Convention d’indivision : anticiper le décès et le rachat

Une convention d’indivision peut prévoir, au décès d’un indivisaire, l’acquisition de sa quote-part par les survivants ou son attribution au conjoint survivant ou à un héritier désigné. La valeur des droits doit être prise en compte dans la succession. Il ne s’agit pas d’une transmission gratuite et automatique aux autres propriétaires.

Source : Code civil, article 1873-13.

Publié initialement le 20 janvier 2023 · Mis à jour le 4 octobre 2026 · Par Christian Mahout, fondateur d’Indivision Patrimoine.

Cette page porte sur l’anticipation du décès dans une convention. Pour la rédaction de l’ensemble de l’acte, consultez le guide pour établir une convention d’indivision. Si le décès a déjà eu lieu, partez des actes signés et des droits constatés par le notaire, sans présumer qu’une clause nouvelle pourra rétroagir.

Le décès oblige à identifier les droits transmis et les clauses déjà prévues ; il ne réalise pas, à lui seul, la vente ou le partage du bien. Le survivant conserve les droits qu’il possède déjà. La quote-part du défunt dépend de sa succession : héritiers, legs valables et droits du conjoint doivent être vérifiés avant de fixer une nouvelle répartition.

Source : Service Public : indivision entre héritiers.

Le notaire rapproche le titre de propriété, la convention, les éventuels avenants, le régime matrimonial et les dispositions successorales. Une moitié de maison détenue avant le décès ne doit pas être confondue avec une moitié reçue en héritage. De même, un usufruit n’est pas une quote-part de pleine propriété à additionner sans distinction.

En l’absence de faculté d’acquisition ou d’attribution, ou si elle est caduque, l’article 1873-14 prévoit la transmission de la quote-part aux héritiers ou légataires. Dans ce cas, la convention devient à durée indéterminée dès l’ouverture de la succession. Il serait donc inexact de promettre le maintien inchangé d’un terme fixe après tout décès.

Source : Code civil, article 1873-14.

Le droit de demander le partage ne permet pas à un héritier d’imposer immédiatement toute vente aux conditions qu’il souhaite. Une conservation organisée, un rachat ou un partage restent à examiner selon les titres et les personnes concernées. Notre guide de l’indivision successorale explique le cadre général ; le principe de l’article 815 précise le droit au partage.

Source : Code civil, article 815.

Avant d’examiner les clauses liées au décès, retrouvez le fonctionnement général de la convention d’indivision : validité, durée, gestion et usage. Les facultés d’acquisition ou d’attribution s’insèrent dans ce cadre, sans constituer un transfert gratuit automatique.

La clause doit désigner son mécanisme, ses bénéficiaires et les démarches d’exécution. Une formule vague comme « les survivants gardent le bien » ne permet pas de comprendre qui acquiert, à quelle valeur ni comment la succession sera réglée. Les choix ci-dessous constituent des points de discussion pour le notaire, pas un acte à signer tel quel.

Sources : Code civil, article 1873-13, Code civil, article 1873-14.

Définir les bénéficiaires et l’objet du rachat

Le projet doit préciser le bien et les droits concernés, puis identifier les bénéficiaires de la faculté. Pour une famille, listez les situations à tester : décès de chaque propriétaire, existence d’enfants d’une précédente union, bénéficiaire qui ne peut financer le rachat, exercice par plusieurs personnes. La clause doit rester lisible lorsqu’un de ces événements survient.

Préparer la gestion sans créer un veto sur les héritiers

Le dispositif légal ci-dessus organise une acquisition ou une attribution à titre onéreux. Il ne constitue pas un agrément des héritiers par un vote aux deux tiers. Ne transposez pas automatiquement les règles d’entrée des associés d’une SCI à une propriété immobilière détenue directement en indivision.

Écrivez aussi comment les documents sont centralisés, qui suit les loyers et les dépenses et comment les informations sont communiquées. La désignation d’un interlocuteur facilite le dossier ; elle ne suffit pas à lui donner le pouvoir de vendre seul ou de décider à la place des héritiers.

Pour une maison familiale, rapprochez ces clauses des règles de gestion entre frères et sœurs. Une organisation pratique des échanges complète la clause de décès sans remplacer les pouvoirs prévus par les actes et la loi.

Une durée déterminée ne protège pas de tout partage

La durée déterminée est limitée à cinq ans, renouvelable ; le partage avant le terme reste possible pour de justes motifs. À durée indéterminée, il peut être demandé sous réserve de la bonne foi et de l’absence de contretemps. Le renouvellement et les effets du décès doivent être lus ensemble.

Source : Code civil, article 1873-3.

Pour distinguer la durée du bien indivis de celle de la convention, consultez combien de temps peut durer une indivision. Un projet familial de conservation et une échéance contractuelle ne dispensent pas de suivre l’évolution des droits et des besoins.

Un usufruit impose de vérifier les parties à l’acte

En présence d’un usufruit, l’article 1873-16 permet des conventions dans plusieurs configurations entre usufruitiers et nus-propriétaires. Identifiez exactement les droits concernés, au lieu de traiter toutes les personnes comme des propriétaires en pleine propriété. Le décès d’un usufruitier ne doit pas être confondu avec le décès d’un titulaire d’une quote-part de pleine propriété.

Source : Code civil, article 1873-16.

Notre guide sur l’indivision, l’usufruit et la nue-propriété aide à préparer les bonnes questions. Pour un mineur ou une personne protégée, faites préciser la représentation et les autorisations nécessaires avant de fixer une méthode de signature.

L’occupation doit être documentée

L’article 815-9 encadre l’usage du bien indivis et prévoit une indemnité en cas de jouissance privative, sauf convention contraire. Une clause d’occupation doit préciser les bénéficiaires, son caractère gratuit ou indemnisé, les charges, sa durée et les conditions de fin, en respectant les droits légaux éventuellement applicables au survivant.

Source : Code civil, article 815-9.

Préparez les titres et les objectifs avant de chercher une formule de clause. L’article 1873-2 exige l’accord de tous, un écrit désignant les biens et les quotes-parts ; pour un immeuble, la publicité foncière doit être accomplie. Le notaire établit l’acte immobilier adapté et ses formalités.

Source : Code civil, article 1873-2.

Avant signature, demandez une simulation écrite pour chaque décès envisagé : qui conserve ses droits, qui peut exercer la faculté, qui doit être informé et ce qui se passe si personne ne rachète. Faites expliquer les conséquences d’un exercice simultané et d’une impossibilité de financer. Cette lecture commune évite d’attribuer à la clause une garantie qu’elle ne contient pas.

Demander un budget ventilé

Les frais de notaire comprennent plusieurs composantes, notamment rémunération, taxes et dépenses du dossier. Demandez un devis distinguant la convention initiale, ses formalités et l’éventuelle acquisition ou attribution ultérieure. Un montant fixe supposé universel ou un pourcentage appliqué automatiquement à la valeur de tout le bien ne suffit pas à chiffrer votre opération.

Source : Service Public : composition des frais de notaire.

La page sur les frais de notaire en indivision explique les postes à comparer. Les économies de procédure et le délai de signature ne peuvent pas être garantis à l’avance. Après un changement familial, une cession, un décès ou un changement d’usage, faites relire les actes et les informations de contact ; conservez les versions successives.