Qu’est-ce qu’un propriétaire indivis ?

propriétaire indivis

Vous possédez un bien immobilier en commun avec d’autres personnes ? Que ce soit à la suite d’un héritage familial ou d’un achat groupé, cette situation vous place de fait dans un statut particulier : celui de propriétaire indivis. Un statut aux multiples enjeux juridiques, fiscaux et patrimoniaux qu’il est indispensable de bien comprendre. Car être propriétaire indivis, c’est bénéficier de droits spécifiques, mais aussi endosser des obligations en contrepartie. Ici, on explore dans le détail ce régime atypique de propriété partagée afin d’en maîtriser tous les tenants et aboutissants. 

Qu’est-ce que la propriété indivise ?

Pour comprendre ce qu’implique le fait d’être un propriétaire indivis il est important de bien comprendre ce que c’est qu’une propriété indivise. 

Définition juridique de l’indivision

En droit français, l’indivision désigne la situation dans laquelle au moins deux personnes sont copropriétaires d’un ou plusieurs biens, sans qu’aucune quote-part déterminée ne soit attribuée à chacune d’entre elles. Autrement dit, les indivisaires détiennent ensemble et de manière conjointe les droits de propriété sur le bien indivis, sans qu’il soit possible de diviser matériellement le bien en parts distinctes. Cette situation particulière s’oppose à la propriété unique où un seul propriétaire détient l’intégralité des droits sur un bien. L’indivision crée donc un régime de copropriété sui generis régi par des règles spécifiques définies par le Code civil. 

Différence avec la propriété unique

Il existe plusieurs différences entre un propriétaire unique et un propriétaire indivis. Voici les plus importants : 

Pluralité de propriétaires

La principale différence entre la propriété indivise et la propriété unique réside dans le nombre de propriétaires concernés. Alors que la propriété unique n’implique qu’un seul titulaire, l’indivision suppose nécessairement la coexistence d’au moins deux indivisaires sur un même bien. Cette pluralité de propriétaires est à la source de la complexité de gestion d’un bien indivis, chaque décision devant en principe recueillir l’accord de l’ensemble des indivisaires. 

Droits indivis sur le bien

Dans le cadre d’une indivision, aucun indivisaire ne dispose de droits déterminés sur une partie matérielle du bien. Chacun est titulaire d’une quote-part idéale et abstraite de la pleine propriété. Concrètement, cela signifie qu’aucun indivisaire ne peut se prévaloir d’un droit exclusif sur une partie spécifique du bien indivis. Ils détiennent ensemble et sans division possible la propriété pleine et entière du bien. 

Les formes d’indivision

Indivision légale

L’indivision légale résulte d’une situation de fait, indépendante de la volonté des indivisaires. C’est notamment le cas lors de l’ouverture d’une succession, lorsque les héritiers se retrouvent par la loi en indivision sur les biens du défunt. D’autres cas d’indivision légale peuvent survenir par l’effet de la loi, comme l’indivision post-communautaire entre d’anciens époux suite à un divorce. 

Indivision conventionnelle

À l’inverse, l’indivision conventionnelle est une situation voulue et organisée par les futurs indivisaires eux-mêmes, généralement par contrat. C’est le cas par exemple lors de l’acquisition d’un bien en commun par plusieurs personnes (couple, investisseurs…). Les acquéreurs choisissent alors de se constituer propriétaires indivis plutôt que de définir des quotes-parts déterminées. Cette forme d’indivision volontaire permet une grande souplesse dans la répartition des droits et obligations de chacun. 

Quels sont les droits et obligations du propriétaire indivis ?

Qu’elle soit légale ou conventionnelle, l’indivision place les indivisaires dans une situation de copropriété particulière aux enjeux multiples en termes de gestion et de sortie. C’est pourquoi il est essentiel pour le propriétaire indivis de comprendre ses droits et obligations.  

Droits du propriétaire indivis

Le propriétaire indivis dispose d’un certain nombre de droit aux yeux de la loi.

Droit d’usage et de jouissance

Tout indivisaire dispose d’un droit d’usage et de jouissance sur le bien indivis dans sa totalité. Concrètement, cela signifie qu’il peut occuper et utiliser librement les lieux, à condition de ne pas entraver l’exercice de ce même droit par les autres indivisaires. Ce droit s’exerce cependant dans le respect de la destination du bien. Un indivisaire ne pourra pas, sans l’accord des autres, modifier cette destination, comme transformer une habitation en local commercial par exemple. 

Droit aux fruits

Chaque indivisaire a droit aux fruits et revenus générés par le bien indivis, en proportion de sa quote-part dans l’indivision. S’il s’agit de revenus locatifs, ils seront partagés au prorata des droits respectifs. De même pour les fruits naturels comme les récoltes d’un terrain agricole. 

Droit de disposer de sa quote-part

Un indivisaire peut librement disposer de sa quote-part dans l’indivision. Il peut donc la vendre, la donner ou l’hypothéquer sans l’accord des autres indivisaires. Le cessionnaire (acheteur ou bénéficiaire) se substitue alors à l’ancien indivisaire dans ses droits et obligations. 

Obligations principales

En contrepartie de ces droits, la qualité d’indivisaire emporte également un certain nombre d’obligations, destinées à préserver les intérêts de chacun. 

Contribuer aux charges

Tous les indivisaires doivent obligatoirement contribuer au paiement des charges relatives au bien indivis, en fonction de leur quote-part respective. Cela concerne les dépenses de gestion courante (entretien, réparations…), mais aussi d’éventuels travaux décidés à la majorité. 

Ne pas nuire aux intérêts des autres indivisaires

Chaque indivisaire est tenu à une obligation générale de ne pas nuire aux intérêts légitimes des autres. Il doit ainsi s’abstenir de tout acte de nature à compromettre les droits de ses co-indivisaires ou déprécier la valeur du bien. 

Quels sont les modes de gestion du bien indivis ?

La gestion quotidienne et les prises de décision concernant le bien indivis posent régulièrement des difficultés pratiques au sein des indivisions. Plusieurs modes de gestion coexistent. 

Gestion par un ou plusieurs indivisaires

Gérance par un tiers mandaté

Pour éviter tout conflit, les indivisaires peuvent désigner un tiers gérant extérieur, professionnel ou non, qui sera chargé de la gestion du bien selon un mandat précis. Cette solution permet de disposer d’un interlocuteur unique et neutre. 

Importance de l’accord de la majorité

Au-delà de la gestion quotidienne, toute décision importante relative au bien indivis nécessite en principe l’accord de la majorité des deux tiers des indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits indivis. Cette double majorité (en nombre et en quotes-parts) est requise pour les actes de disposition comme la vente du bien, mais aussi pour les travaux dépassant la simple administration. A défaut d’accord, le juge peut être saisi pour trancher. 

Peu importe l’option choisie, une gestion saine et équilibrée du bien indivis est indispensable pour préserver les droits légitimes de chacun des indivisaires. Le dialogue et la recherche du consensus doivent prévaloir, à défaut de quoi la sortie de l’indivision peut s’avérer nécessaire.  

Comment mettre fin à l’indivision ?

Si les indivisaires arrivent à trouver un terrain d’entente pour une gestion harmonieuse du bien, l’indivision peut parfaitement se prolonger dans la durée. Néanmoins, cette situation de copropriété particulière comporte inévitablement des sources potentielles de conflits et de blocages. C’est pourquoi le droit offre la possibilité aux indivisaires de sortir de l’indivision lorsque celle-ci n’est plus souhaitable ou viable. 

Sortir de l’indivision : un droit fondamental

Tout propriétaire indivis à la possibilité de sortir de l’indivision dès qu’il en ressent le besoin. L’indivision est par nature une situation précaire et transitoire qui ne saurait perdurer indéfiniment. Nombreuses sont les raisons qui peuvent pousser un ou plusieurs indivisaires à vouloir y mettre un terme : conflits répétés sur la gestion, projets personnels divergents, nécessité de dégager des liquidités, etc. 

Sortir de l’indivision permet de recouvrer une pleine propriété sur sa quote-part et de disposer librement du bien. C’est un moyen de dénouer les situations de blocage et de tourner définitivement la page d’une situation potentiellement conflictuelle. 

Les modes de sorties

La loi offre plusieurs voies pour mettre fin à une indivision. La voie amiable, par accord entre les indivisaires, est privilégiée, mais n’est pas toujours possible en cas de profonds désaccords. Le recours au juge devient alors incontournable pour trancher le litige et prononcer la sortie d’indivision. 

Le partage : principal mode de sortie

Le partage constitue le principal mode de sortie d’indivision. Il s’agit d’une opération juridique visant à mettre fin aux rapports d’indivision en répartissant le bien entre les indivisaires, soit en nature soit par une vente suivie d’un partage du prix. Lorsque le bien est partageable en nature (une maison par exemple), il peut être attribué en pleine propriété à un ou plusieurs indivisaires, tandis que les autres reçoivent une soulte (compensation) financière. 

Si le bien est difficile à partager concrètement (un terrain, une entreprise…), le juge peut ordonner sa vente aux enchères à un tiers, suivie d’un partage du prix de vente entre les anciens indivisaires au prorata de leurs quotes-parts. On parle alors de partage par licitation. 

Rachat des parts par un indivisaire

Vente à un tiers extérieur

Une autre option consiste à vendre l’intégralité du bien indivis à un tiers extérieur à l’indivision. Le produit de la vente est ensuite partagé entre les anciens indivisaires au prorata de leurs quotes-parts respectives. 

Attribution du bien indivis

Enfin, dans certains cas particuliers, il est possible de demander au juge l’attribution de la pleine propriété du bien indivis à l’un des indivisaires, moyennant une soulte versée aux autres. Cette solution évite une vente aux enchères publique. 

Quelle que soit la voie choisie, les formalités et précautions à respecter sont nombreuses pour sécuriser la sortie d’indivision. C’est pourquoi le recours à un professionnel qualifié (notaire, avocat…) est vivement recommandé pour accompagner les indivisaires tout au long de ces procédures complexes.  

Propriétaire indivis : implications fiscales et patrimoniales

Au-delà des aspects purement juridiques, la situation de propriétaire indivis comporte d’importantes implications sur les plans fiscal et patrimonial qu’il est essentiel de bien appréhender. 

Fiscalité de l’indivision pour le propriétaire indivis

En tant qu’indivisaire, chacun est imposable séparément sur sa quote-part des revenus générés par le bien indivis. Ainsi, si le bien est loué, les loyers perçus doivent être déclarés au prorata des droits de chacun. De même pour la taxation des plus-values en cas de vente du bien par la suite. Les charges déductibles (intérêts d’emprunt, travaux…) suivent les mêmes règles de répartition. 

Lorsque l’attribution du bien intervient par partage, celui-ci est normalement considéré comme un cas de transmission à titre gratuit, soumis aux droits de mutation à titre gratuit. Cependant, de nombreux cas d’exonération ou d’abattement existent pour l’indivisaire attributaire. 

Stratégie patrimoniale du propriétaire indivis

La détention d’une quote-part dans une indivision constitue un élément à part entière du patrimoine personnel de chaque indivisaire. À ce titre, elle doit être prise en compte dans toute réflexion de stratégie patrimoniale globale. D’un point de vue civil, les parts d’indivision font partie de la succession de l’indivisaire et se transmettent à ses héritiers, sauf disposition contraire. Il est donc important d’anticiper cette dévolution par des dispositions testamentaires adaptées. 

Sur le plan fiscal, les parts d’indivision entrent dans l’assiette de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) au terme de l’année d’acquisition et chaque année suivante. Bien préparer l’évaluation de ces quotes-parts est alors essentiel pour en maîtriser la taxation. Pour optimiser sa fiscalité courante ou pour organiser sa succession, le propriétaire indivis gagnera à se faire conseiller par un professionnel compétent (notaire, expert-comptable, fiscaliste…). Seule une approche personnalisée et une parfaite connaissance du dossier permettront de tirer le meilleur parti de cette situation particulière. 

Christian Mahout

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INDIVSION PATRIMOINE, fondé par Christian Mahout, est spécialisé dans l’acquisition d’immeubles  et de parts indivises à Paris et en Ile de France depuis 40 ans.
L’expérience de Christian Mahout (plus de 300 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.

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