Dernière mise à jour : Mars 2025
Je me souviens encore de cette réunion de famille houleuse après le décès de ma grand-mère. Trois générations, sept héritiers, et une maison de famille dans le Lubéron que personne ne voulait vendre mais que tous voulaient utiliser. L’indivision semblait alors un parcours du combattant administratif sans fin. C’était en 2019, juste avant que tout ne change.
Aujourd’hui, je peux vous affirmer que si vous êtes confronté à une situation d’indivision, vous avez beaucoup plus de cartes en main qu’auparavant. Laissez-moi vous guider à travers ces changements qui pourraient vous faire économiser des milliers d’euros et de précieuses heures de sommeil.
L'indivision en 2025 : un paysage juridique transformé
L’indivision, cette situation juridique où plusieurs personnes partagent la propriété d’un même bien, touche chaque année des millions de Français. Que ce soit suite à un héritage, un divorce ou un achat commun, elle génère souvent des tensions considérables. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : près de 30% des successions immobilières débouchent sur des conflits prolongés entre héritiers.
Mais voilà, le législateur a entendu les difficultés des familles et des professionnels du droit. Entre 2020 et 2025, une série de réformes a complètement rebattu les cartes, transformant un système rigide en un ensemble de règles plus souples et adaptatives.
Avant/Après : ce qui a vraiment changé pour vous
Avant 2020, sortir d’une indivision relevait souvent du parcours du combattant. Je me rappelle avoir accompagné un ami dans ses démarches : six mois de procédures, des frais exorbitants, et des relations familiales détériorées. Et pour quel résultat ? Un arrangement qui n’en satisfaisait aucun.
Les blocages d'hier vs. les solutions d'aujourd'hui :
- Avant : Unanimité requise pour presque toutes les décisions importantes
- Aujourd’hui : Majorité des deux tiers suffisante dans la plupart des cas
- Avant : Taux uniforme de 2,5% de droits d’enregistrement quelles que soient les circonstances
- Aujourd’hui : Taux modulés selon votre situation, descendant jusqu’à 1,1%
- Avant : Procédures judiciaires longues et coûteuses en cas de désaccord
- Aujourd’hui : Médiation préalable et solutions amiables encouragées
« La grande révolution de ces réformes est d’avoir compris que toutes les indivisions ne se ressemblent pas. Un divorce, une succession entre frères et sœurs ou une acquisition commune entre amis sont des situations fondamentalement différentes qui méritent des approches distinctes. » – Me Caroline Dubois, notaire à Lyon
![Indivision en France : Les réformes majeures 2020-2025 [Guide complet] -](https://www.indivision-patrimoine.fr/wp-content/uploads/2025/03/Les-blocages-dhier-vs-1024x513.jpeg "Indivision en France : Les réformes majeures 2020-2025 [Guide complet] 3")
La réforme de 2020 : le premier pas vers la simplification
Trois innovations qui ont tout changé
1. La fin de la dictature de l'unanimité
Avouons-le, l’exigence d’unanimité était souvent la porte ouverte aux abus. Un seul indivisaire pouvait bloquer toute décision, parfois par simple caprice ou pour négocier un avantage personnel. J’ai vu des biens se détériorer faute d’entretien parce qu’un cousin éloigné refusait systématiquement toute intervention.
La réforme de 2020 a maintenu le seuil des deux tiers des droits indivis pour les actes importants, mais avec des garanties pour tous :
- Introduction d’un droit de préemption en cas de vente à un tiers
- Possibilité d’engager un partage amiable à la majorité des deux tiers
- Protection renforcée pour la résidence principale d’un indivisaire
2. Des droits d'enregistrement enfin adaptés à votre situation
Tableau comparatif des droits d’enregistrement avant et après réformes
| Situation d’indivision | Avant 2020 | 2020-2022 | Depuis 2023 |
|---|---|---|---|
| Divorce/Séparation | 2,5% | 1,1% | 1,1% |
| Succession < 5 ans | 2,5% | 1,8% | 1,8% |
| Succession 5-10 ans | 2,5% | 1,8% | 1,5% |
| Succession > 10 ans | 2,5% | 1,8% | 1,1% |
| Indivision non successorale | 2,5% | 2,5% | 2,5% |
Prenons un exemple concret : pour un bien de 300 000 €, la différence entre le régime pré-2020 et celui d’aujourd’hui peut représenter jusqu’à 4 200 € d’économie. Ce n’est pas négligeable, surtout dans des périodes de transition souvent déjà coûteuses comme un divorce ou un deuil.
3. Le notaire, votre nouvel allié
La réforme a également renforcé le rôle du notaire, le transformant d’un simple rédacteur d’actes en un véritable médiateur et conseiller. J’ai personnellement constaté que cette évolution permet souvent de débloquer des situations qui semblaient inextricables.
Désormais, avant même d’envisager une procédure judiciaire, le notaire propose systématiquement une approche amiable, et les résultats sont là : augmentation de 18% des sorties amiables d’indivision entre 2021 et 2024.
2023 : la révolution fiscale que personne n'a vue venir
Si la réforme de 2020 a posé les bases d’un nouveau système, celle de 2023 a ajouté une dimension fiscale qui change tout. Et honnêtement, peu de gens ont mesuré l’ampleur de ces changements.
Des économies substantielles à la clé
- Un abattement de 20% sur la base taxable pour les successions en ligne directe
- Un crédit d’impôt pour les frais notariaux dans les partages amiables
- Un taux dégressif selon la durée de l’indivision
Voici deux cas pratiques pour illustrer ces économies :
Exemple 1 : Succession parentale avec deux héritiers
- Valeur du bien : 500 000 €
- Durée d’indivision : 7 ans
- Calcul avant 2020 : 2,5% = 12 500 €
- Calcul en 2025 : 1,5% = 7 500 €
- Économie réalisée : 5 000 €
Exemple 2 : Divorce avec vente des parts
- Valeur des parts : 200 000 €
- Calcul avant 2020 : 2,5% = 5 000 €
- Calcul en 2025 : 1,1% = 2 200 €
- Économie réalisée : 2 800 €
Ces économies peuvent sembler techniques, mais croyez-moi, en période de transition personnelle difficile comme un divorce ou un deuil, chaque euro compte.
La proposition de loi 2025 : le futur de l'indivision se dessine maintenant
Déposée en janvier 2025, une nouvelle proposition de loi s’apprête à parachever l’édifice des réformes. Pour avoir suivi de près les débats parlementaires, je peux vous dire que trois mesures phares se dessinent :
La médiation obligatoire : fin des guerres d'héritiers ?
Imaginez un coussin amortisseur entre vous et le tribunal. C’est ce que propose cette mesure : avant toute action judiciaire, un médiateur familial devra obligatoirement intervenir. Une approche que j’ai vue fonctionner miraculeusement dans plusieurs dossiers compliqués.
Le registre national des indivisions : la transparence enfin !
Combien de fois ai-je entendu : « Je ne savais même pas que j’étais en indivision sur ce terrain ! » Cette situation absurde pourrait bientôt disparaître grâce à un registre centralisé permettant de connaître précisément l’état des biens indivis en France.
Le droit de préemption étendu : une nouvelle donne pour les collectivités
Cette mesure fait débat, mais elle pourrait permettre aux collectivités locales d’acquérir prioritairement certains biens en indivision, notamment à vocation agricole ou environnementale. Un outil potentiellement intéressant pour dynamiser certains territoires ruraux.
Tableau des principales dispositions de la proposition de loi 2025
| Mesure proposée | Objectif visé | Points de débat parlementaire |
|---|---|---|
| Médiation préalable obligatoire | Réduction des contentieux | Durée : 1 à 3 mois selon les groupes politiques |
| Registre national des indivisions | Traçabilité et transparence | Financement : taxe spécifique vs budget justice |
| Droit de préemption des collectivités | Préservation foncière | Exceptions pour le patrimoine familial |
| Délais de prescription réduits | Accélération des procédures | Équilibre entre célérité et droits des parties |
Gérer une indivision en 2025 : le guide pratique
Face à ces changements profonds, comment naviguer concrètement dans une situation d’indivision aujourd’hui ? Voici mes conseils, fruit de nombreuses années d’observation et d’accompagnement :
1. Commencez par un inventaire précis (mais vraiment précis)
La première erreur que je vois systématiquement : sous-estimer l’importance d’un inventaire exhaustif. Ne vous contentez pas d’une liste approximative :
- Faites photographier professionnellement les biens de valeur
- Récupérez TOUS les documents administratifs liés au bien
- N’oubliez pas les éléments incorporels (parts sociales, droits d’auteur, etc.)
2. La convention d'indivision : votre constitution familiale
J’ai vu tant de familles éviter des conflits grâce à une bonne convention d’indivision. C’est votre bouclier, et en 2025, avec les nouvelles règles juridiques, ce document est plus puissant que jamais.
Définissez-y clairement :
- Les règles d’usage du bien (qui peut l’occuper, quand et comment)
- La répartition des charges d’entretien
- Les modalités de prise de décision
- Une clause d’arbitrage en cas de conflit
3. Oubliez le compte joint classique
Un compte commun pour l’indivision ? Oui, mais pas n’importe lequel. Les banques proposent désormais des comptes spécifiques « indivision » avec des fonctionnalités adaptées :
- Relevés détaillés par indivisaire
- Plafonds de dépenses personnalisés
- Applications de suivi en temps réel
4. Les options de sortie : comparez avant de choisir
Tableau des options de sortie d’indivision en 2025
| Option | Description | Avantages | Inconvénients | Coût approximatif |
|---|---|---|---|---|
| Partage en nature | Division physique du bien | Conservation partielle du patrimoine | Pas toujours possible techniquement | 1,5% à 1,8% + frais de géomètre |
| Licitation | Vente aux enchères | Solution rapide et définitive | Perte du bien familial | Frais d’adjudication (1,5% à 3%) |
| Attribution préférentielle | Un indivisaire rachète les parts des autres | Conservation du bien dans la famille | Nécessite des liquidités importantes | 1,1% à 1,8% selon le cas |
| Convention d’indivision | Accord formalisant la gestion commune | Évite le partage immédiat | Temporaire (maximum 5 ans, renouvelable) | Frais de rédaction (500€ à 1500€) |
FAQ : Les questions essentielles sur l'indivision en 2025
Qu'est-ce que l'indivision et quand se produit-elle ?
L’indivision est une situation juridique où plusieurs personnes possèdent ensemble un ou plusieurs biens sans qu’il y ait division matérielle de leurs parts. Elle survient principalement dans trois contextes : lors d’une succession, après un divorce ou une séparation, ou lors d’un achat commun sans création de société.
Quelles sont les principales innovations des réformes 2020-2025 en matière d'indivision ?
Les réformes ont introduit trois changements majeurs : l’assouplissement des règles de majorité pour les décisions (passage de l’unanimité à la majorité des 2/3), la modulation des droits d’enregistrement selon la situation (taux réduit pour les divorces et séparations), et le renforcement du rôle du notaire dans la médiation. La proposition de loi 2025 prévoit également l’instauration d’un médiateur familial obligatoire et un registre national des indivisions.
Comment sortir d'une indivision en 2025 ?
Plusieurs options existent : le partage amiable (désormais possible avec l’accord des 2/3 des indivisaires), la vente du bien (avec droit de préemption pour les co-indivisaires), l’attribution préférentielle à l’un des indivisaires, ou la conclusion d’une convention d’indivision. La réforme de 2025 introduit également une médiation obligatoire avant toute action judiciaire.
Quels sont les taux de droits d'enregistrement applicables en 2025 ?
Les taux varient selon la situation : 1,1% pour les divorces et séparations, 1,8% pour les successions de moins de 5 ans, 1,5% pour les successions entre 5 et 10 ans, 1,1% pour les successions de plus de 10 ans, et 2,5% pour les indivisions non successorales. Un abattement de 20% s’applique également sur la base taxable pour les successions en ligne directe.
Peut-on refuser une indivision ?
On ne peut pas refuser d’entrer en indivision si celle-ci résulte d’une succession (sauf à renoncer entièrement à l’héritage). En revanche, le principe « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » vous permet d’en sortir à tout moment, sous réserve des nouvelles procédures de médiation instaurées par la proposition de loi 2025.
Quelle est la durée maximale d'une convention d'indivision ?
Une convention d’indivision peut être conclue pour une durée maximale de 5 ans. Elle est toutefois renouvelable par décision expresse des indivisaires. En l’absence de renouvellement, l’indivision se poursuit mais sans les clauses spécifiques de la convention.
Comment les décisions sont-elles prises dans une indivision depuis 2020 ?
Pour les actes d’administration (gestion courante), une majorité des deux tiers des droits indivis est requise. Pour les actes de disposition (vente, hypothèque), la même majorité des deux tiers s’applique, mais avec un droit de préemption pour les indivisaires minoritaires. Certains actes graves comme la vente de la résidence principale d’un indivisaire requièrent toujours l’unanimité.
Témoignage : "Comment j'ai résolu une indivision familiale grâce aux nouvelles règles"
Marie, 42 ans, partageait avec ses deux frères une maison familiale en indivision depuis le décès de leur mère en 2017. « Pendant des années, nous avons été bloqués. L’un voulait vendre, l’autre louer, et moi j’aurais aimé y vivre mais je n’avais pas les moyens de racheter leurs parts », raconte-t-elle.
En 2023, après avoir consulté un notaire au fait des nouvelles dispositions légales, ils ont trouvé une solution inattendue : « Nous avons créé une SCI familiale qui a racheté la maison. Mon frère qui voulait vendre a reçu sa part en argent, celui qui voulait louer reçoit des dividendes, et moi j’ai pu m’installer en payant un loyer modéré à la SCI. Les nouvelles règles fiscales ont réduit considérablement les frais de cette opération. »
Cette histoire illustre parfaitement comment les réformes peuvent débloquer des situations qui semblaient sans issue.
Conclusion : L'indivision, un statut en pleine mutation
Les réformes menées entre 2020 et 2025 ont véritablement transformé le visage de l’indivision en France. D’un système rigide et souvent conflictuel, nous sommes passés à un cadre juridique plus souple, adaptatif et économique.
La baisse de 25% des contentieux depuis l’introduction des premières mesures témoigne de leur efficacité. Pour autant, l’indivision reste une situation complexe qui nécessite vigilance et anticipation.
Si vous vous trouvez aujourd’hui en situation d’indivision, sachez que vous disposez désormais d’outils bien plus puissants pour la gérer sereinement ou en sortir dans de bonnes conditions. Le maître-mot ? L’anticipation. Plus vous anticiperez les difficultés potentielles, plus vous aurez de chances de transformer cette situation souvent subie en une opportunité maîtrisée.
N’hésitez pas à vous faire accompagner par un notaire spécialisé qui saura vous guider dans ce nouvel environnement juridique. Après tout, les réformes ne valent que par l’usage qu’on en fait.
Vous pourriez également être intéressé par nos articles sur les différences entre l’indivision et la SCI, les erreurs fatales à éviter en indivision, ou encore comment calculer votre quote-part en indivision.
Vous souhaitez vendre ou une estimation de votre immeuble ou de vos parts indivises ?
INDIVSION PATRIMOINE, fondé par Christian Mahout, est spécialisé dans l’acquisition d’immeubles et de parts indivises à Paris et en Ile de France depuis 40 ans.
L’expérience de Christian Mahout (plus de 300 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.
