La réforme de l’indivision discutée en 2025 a abouti à la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026. Elle ne permet pas, de manière générale, de vendre un immeuble indivis à 50 % ou 55 % des droits. Elle précise notamment la possibilité d’une vente autorisée par le juge en cas d’urgence et d’intérêt commun.
Mise à jour du 5 octobre 2026. Cette page, initialement consacrée aux débats de 2025, distingue désormais le texte adopté des mesures envisagées. Son adresse historique est conservée.
De la proposition de 2025 à la loi du 7 avril 2026
Un héritier refuse de vendre, un propriétaire est introuvable ou les comptes empêchent le partage : ces situations demandent des démarches différentes. La réforme n’efface pas les droits des autres indivisaires et ne remplace pas les formalités notariales ou le contrôle du juge.
Le parcours parlementaire mentionne une première adoption à l’Assemblée nationale le 6 mars 2025, un vote au Sénat le 18 décembre 2025, puis une adoption à l’Assemblée le 26 mars 2026. La loi a été promulguée le 7 avril et publiée au Journal officiel le 8 avril 2026.
Référence : texte définitif de la loi n° 2026-248. Pour les règles générales, consultez notre guide pratique des héritiers en indivision.
Pourquoi cette réforme concerne les successions bloquées
Une indivision durable peut cumuler désaccord sur le prix, dépenses impayées, occupation contestée et successions successives. Le bien peut alors se dégrader pendant que ses propriétaires supportent les charges.
Il faut toutefois distinguer un conflit entre héritiers identifiés, une succession vacante et un bien susceptible de relever d’une procédure de bien sans maître. La vacance d’un logement ne prouve pas, à elle seule, l’absence d’héritier ou la possibilité de vendre sans son accord.
Avant de choisir un recours, le notaire vérifie les titres, la nature des droits, les personnes à représenter et les éventuelles protections. Un dossier précis est plus utile qu’une estimation générale du nombre de biens bloqués.
Ce qui change en 2026 et les règles qui demeurent
Vente urgente : une autorisation judiciaire expressément prévue
Depuis le 9 avril 2026, l’article 815-6 indique expressément que le président du tribunal judiciaire peut autoriser un indivisaire à conclure seul la vente d’un bien indivis. Cette possibilité s’inscrit dans les mesures urgentes requises par l’intérêt commun. Le seul souhait de vendre ne suffit donc pas.
Préparez les preuves de l’urgence, l’état du bien, les charges et les conditions proposées. Le juge apprécie la demande ; l’autorisation n’est pas automatique. Source : article 815-6 du Code civil.
La majorité simple ne devient pas la règle nationale de vente
| Décision | Règle de principe |
|---|---|
| Conservation nécessaire | Un indivisaire peut agir |
| Administration courante et certains baux | Au moins deux tiers des droits, avec information des autres |
| Vente amiable de l’immeuble entier | Unanimité, sauf dispositif applicable |
| Vente selon l’article 815-5-1 | Procédure notariale et judiciaire à partir de deux tiers des droits, sous conditions |
Les droits détenus déterminent la majorité, pas le nombre d’héritiers. Les baux agricoles, commerciaux, industriels ou artisanaux sont exclus de la règle ordinaire applicable aux baux. Référence : article 815-3.
Le recours des titulaires de deux tiers reste encadré
L’article 815-5-1 impose notamment l’expression de l’intention devant notaire, sa signification aux autres indivisaires, puis un constat en cas d’opposition ou de silence pendant le délai légal. Le tribunal peut autoriser la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive à leurs droits. Cette procédure prévoit une licitation et comporte des exclusions, notamment en cas de démembrement ou de certaines situations visées à l’article 836.
Il ne s’agit pas d’une vente directe décidée par la majorité. Référence : Code civil : actes autorisés en justice.
Partage judiciaire et règles territoriales
La réforme élargit le cadre des opérations judiciaires de liquidation et traite aussi les intérêts patrimoniaux des époux, partenaires de PACS et concubins. Elle précise un dispositif particulier pour certains biens en Corse. Ces règles territoriales ne doivent pas être étendues à tous les immeubles français.
Les dispositions procédurales peuvent nécessiter l’examen des textes réglementaires et du dossier en cours. Voir l’explication de Service Public sur la réforme.
Successions vacantes et biens sans maître
Le texte prévoit des adaptations concernant le curateur et la publicité de certaines mesures. L’article 810-2 permet notamment au curateur de donner mandat pour signer l’acte de vente. Il faut distinguer ces pouvoirs de la vente des droits de cohéritiers identifiés. Référence : article 810-2.
La loi améliore aussi la transmission d’informations fiscales aux collectivités pour certaines procédures de biens sans maître. Elle ne crée pas la vente automatique de toute maison vide ni une base nationale permettant à un particulier de disposer du bien d’autrui.
Coûts et délais : aucune promesse générale
Le texte ne permet pas d’annoncer un délai judiciaire garanti de douze mois, une décote uniforme ou un nouveau barème général de 1,1 % à 1,8 % pour les héritiers. Faites chiffrer l’opération réellement envisagée : partage, cession ou vente ne correspondent pas aux mêmes actes.
Cas pratiques & exemples
Deux héritiers favorables détiennent 75 % des droits
Marie détient 40 %, Sophie 35 % et Jeanne 25 %. Les deux premières dépassent les deux tiers, mais ne peuvent pas signer seules une vente amiable ordinaire du bien entier. Le notaire peut examiner la procédure de l’article 815-5-1 si ses conditions sont remplies. L’opposition de Jeanne appelle les étapes prévues par le texte.
Trois héritiers possèdent chacun un tiers
Deux héritiers détiennent exactement deux tiers des droits, soit 66,666… %, et non 66 %. Si la maison vaut 300 000 €, chaque tiers représente arithmétiquement 100 000 €. Ce montant ne préjuge ni du prix de vente ni des dettes, frais et comptes à régulariser.
Un héritier ne répond plus
Un silence ou une adresse inconnue ne supprime pas ses droits. Documentez les recherches et faites vérifier la représentation, les notifications et la procédure appropriée. Il n’existe pas de règle générale autorisant la vente après un an de recherches avec une consignation uniforme de dix ans.
Un bien se dégrade et une vente urgente est envisagée
Réunissez les constats, devis, charges et éléments justifiant l’intérêt commun. L’avocat peut examiner une demande fondée sur l’article 815-6. Le juge appréciera l’urgence et l’opération proposée.
Étapes pour les héritiers
- Vérifier les titres : identifier les propriétaires, les quotes-parts et les droits démembrés.
- Décrire le blocage : refus, silence, protection juridique ou contestation des comptes.
- Réunir les pièces : actes, dettes, factures, estimations et échanges.
- Comparer les solutions amiables : rachat, vente commune ou maintien organisé.
- Faire choisir le recours : notaire et avocat vérifient le dispositif adapté.
Notre outil de calcul des quotes-parts aide à contrôler l’arithmétique ; le titre et les actes déterminent les droits. Pour un désaccord persistant, consultez les solutions en indivision conflictuelle et les démarches pour une succession bloquée.
FAQ
La loi permet-elle de vendre avec 50 % ou 55 % des droits ?
Non, elle ne généralise pas ce seuil pour la vente de l’immeuble entier. L’unanimité demeure le principe de la vente amiable ordinaire. La procédure de l’article 815-5-1 s’appuie sur au moins deux tiers des droits, sous conditions. L’article 815-6 concerne une autorisation judiciaire liée à l’urgence et à l’intérêt commun.
Peut-on vendre si un héritier est introuvable ?
Son absence ne fait pas disparaître ses droits. Le notaire et l’avocat doivent identifier les formalités, les possibilités de représentation et le recours applicable. Une succession vacante ne se confond pas avec un héritier qui ne répond pas. Aucun délai unique de recherche ne suffit à autoriser toute vente.
La réforme garantit-elle une vente ou un partage en douze mois ?
Non. La durée dépend des documents, des contestations et de la procédure. La loi ne garantit pas le passage de vingt-quatre à douze mois pour tous les dossiers.
Une maison vide peut-elle être vendue automatiquement ?
Non. Un logement vacant, une succession vacante et un bien sans maître relèvent de situations distinctes. Les pouvoirs du curateur ou de la collectivité supposent les conditions et formalités du dispositif concerné.
La réforme réduit-elle automatiquement les frais des héritiers ?
Non. Les frais, taxes et honoraires dépendent de l’opération et de son assiette. Demandez un devis et un chiffrage fiscal adaptés. Aucun nouveau barème uniforme de 1,1 % à 1,8 % pour les sorties successorales ne résulte de cette loi.
Comment appliquer les nouvelles règles à votre dossier
La version actuelle de l’article 815-6 est en vigueur depuis le 9 avril 2026. Pour un dossier déjà engagé, faites vérifier la date d’effet du texte pertinent, les dispositions procédurales et les règles territoriales. Un ancien article annonçant une adoption prochaine ne suffit pas à déterminer la procédure.
La réforme ne dispense pas de préparer les comptes ni de rechercher un accord réalisable. Vous pouvez examiner une convention de gestion si les propriétaires souhaitent conserver le bien, ou le partage judiciaire si l’accord n’aboutit pas.
Les points à retenir et les sources officielles
Retenez trois repères : la réforme issue des débats de 2025 a été adoptée en 2026 ; la majorité simple ne devient pas la règle nationale de vente ; une autorisation judiciaire dépend des conditions du recours choisi.
Comparez les solutions pour sortir de l’indivision avec votre notaire ou avocat, à partir des droits et des comptes de votre dossier.
Sources officielles consultées le 5 octobre 2026 :
