2/3 des droits indivis : calcul, pouvoirs et vente du bien

Les 2/3 des droits indivis représentent au moins deux tiers des quotes-parts de propriété sur le bien concerné, soit 66,666… % des droits. Cette majorité se calcule en droits, pas en nombre de personnes. Elle permet certaines décisions de gestion ; elle ne permet pas de signer directement la vente de tout un immeuble sans les autres propriétaires.

Avec trois indivisaires possédant chacun un tiers, deux réunissent exactement le seuil. Avec des parts de 60 %, 25 % et 15 %, les deux derniers ne détiennent ensemble que 40 %. Les actes et la décision envisagée doivent donc être vérifiés avant de conclure qu’une majorité existe.

Mis à jour le 3 octobre 2026 · Par Christian Mahout, fondateur d’Indivision Patrimoine, société d’acquisition immobilière. Le notaire et l’avocat déterminent les droits et la procédure adaptés au dossier. Sources : Code civil, article 815-3 : deux tiers, administration et information et Service Public : indivision, droits et décisions des héritiers.

Une quote-part correspond à un droit sur l’ensemble du bien, sans attribution matérielle d’une pièce ou d’un étage. L’indivision suppose des droits de même nature. Deux nus-propriétaires peuvent être indivisaires entre eux ; l’usufruitier et le nu-propriétaire n’ont pas des droits identiques à additionner comme des parts de pleine propriété. Source : Service Public : indivision, droits et décisions des héritiers.

Dans une succession, une donation ou un achat à plusieurs, les droits peuvent être inégaux. Trois personnes autour de la table ne possèdent donc pas nécessairement un tiers chacune. Pour la maison familiale, consultez les droits et la gestion entre frères et sœurs.

Le titre d’acquisition et les actes intervenus ensuite établissent les droits. Ne déduisez pas le pourcentage de propriété du nombre de mensualités payées ou des travaux financés. Ces paiements peuvent susciter des comptes ; ils ne remplacent pas les actes. Le guide calculer sa quote-part en indivision approfondit la répartition.

Pour chaque décision, identifiez le bien et les droits concernés. Posséder une majorité sur un appartement ne prouve pas une majorité identique sur tous les biens d’une succession. Un inventaire des personnes et des droits permet de ne pas appliquer le calcul au mauvais périmètre.

Oui. À défaut d’information, les décisions prises à la majorité prévue par l’article 815-3 sont inopposables aux autres indivisaires. Informer ne signifie pas demander leur accord pour un acte qui relève valablement de cette majorité ; cela reste une obligation à respecter. Source : Code civil, article 815-3 : deux tiers, administration et information.

Gardez une trace de la décision et de l’information : bien concerné, opération, titulaires favorables, calcul des droits, montant, signataire et mandat éventuel. Joignez les documents permettant de comprendre ce qui sera réalisé. Faites déterminer la forme adaptée lorsqu’un acte ou un litige nécessite un formalisme particulier.

La gestion courante ne relève pas automatiquement du parcours « notaire, un mois, trois mois, juge ». Ce parcours concerne l’aliénation prévue par l’article 815-5-1. Un courriel informant d’un bail n’est pas la signification d’une intention de vendre dans cette procédure.

De même, le silence ne doit pas être présenté comme un accord universel. En matière de vente judiciaire, il déclenche un traitement particulier après signification ; pour les autres opérations, vérifiez la règle et le pouvoir effectivement applicable. Le guide des conflits et décisions en indivision distingue ces situations.

Non. Le pouvoir de gérer et le pouvoir de signer l’acte envisagé doivent être établis. Un mandat général d’administration ne vaut pas mandat général de disposition.

L’article 815-3 prévoit un mandat tacite lorsqu’un indivisaire prend la gestion en main au su des autres et sans opposition. Ce mandat ne couvre ni les actes de disposition, ni la conclusion ou le renouvellement des baux. Un gestionnaire habituel ne doit donc pas déduire de cette seule habitude qu’il peut consentir une location. Source : Code civil, article 815-3 : deux tiers, administration et information.

Vérifiez qui décide, qui reçoit l’information et qui représente les propriétaires. Pour un mandat écrit, faites préciser son objet, sa durée, les biens, les limites et les modalités de comptes. Une procuration destinée à un acte particulier doit être cohérente avec les accords requis pour cet acte.

Le notaire peut vérifier les titres et préparer les actes de sa compétence, sans intervenir obligatoirement dans chaque décision d’entretien. Source : Service Public : missions du notaire. Consultez les démarches et actes nécessitant le notaire.

Les deux tiers ne permettent pas de vendre directement la part des autres. La vente amiable de tout l’immeuble exige en principe l’accord de tous. L’article 815-5-1 ouvre une procédure distincte pouvant aboutir à une vente autorisée par le tribunal.

Source : Code civil, article 815-5-1 : aliénation autorisée à la demande des deux tiers. Une absence de réponse après signification n’équivaut pas à une vente amiable acceptée. L’autorisation demeure judiciaire. Les sommes retirées de la vente ne peuvent être remployées, sauf pour payer les dettes et charges de l’indivision : cette règle concerne les fonds issus de la vente.

Les délais d’un mois et de trois mois ne donnent pas la durée totale du dossier. La décision, la vente et les comptes ajoutent des étapes. Pour le déroulement détaillé, consultez les recours face à un refus de vendre et la licitation en indivision.

Le dépassement du délai d’un mois n’entraîne pas une annulation automatique : dans l’arrêt du 20 novembre 2019, la Cour de cassation relève l’absence de sanction de ce délai et l’effectivité de la signification, avec trois mois laissés pour répondre avant le procès-verbal. La portée de cet arrêt reste celle de la question examinée. Source : Cour de cassation, 20 novembre 2019, n° 18-23.762 : délai de signification.

Pour identifier l’accord requis selon l’opération, consultez quelle majorité pour vendre un bien en indivision. Le guide distingue la vente amiable unanime, la procédure des deux tiers, les autres autorisations judiciaires et la cession de sa seule quote-part.

Ne pas atteindre deux tiers ne supprime pas toutes les possibilités d’action. Il faut distinguer la conservation, le partage et les autorisations fondées sur l’intérêt commun.

• Conservation : l’article 815-2 permet certaines mesures nécessaires même sans urgence.
• Partage : l’article 815 permet de le demander, sous ses réserves légales et conventionnelles, sans exiger deux tiers.
• Refus mettant en péril l’intérêt commun : une autorisation peut être recherchée sur le fondement de l’article 815-5.
• Urgence et intérêt commun : l’article 815-6 prévoit des mesures judiciaires ; sa version depuis le 9 avril 2026 mentionne expressément l’autorisation de conclure seul un acte de vente.

Sources : Code civil, article 815-2 : mesures de conservation, Code civil, article 815 : droit de demander le partage, Code civil, article 815-5 : refus mettant en péril l’intérêt commun et Code civil, article 815-6 : mesures urgentes et vente, version d’avril 2026. Ces voies ont des conditions distinctes ; une mésentente ou un besoin personnel de liquidités ne les remplit pas automatiquement.

L’article 840 précise aujourd’hui le cadre de certaines demandes de liquidation et de partage. Source : Code civil, article 840 : demandes de liquidation et de partage. Pour comparer les options, consultez les solutions pour sortir d’une indivision et la procédure de partage judiciaire.

Le seuil des deux tiers demeure celui des articles 815-3 et 815-5-1 vérifiés à la date indiquée. Ne transposez pas à une vente privée une annonce de réforme ou une procédure particulière sans lire le texte applicable.

La cession de vos seuls droits n’est pas la vente du bien entier. Vous ne vendez pas les droits des autres et le seuil des deux tiers n’est pas une condition générale pour céder votre quote-part.

La cession onéreuse à une personne étrangère à l’indivision entrant dans le champ de l’article 815-14 doit respecter la préemption des coïndivisaires. Le projet est notifié par acte extrajudiciaire avec le prix, les conditions et l’identité de l’acquéreur. Le délai d’un mois pour préempter est distinct des délais de la procédure 815-5-1. Source : Code civil, article 815-14 : cession à un tiers et préemption.

Consultez les formalités du droit de préemption et les démarches pour vendre sa part indivise. Une vente à un coïndivisaire déjà présent n’est pas la même situation qu’une cession à un tiers.

Pour le prix, distinguez les droits cédés, la valeur du bien et les comptes à régler. Consultez l’estimation des droits indivis. Aucune majorité ne fixe à elle seule une décote ou le montant net à recevoir.

Une convention organise la gestion, mais ne permet pas de choisir librement n’importe quelle majorité pour aliéner l’immeuble. L’article 1873-8 encadre les décisions qui dépassent les pouvoirs du gérant et les aménagements possibles. Source : Code civil, article 1873-8 : décisions dans l’indivision conventionnelle.

Relisez la convention, les pouvoirs du gérant et le projet précis. Ne présumez pas que le tableau du régime légal suffit à traiter une indivision conventionnelle. Le guide établir une convention d’indivision aide à préparer les clauses avec le notaire.

Un accord de gestion ne réécrit pas automatiquement les droits de propriété et ne dispense pas des formalités d’un transfert immobilier. Prévoyez la circulation des documents, les appels de fonds et les comptes, puis identifiez les actes qui demanderont des signatures ou autorisations distinctes.