Article originellement publié le 26/06/2022, mis à jour le 17/05/2025
Après s’être promis mutuellement amour et fidélité jusqu’à ce que la mort ne les sépare, certains faits de la vie peuvent ramener les époux à la dure réalité. Il devient parfois impossible de poursuivre l’aventure à deux. S’ensuit alors le divorce ou la séparation.
Pour comprendre tous les enjeux, découvrez notre guide complet sur l’indivision lors d’un divorce.
Pourtant, lors d’un divorce ou d’une séparation, la liquidation immédiate du patrimoine n’est pas toujours la solution optimale. Pour de nombreuses raisons stratégiques, financières ou familiales, maintenir temporairement vos biens en indivision peut constituer une approche judicieuse. Cet article vous présente les avantages du maintien en indivision, les procédures à suivre pour établir une convention efficace, et les conditions fiscales favorables dont vous pourriez bénéficier pendant cette période transitoire.
Indivision en cas de divorce : Ce qu'il faut savoir
Les couples mariés en séparation de biens, les partenaires pacsés sous le régime commun et les concubins ont raison de se poser régulièrement la question de savoir quel serait le sort de leur bien immobilier en cas de divorce. Plusieurs possibilités s’offrent à eux : vente du bien, rachat de soulte, ou maintien en indivision.
On peut définir l’indivision comme la situation juridique dans laquelle il existe plusieurs titulaires de droits de même nature sur un bien ou sur un ensemble de biens. Pour ce qui concerne les époux soumis au régime de la communauté, c’est le régime de l’indivision qui intervient automatiquement pendant la procédure de divorce, et qui peut être maintenu après le prononcé du divorce.
Les avantages du maintien dans l'indivision en cas de divorce ou de séparation
Dans le cadre de divorce ou de séparation, le maintien dans l’indivision procure de nombreux avantages :
Le bénéfice d'un temps de réflexion
Au moment de la séparation ou du divorce, la liquidation communautaire n’est pas toujours la solution idéale. Il y a des situations dans lesquelles les ex-époux ont besoin de temps pour décider du sort des biens dont ils sont copropriétaires. Il se peut qu’ils soient en attente d’un héritage ou qu’ils aient besoin de liquidités pour racheter la part de l’ex-partenaire. En cela, l’indivision apparaît comme une excellente solution patrimoniale transitoire.
L'avantage d'un divorce rapide
La répartition d’un bien consécutivement à un divorce ou une séparation n’est pas de tout repos. Cela requiert du temps et peut retarder considérablement la procédure. À vouloir liquider coûte que coûte la communauté, les ex-époux peuvent être amenés à opérer un déménagement au préjudice des enfants. En effet, on ne le sait que trop, un déménagement en cours d’année scolaire n’est pas la meilleure option qui soit.
En optant donc pour l’indivision, les ex-partenaires s’épargnent les tracasseries et les risques de voir la procédure se prolonger indéfiniment. Cette solution patrimoniale favorise donc la rapidité dans la procédure de divorce.
Le bénéfice d'une meilleure transaction immobilière
La liquidation de la communauté impose une pression telle qu’il n’est pas toujours évident de prendre son temps pour faire les choses telles qu’il se doit. Au nom de la célérité qu’impose la procédure de divorce ou de séparation, une maison non achevée peut être mise en vente à des fins de partage à un prix défavorable.
Il aurait pourtant fallu patienter pour achever la construction ou attendre une meilleure conjoncture du marché immobilier. Par ailleurs, le marché de l’immobilier est assez volatil. Tantôt il est au ralenti, tantôt il repart à la hausse. Au lieu de se précipiter, les ex-époux gagneraient plutôt à patienter pour réaliser une meilleure transaction. En cela, l’indivision constitue une alternative stratégique.
Pour en savoir plus sur les implications financières de l’indivision après divorce, consultez notre article sur les biens indivis et la liquidation de communauté après divorce.
La stabilité pour les enfants et arrangements familiaux
Le maintien dans l’indivision permet également de préserver la stabilité du cadre de vie des enfants, particulièrement pendant leurs années scolaires. Dans certains cas, les ex-époux peuvent convenir qu’un parent continue d’habiter le domicile avec les enfants jusqu’à un événement déterminé (fin de la scolarité, majorité des enfants, etc.).
Cette solution permet aussi de gérer plus facilement la garde alternée en maintenant un point d’ancrage stable pour les enfants, tout en permettant aux parents de s’organiser séparément.
Rédiger une convention d'indivision
Si les époux peuvent prendre la décision de divorcer, la loi les autorise aussi à demeurer copropriétaires d’un bien commun. La liquidation de la communauté peut donc être retardée si les époux le souhaitent. Pour cela, il faudrait soustraire le bien immobilier de la communauté en rédigeant une convention d’indivision.
Grâce à la convention d’indivision, les époux remettent à plus tard le partage des biens qui demeurent alors soumis au régime de l’indivision. Par ailleurs, il convient de noter que la loi autorise le juge aux affaires familiales à prendre la décision de maintenir le bien dans l’indivision. Cela veut dire qu’il ne faudrait pas forcément attendre que le divorce soit prononcé.
Découvrez comment établir une convention d’indivision efficace avec nos conseils d’experts.
Quelles sont les conditions de validité d'une convention d'indivision ?
La convention d’indivision et la convention de divorce ne doivent pas être confondues. En principe, la convention d’indivision doit être signée chez un notaire. C’est une condition essentielle pour finaliser la procédure de divorce par consentement mutuel. Elle n’entre en vigueur qu’après le prononcé du divorce.
On peut donc définir la convention d’indivision comme un acte notarié par lequel les ex-époux procèdent à la déclaration de leur indivision et établissent les règles relatives à son fonctionnement. Les ex-époux ont la possibilité de décider de la durée de cette convention. Elle peut donc être à durée déterminée ou indéterminée. Quoiqu’il en soit, cette durée ne peut dépasser cinq (05) ans. Toutefois, le législateur admet que la convention d’indivision peut être reconduite tacitement.
Cette possibilité de reconduire la convention d’indivision, ne doit pas nous faire oublier qu’elle est une situation transitoire. D’ailleurs, l’article 815 du Code Civil le traduit si bien : « Nul n’est contraint de rester dans l’indivision… ». À l’expiration du délai imparti, le partage pourra donc être provoqué.
Contenu recommandé d'une convention d'indivision
Pour être efficace et prévenir les conflits futurs, une convention d’indivision devrait préciser :
- La désignation précise des biens concernés
- La quote-part de chaque indivisaire
- Les modalités de prise de décision (unanimité, majorité…)
- La répartition des charges d’entretien et de gestion
- Les conditions d’occupation du bien (si applicable)
- Le montant de l’indemnité d’occupation (si un indivisaire occupe seul le bien)
- Les modalités de sortie anticipée de l’indivision
- Les conditions de rachat prioritaire en cas de vente
Comment gérer efficacement un bien en indivision
Les règles de prise de décision
La gestion d’un bien en indivision peut devenir complexe si les règles ne sont pas clairement définies. En l’absence de convention spécifique, la loi prévoit que :
- Les actes de conservation (réparations urgentes, paiement des charges) peuvent être réalisés par un seul indivisaire
- Les actes d’administration (location, travaux d’entretien) nécessitent l’accord de la majorité des deux tiers
- Les actes de disposition (vente, hypothèque) requièrent l’unanimité
Pour éviter les blocages, il est recommandé de prévoir dans la convention d’indivision des règles de prise de décision adaptées à votre situation particulière.
Pour des conseils pratiques plus détaillés, consultez notre guide sur la gestion quotidienne d’un bien en indivision.
La répartition des charges et des bénéfices
Chaque indivisaire doit contribuer aux charges du bien proportionnellement à ses droits dans l’indivision. Ces charges comprennent :
- Les impôts fonciers
- Les charges de copropriété
- Les frais d’entretien et de réparation
- Les primes d’assurance
- Les échéances de prêt immobilier (s’il existe)
De même, si le bien génère des revenus (par exemple, des loyers), ces derniers sont répartis entre les indivisaires selon leurs quotes-parts respectives.
L'indemnité d'occupation : calcul et modalités
Toutefois, si l’un des époux occupe le bien indivis, il devra alors verser à l’autre ex-époux, une indemnité d’occupation. Cette indemnité représente la contrepartie de la jouissance exclusive du bien par l’un des indivisaires.
Son montant est généralement calculé sur la base de la valeur locative du bien, proportionnellement à la quote-part de l’indivisaire non occupant. Par exemple, si un ex-époux détient 50% du bien et ne l’occupe pas, l’indemnité correspondra à 50% de la valeur locative du bien.
Cette indemnité peut être :
- Versée mensuellement
- Compensée avec d’autres créances entre ex-époux
- Capitalisée et réglée lors de la liquidation définitive de l’indivision
Il est vivement recommandé de fixer les modalités de cette indemnité dans la convention d’indivision pour éviter les litiges ultérieurs.
Approfondissez ce sujet avec notre article dédié : Occupation d’une maison en indivision : droits et indemnités.
Quel est le coût d'une convention d'indivision ?
Les ex-époux ont beau choisir l’option qui leur semble la plus avantageuse, ils doivent toujours s’acquitter des honoraires d’avocat. Il n’existe pas un tarif fixe attendu que chaque avocat a sa grille tarifaire.
Le coût d’une indivision comprend également d’autres frais tels que les frais de notaire, les frais dédiés au conservateur des hypothèques ainsi que les taxes. Ces frais peuvent se chiffrer à environ 700€ HT en 2025 (contre 500€ en 2022) auxquels il faut ajouter :
- La contribution de sécurité immobilière (environ 0,10% de la valeur totale du bien immobilier)
- La taxe de publicité foncière (environ 2,5% du prix du bien)
- Les frais de débours divers comme le cadastre et les courriers
En clair, le coût de la convention d’indivision varie en fonction de la valeur du bien en question.
Pour connaître les tarifs actualisés, consultez notre guide des coûts et frais de notaire en indivision en 2025.
Parfois, certains optent pour le maintien en indivision pour optimiser la fiscalité liée au divorce. Vous ne le savez peut-être pas, mais le partage qui intervient dans le cadre d’un divorce est soumis à un impôt qu’on appelle le droit de partage. Il a souvent un sérieux impact sur le coût du divorce.
Une autre pratique consiste à vendre avant de divorcer. C’est aussi une façon de contourner le droit de partage attendu que la répartition du produit de la vente du bien commun ne nécessite pas forcément un acte notarié. C’est une façon de se soustraire à l’imposition.
En Janvier 2013, une réponse ministérielle a clarifié cette pratique en ces termes : « En l’absence d’acte, un partage verbal n’est pas soumis au droit de partage. Par suite, le partage verbal entre époux du produit de la vente d’un immeuble commun qui intervient avant un divorce par consentement mutuel n’est pas soumis au droit de partage ». Toutefois, pour éviter tout risque fiscal, il est recommandé de consulter un professionnel spécialisé dans la gestion de l’indivision.
Quelles sont les conditions d'exonération de l'impôt sur la plus-value ?
Pour bénéficier d’une exonération de l’impôt sur la plus-value lors de la vente d’un bien en indivision après le divorce ou la séparation, il existe quelques conditions qui ont été fixées par l’administration fiscale.
Ainsi les mariés, les pacsés et les concubins peuvent conserver le bénéfice de l’exonération sur la plus-value à trois conditions cumulatives :
- Avant la séparation, le bien indivis représentait votre résidence principale
- L’un de vous habitait le bien immobilier au moment de la rupture
- La vente du bien immobilier est motivée par votre décision de rupture
L’administration fiscale fait également savoir qu’il n’y a pas de délai entre la date de mise en vente du bien et le divorce ou la séparation. Cela veut dire que la vente du bien peut s’effectuer des années plus tard. Dès que les conditions précitées sont remplies, l’exonération est acquise de plein droit.
Néanmoins, si l’ex-époux cesse d’occuper le bien indivis, la loi vous impose de procéder à sa vente dans l’année d’après. C’est une condition essentielle pour bénéficier de l’exonération. La validité du délai de vente est examinée par le service des impôts. Plusieurs critères sont pris en compte, notamment le marché immobilier local, l’état du bien ou encore les démarches de diffusion de l’offre de vente.
Par ailleurs, il importe également de savoir que l’exonération peut être accordée dans l’hypothèse où celui qui a quitté le logement, a racheté un autre et y réside. En clair, le fait d’être propriétaire d’une nouvelle résidence principale après avoir quitté le bien immobilier indivis, ne fait pas obstacle au bénéfice de l’exonération.
Quand le maintien en indivision n'est pas recommandé
Malgré ses nombreux avantages, le maintien en indivision n’est pas toujours la solution idéale. Certaines situations peuvent rendre cette option problématique :
En cas de relations conflictuelles
Si les relations entre ex-conjoints sont particulièrement tendues, le maintien en indivision peut devenir une source supplémentaire de conflits. Les désaccords sur la gestion du bien, les travaux à effectuer ou l’occupation peuvent transformer cette solution en véritable cauchemar.
En présence de difficultés financières
Lorsqu’un des ex-conjoints traverse des difficultés financières importantes, le maintien en indivision peut créer des situations délicates. Des impayés de charges ou d’indemnité d’occupation peuvent survenir, créant tensions et complications juridiques.
Face à un besoin immédiat de liquidités
Si l’un des ex-conjoints a besoin de disposer rapidement du capital représenté par sa part dans le bien (pour acheter un nouveau logement, par exemple), le maintien en indivision peut constituer un frein à sa nouvelle vie.
Lorsque les projets de vie divergent radicalement
Si l’un souhaite conserver le bien à long terme tandis que l’autre veut s’en séparer, le compromis que représente l’indivision risque de ne satisfaire personne. Dans ce cas, il est parfois préférable d’envisager d’autres solutions comme la vente ou le rachat de parts.
Conclusion
Le maintien en indivision après un divorce ou une séparation représente une solution flexible qui permet de gérer la transition patrimoniale à un rythme adapté à votre situation personnelle. Grâce à une convention d’indivision bien rédigée, vous pourrez préserver vos intérêts tout en évitant les précipitations préjudiciables à une bonne gestion de votre patrimoine.
Cette option offre un précieux temps de réflexion, facilite la procédure de divorce, et peut s’avérer financièrement avantageuse, notamment d’un point de vue fiscal. Toutefois, elle nécessite une certaine capacité à maintenir une communication constructive avec votre ex-conjoint et à respecter les règles établies dans la convention.
Si vous envisagez plutôt de mettre fin à l’indivision et souhaitez connaître les différentes procédures selon votre situation matrimoniale, consultez notre article complet: Sortir de l’indivision après séparation: guide complet pour tourner la page sereinement.
Pour vous accompagner dans cette démarche et vous aider à déterminer si le maintien en indivision est la solution adaptée à votre situation, n’hésitez pas à consulter un professionnel spécialisé dans la gestion de l’indivision.
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