 27 janvier 2021, la Cour de cassation a validé le refus d’une créance pour des mensualités du logement indivis payées par un partenaire : les juges avaient retenu que ces paiements correspondaient à ses facultés contributives et à son aide matérielle. Cette décision ne signifie pas que tout paiement immobilier est toujours exclu des comptes.

Pour apprécier votre situation, rassemblez la convention, les preuves des versements, les revenus sur la période concernée et les autres dépenses de la vie commune. Identifiez aussi les paiements effectués après la rupture, distincts de ceux de la vie commune. Source : Cour de cassation, 1re chambre civile, 27 janvier 2021, n° 19-26.140 : crédit et aide matérielle.

L’Code civil, article 815-13 : dépenses et comptes d’indivision encadre certaines dépenses de conservation et d’amélioration du bien indivis. Les créances personnelles entre partenaires relèvent également des règles de liquidation de l’Code civil, article 515-7 : dissolution et liquidation. Le bénéficiaire, la cause et le calcul d’une créance doivent être qualifiés : additionner des factures puis les soustraire du prix ne suffit pas.

Avec l’option d’indivision, l’absence de recours prévue pour une contribution inégale à l’acquisition n’efface pas toutes les créances possibles. Il faut notamment tenir compte des exceptions légales d’emploi de fonds et distinguer une dette personnelle, une dépense sur le bien et une charge de la vie commune.

Pour documenter la demande, consultez les preuves et limites du remboursement d’un apport personnel. Les règles du PACS, l’aide matérielle et l’origine des fonds doivent être examinées séparément.

Non. La solidarité légale du PACS concerne les dettes de la vie courante dans les limites de l’article 515-4. Elle ne s’applique pas aux dépenses manifestement excessives. Sans consentement des deux partenaires, les achats à tempérament et les emprunts sont exclus, sous réserve des emprunts modestes nécessaires à la vie courante et de la limite cumulée prévue par le texte.

Un prêt immobilier signé par les deux partenaires relève aussi du contrat bancaire. La propriété peut être à 60/40 alors que la banque dispose d’engagements contractuels qui ne se limitent pas à ces pourcentages. Lisez les clauses de solidarité, les garanties et les quotités d’assurance.

La rupture du PACS, le départ du logement ou la cession de sa part ne libèrent pas automatiquement un co-emprunteur. La banque doit accepter la désolidarisation ou une autre solution ; le remboursement complet du crédit constitue une voie distincte. Demandez une réponse écrite avant d’arrêter le montage de rachat. Sources : Code civil, article 515-4 : aide matérielle et solidarité et Service Public : engagements des co-emprunteurs après séparation.

Les pouvoirs de gestion dépendent du régime de l’indivision et de la convention. Dans une indivision ordinaire, l’article 815-3 prévoit certaines décisions d’administration à une majorité d’au moins deux tiers des droits, avec information des autres. Il ne donne pas à celui qui paie le plus le pouvoir de décider seul.

À 50/50, aucun partenaire ne détient à lui seul deux tiers des droits. Une détention à 70/30 ne permet pas davantage de vendre seul tout l’immeuble. Distinguez conservation, administration, location et disposition avant de rechercher la règle de signature. Source : Code civil, article 815-3 : décisions dans l’indivision ordinaire.

Dans le régime conventionnel d’indivision du PACS, l’article 515-5-3 prévoit, sauf clause contraire, que chaque partenaire est gérant avec les pouvoirs renvoyés aux articles 1873-6 à 1873-8. Il faut donc vérifier ces pouvoirs spécifiques ; appliquer une règle générale de majorité à tous les actes serait insuffisant. Sources : Code civil, article 515-5-3 : gérance et convention d’indivision et Code civil, article 1873-6 : pouvoirs du gérant.

Préparez un suivi commun des dépenses, des décisions et des revenus éventuels. Pour un logement loué, consultez les règles de location d’un bien en indivision en tenant compte du régime particulier de votre PACS. Un mandat, un accord d’occupation et des comptes lisibles réduisent les malentendus sans modifier les droits de propriété.

L’usage privatif d’un bien indivis peut donner lieu à une indemnité d’occupation, sauf accord contraire. Le départ d’un partenaire ne lui retire pas sa quote-part. Il faut préciser qui utilise le logement, si cet usage exclut l’autre et ce que les partenaires ont convenu.

Fixez par écrit les modalités d’accès, la période d’occupation, les charges et le traitement éventuel de l’indemnité. Son montant ne se confond ni avec une mensualité de crédit ni avec un loyer automatiquement égal à celui du marché. Les sommes payées pour le prêt ou le bien doivent être rapprochées des comptes selon leur qualification.

L’Code civil, article 815-9 : usage et indemnité d’occupation encadre l’usage et la jouissance du bien indivis. Le guide occupation d’une maison indivise et indemnités développe les situations. Si un accord ne peut être trouvé, les droits d’usage et les mesures provisoires demandent une analyse adaptée au litige.

Le droit de partage n’est pas le total des frais du notaire. L’Code général des impôts, article 746 : droit de partage après rupture du PACS prévoit un taux de 1,1 % pour les partages des intérêts patrimoniaux consécutifs à une rupture de PACS. Le taux de droit commun est de 2,5 % ; la qualification et les conditions de l’opération restent à vérifier.

N’appliquez pas 1,1 % à n’importe quel prix de rachat ou de vente. L’acte retenu, son assiette et le traitement des soultes déterminent l’imposition. Ajoutez séparément les émoluments, formalités, débours et éventuels frais bancaires.

Demandez un décompte détaillé précisant les hypothèses avant de conclure. Le guide des frais de notaire en indivision aide à distinguer impôts, rémunération et financement. Il n’existe pas de budget universel calculé sur la seule quote-part de celui qui quitte le logement.

Non, le PACS ne fait pas du partenaire un héritier légal. Si chacun possède la moitié d’une maison, le survivant conserve sa moitié déjà détenue. Il ne la reçoit pas par succession. Les droits du défunt sont transmis à ses héritiers ou aux bénéficiaires de dispositions valables.

Sans testament en sa faveur, le partenaire peut donc se retrouver en indivision avec les héritiers du défunt. Si le logement appartenait entièrement au défunt, le PACS ne crée pas une moitié de propriété au profit du survivant. Source : Service Public : décès du partenaire pacsé et succession.

Un testament peut prévoir un legs au partenaire. En présence d’enfants, leur réserve héréditaire doit être respectée : la quotité disponible et les modalités du legs doivent être étudiées avec le notaire. L’Code civil, article 913 : réserve des enfants et quotité disponible fixe les limites liées au nombre d’enfants.

Les biens transmis au partenaire pacsé sont exonérés de droits de succession selon l’Code général des impôts, article 796-0 bis : exonération successorale du partenaire. L’exonération fiscale ne crée pas le droit de recevoir un bien : il faut d’abord une transmission juridiquement valable. Pour l’indivision qui peut se former avec les héritiers, consultez le fonctionnement de l’indivision successorale.

Pour organiser le logement et la transmission, consultez protéger le survivant face à une indivision successorale. Le guide distingue les droits de l’époux, du partenaire pacsé et du concubin, ainsi que le rôle du testament.

Avant de signer ou de réviser les actes, examinez comment anticiper le décès dans une convention d’indivision. Une faculté d’acquisition du survivant se distingue d’un legs : elle suppose de traiter la valeur des droits et les formalités, sans faire du partenaire un héritier légal.