Pour vendre à un tiers la totalité d’un bien immobilier indivis, l’accord de tous les propriétaires est en principe nécessaire, sauf autorisation judiciaire adaptée. Si vous cédez seulement votre quote-part à un acquéreur extérieur, vous ne vendez pas les droits des autres : la cession à titre onéreux doit respecter leur droit de préemption et ses formalités.

Sources : Code civil, article 815-3, Code civil, article 815-14.

Publié initialement le 30 janvier 2025 · Mis à jour le 4 octobre 2026 · Par Christian Mahout, fondateur d’Indivision Patrimoine.

Ce guide aide à préparer une vente à un acquéreur extérieur : ce qui est vendu, qui doit consentir, les notifications, les pièces et le décompte à vérifier. Le guide général de la vente en indivision présente les différentes voies de vente ; la page vendre sa seule part indivise détaille les choix du cédant.

Vendre le bien entier ou une quote-part : quelle différence ?

Le mot « tiers » désigne ici une personne qui ne détient pas déjà de droits dans l’indivision. Ce n’est pas nécessairement un inconnu : un membre de la famille peut être extérieur au groupe des propriétaires. Commencez donc par identifier l’acquéreur et les droits inscrits dans les titres, sans vous limiter aux relations familiales.

Source : Notaires du Grand Paris : vente d’un bien détenu en indivision.

Vente à un tiers : déterminer l’objet de la cession
Projet	Ce que l’acheteur reçoit	Vérification principale
Tous les propriétaires vendent le bien entier	La totalité des droits visés dans l’acte	Consentements ou autorisations nécessaires et conditions communes de vente.
Un propriétaire vend sa quote-part	Des droits indivis sur le bien, sans lot matériel privatif	Formalités de préemption si vente à titre onéreux à un tiers.
Un propriétaire rachète les droits d’un autre	La quote-part cédée s’ajoute à ses droits	Qualifier l’opération, les comptes et le sort du prêt.
Des droits démembrés sont vendus	L’usufruit ou la nue-propriété précisément désignés	Identifier les titulaires et les pouvoirs de chacun ; ne pas promettre une pleine propriété non détenue.

Exemple fictif : si vous possédez 25 % d’une maison, céder ces droits ne permet pas de vendre seul la maison entière. L’acquéreur de cette quote-part devient propriétaire indivis ; il n’achète pas automatiquement le rez-de-chaussée, un quart du jardin ou une chambre particulière. Un usage convenu n’est pas un titre de propriété privative.

Précisez dès la demande d’estimation si vous envisagez une cession isolée ou une vente par l’ensemble des propriétaires. Deux offres portant sur des droits différents ne se comparent pas uniquement par leur montant. Notre page pour estimer les parts indivises distingue valeur du bien, valeur des droits et produit net.

Qui doit accepter la vente du bien entier à un tiers ?

Dans le régime légal, vendre l’immeuble entier est un acte de disposition nécessitant le consentement de tous les indivisaires. La majorité des deux tiers applicable à certains actes d’administration ne donne pas, à elle seule, le pouvoir de signer cette vente. Un mandat général de gestion et le silence d’un propriétaire ne doivent pas être considérés comme une procuration de vente.

Source : Code civil, article 815-3.

Avant de diffuser une offre acceptée ou de signer un avant-contrat, faites vérifier les personnes qui doivent intervenir, les pouvoirs éventuels et la disponibilité des pièces. Un accord familial sur le principe de vendre ne suffit pas à documenter le prix, les conditions et la représentation de chacun.

Faire confirmer les accords et les pouvoirs

Transmettez les titres et les actes établissant la propriété actuelle : acquisition, succession, donation, partage antérieur ou démembrement. Si une personne ne peut se déplacer, faites préparer la procuration adaptée par l’étude. Pour un mineur ou un majeur protégé, les représentants et autorisations à obtenir doivent être identifiés avant d’annoncer une date de signature.

Demandez aussi au notaire d’examiner les règles attachées au logement familial des époux. L’article 215 protège les droits assurant ce logement et ne doit pas être réduit à une simple comparaison des pourcentages de propriété.

Source : Code civil, article 215.

La convention d’indivision et ses avenants doivent être remis à l’étude. Ne présumez pas qu’une phrase sur une « majorité de vente » suffira à rendre le projet valable. Notre guide des démarches notariales en indivision explique la préparation des actes et des signatures.

Pour vérifier cette décision en amont, consultez unanimité et majorité pour vendre le bien indivis. Le guide compare l’accord de tous, les deux tiers des droits et les autorisations particulières, sans confondre la vente de tout l’immeuble avec celle d’une quote-part.

Quand le droit de préemption s’applique-t-il ?

L’article 815-14 concerne la cession à titre onéreux de droits indivis à une personne extérieure à l’indivision. Le vendeur fait notifier par acte extrajudiciaire le prix, les conditions et les nom, domicile et profession de l’acquéreur envisagé. Un simple courriel familial ne remplace pas cette formalité.

Le coïndivisaire dispose d’un mois après notification pour exercer la préemption aux conditions notifiées. Il a ensuite deux mois, à compter de l’envoi de sa réponse, pour réaliser l’acte. Le texte prévoit, après dépassement, une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours avant la nullité de la déclaration de préemption.

Source : Code civil, article 815-14.

Une vente concertée de tout le bien ne se prépare pas comme la cession isolée d’une quote-part. Faites qualifier l’opération par le notaire avant d’utiliser un formulaire de notification. Les préemptions liées à l’urbanisme, au type de bien ou à son occupation doivent également être examinées selon leur propre champ.

Source : Service Public : vente dans une zone de préemption.

Si plusieurs coindivisaires souhaitent acheter

Ils sont réputés acquérir ensemble la portion vendue, proportionnellement à leurs droits, sauf convention contraire. Un tirage au sort n’est pas la règle de l’article 815-14. Faites vérifier la répartition retenue et le financement avec le notaire.

Si les formalités sont omises

L’article 815-16 prévoit la nullité d’une cession ou d’une licitation réalisée en méconnaissance des articles 815-14 et 815-15. L’action se prescrit par cinq ans et appartient aux personnes à qui les notifications étaient dues ou à leurs héritiers. Ce délai ne couvre pas toutes les contestations possibles d’une vente.

Source : Code civil, article 815-16.

Conservez les actes signifiés et leurs dates. Si le prix, l’acquéreur ou les conditions changent, demandez au notaire d’examiner les formalités à reprendre avant de conclure. Le guide du droit de préemption en indivision détaille cette procédure ; il ne doit pas être confondu avec une demande d’autorisation de vendre les droits des autres.

Comment préparer la vente à un tiers avec le notaire ?

Préparez un dossier commun et une description précise de l’opération avant de fixer une signature. L’étude doit pouvoir vérifier ce qui est cédé, les intervenants, les droits de tiers, les conditions et les sommes qui seront réglées. Les étapes suivantes sont une méthode de préparation : leur durée dépend des pièces et des formalités applicables.

1. Réunir les propriétaires, les titres et les informations utiles

Centralisez les actes, la convention éventuelle, les informations de contact et les justificatifs de représentation. Pour un bien hérité, transmettez les documents successoraux disponibles. Signalez les pièces manquantes plutôt que de laisser l’acquéreur supposer que tous les droits et pouvoirs ont déjà été établis.

2. Comparer les estimations et organiser la mise en vente

Demandez des avis fondés sur les mêmes surfaces, l’état, la situation locative et les travaux connus. Distinguez la valeur du bien entier d’une offre portant seulement sur certains droits. Mettez par écrit le prix proposé, les prestations éventuelles de l’intermédiaire et les conditions du mandat à faire vérifier.

3. Examiner l’offre de l’acquéreur extérieur

Comparez le prix, les droits visés, le financement envisagé, les réserves, l’occupation à la remise du bien et le calendrier proposé. Une offre plus élevée avec des conditions différentes ne se juge pas comme une somme immédiatement disponible. Clarifiez aussi la personne qui achète : particulier, société ou indivisaires supplémentaires.

4. Faire rédiger l’avant-contrat adapté

La promesse unilatérale et le compromis n’ont pas les mêmes effets. Le contrat précise les engagements, le prix et les conditions suspensives éventuelles, notamment selon le financement. Faites examiner la capacité de chaque vendeur et les formalités de la cession avant de signer un document engageant.

Source : Service Public : promesse et compromis de vente.

5. Accomplir les vérifications et signer l’acte

Selon le dossier, l’étude traite les notifications, les droits de préemption, les pièces d’urbanisme, les sûretés et les autres formalités nécessaires. Les diagnostics doivent être préparés selon le type de logement, sa localisation, son ancienneté et ses équipements. Ne supposez pas qu’un ancien dossier est encore valable pour la nouvelle vente.

Source : Service Public : diagnostics pour vendre un logement.

Avant l’acte, demandez la version à relire et le décompte prévisionnel. Vérifiez ce qui est remis à l’acquéreur, le sort des clés, les baux ou l’occupation, puis les obligations conservées après la cession. Les informations ne doivent pas se contredire entre l’annonce, l’offre, l’avant-contrat et l’acte.

Quels documents présenter pour une vente à un tiers ?

La liste dépend du bien, des titulaires et de l’objet vendu. Ce tableau prépare le premier échange avec l’étude. Il ne remplace pas sa liste définitive et ne signifie pas que toutes les pièces ci-dessous sont exigées dans tous les dossiers.

Dossier de vente à un acquéreur extérieur
Rubrique	Pièces ou informations à réunir	Question à faire vérifier
Propriété et personnes	Titres, actes de succession ou donation, identité et situation familiale	Qui détient quels droits et qui doit consentir ?
Pouvoirs et convention	Convention, avenants, procurations et éléments de protection juridique	Qui peut engager les vendeurs et sous quelles conditions ?
Description du bien	Adresse, références, surfaces, plans disponibles et travaux connus	Les documents décrivent-ils le même bien que l’offre ?
Occupation	Baux, loyers, dépôts, usage par un propriétaire et accords connus	L’acquéreur reçoit-il un bien occupé ou libre, et selon quelles modalités ?
Technique et copropriété	Diagnostics, pièces de copropriété et informations sur les travaux si concerné	Quelles pièces doivent être actualisées pour cette opération ?
Prêt, sûretés et comptes	Capital restant dû, garanties, factures et dépenses avancées	Quels paiements et régularisations sont nécessaires avant répartition ?
Projet de l’acheteur	Identité, prix, conditions, financement et calendrier	Quelles notifications et conditions de signature faut-il prévoir ?

Pour un logement loué, la vente ne doit pas être présentée comme entraînant automatiquement le départ du locataire. Faites examiner le bail et les droits applicables avant de promettre un bien libre. La page location d’un bien en indivision aide à réunir les données locatives.

Si le bien est un lot dans une copropriété, distinguez cette copropriété de l’indivision entre les vendeurs. Le syndic peut fournir des pièces concernant l’immeuble ; les personnes habilitées à vendre restent déterminées par les titres et les pouvoirs. Notre comparaison indivision et copropriété explique cette différence.

Comment répartir le prix de vente entre les indivisaires ?

Le prix annoncé, le prix net à répartir et la somme reçue par chaque vendeur sont trois montants différents. La quote-part résulte des titres et actes applicables. Ne déduisez pas une répartition par moitié du seul nombre de propriétaires, ni de leur contribution respective au financement sans examen juridique.

Demandez un décompte qui distingue les sommes payées à partir du prix, les comptes entre personnes et les éventuelles conséquences fiscales individuelles. Les dépenses, prêts et accords doivent être documentés ; une facture ne suffit pas à établir automatiquement le montant d’une créance ou une nouvelle quote-part.

Travaux et comptes à régulariser

L’article 815-13 distingue notamment les améliorations financées personnellement, appréciées selon l’équité et la valeur ajoutée au partage ou à l’aliénation, des dépenses nécessaires à la conservation. Les dégradations imputables à un indivisaire peuvent également être prises en compte. Ne remboursez pas mécaniquement toute somme dépensée sans vérifier sa qualification.

Source : Code civil, article 815-13.

Pour préparer ces chiffres, consultez le calcul du partage en indivision et le calcul de la quote-part. Un différend sur les comptes doit être signalé à l’étude avant de promettre une répartition définitivement acquise.

Exemple fictif de répartition avant comptes individuels

Hypothèse simplifiée : le bien entier est vendu 400 000 €, une somme de 80 000 € est à régler sur le prix et les droits sont de 60 % et 40 %. La base restante est 320 000 €. L’application des quotes-parts donne respectivement 192 000 € et 128 000 €, avant les autres comptes et prélèvements éventuels.

Cette opération arithmétique n’établit pas qui supporte définitivement la dette, ni les créances pour travaux, l’occupation ou la fiscalité de chacun. Le décompte réel dépend des actes et des justificatifs. La simulation ne constitue pas un prix net garanti.

Qui paie les frais et que devient le crédit ?

Un budget de vente doit distinguer les frais de l’acquéreur et les postes supportés par les vendeurs selon les actes. Les frais de notaire ne sont pas seulement la rémunération du notaire : ils comprennent différentes composantes. Demandez une estimation par opération et par personne, plutôt qu’un taux global appliqué à toute indivision.

Source : Service Public : composition des frais de notaire.

Recensez les frais de diagnostic, la rémunération de l’intermédiaire selon le mandat, les éventuelles notifications, le financement et les formalités de sûretés. Un partage, une licitation et une vente de droits à un tiers ne doivent pas être chiffrés comme un acte identique. Nos guides des frais de notaire en indivision et des frais pour sortir d’une indivision aident à comparer les postes.

Faire établir la situation du prêt

Demandez le capital restant dû et les conditions de remboursement ou de maintien du financement. En cas de cession de vos seuls droits, ne supposez pas que vous êtes libéré du prêt. Pour des coemprunteurs séparés, un accord entre personnes ou un changement de propriété ne vaut pas, à lui seul, accord de désolidarisation de la banque.

Source : Service Public : crédit et désolidarisation après séparation.

Vérifier la plus-value pour chaque vendeur

La fiscalité dépend notamment de la nature du bien, des droits vendus, de l’acquisition et des conditions d’exonération applicables. Le fait de vendre un bien détenu en indivision ne garantit pas une exonération commune à tous. Demandez au notaire le calcul et les formalités propres à la situation de chaque cédant avant d’arrêter le montant qu’il recevra.

Source : Service Public : plus-value immobilière.

Un indivisaire refuse : peut-on vendre quand même à un tiers ?

Un refus ne donne pas aux autres propriétaires un pouvoir général de signer à sa place. Clarifiez d’abord s’il concerne le prix, le calendrier, l’acquéreur, les comptes ou le principe même de vendre. L’objectif peut être de revoir l’offre, de financer un rachat ou d’examiner une voie judiciaire adaptée.

Refus de vendre : distinguer les fondements juridiques
Voie	Condition à examiner	Effet possible
Article 815-5-1	Au moins deux tiers des droits et procédure prévue par le texte, avec exclusions	Éventuelle autorisation judiciaire suivie d’une licitation.
Article 815-5	Refus mettant en péril l’intérêt commun	Autorisation de passer l’acte dans les conditions fixées par le juge.
Article 815-6	Mesures urgentes requises par l’intérêt commun	Autorisation judiciaire pouvant porter sur une vente, selon les conditions du dossier.
Partage judiciaire	Conditions du partage contentieux	Partage des droits ; licitation si les biens ne peuvent être facilement partagés ou attribués.

La procédure des deux tiers n’est pas un vote de vente amiable

L’article 815-5-1 permet aux titulaires d’au moins deux tiers des droits d’exprimer leur intention devant un notaire. Celui-ci la fait signifier dans le mois ; opposition ou silence pendant trois mois donnent lieu à un procès-verbal. Le tribunal peut ensuite autoriser l’aliénation sans atteinte excessive aux autres droits ; elle se réalise par licitation. Les exclusions concernent notamment le démembrement et les cas visés à l’article 836.

Source : Code civil, article 815-5-1.

La majorité porte sur les droits, pas sur le nombre de personnes. Le guide comprendre les deux tiers des droits indivis explique le calcul. Une offre d’un acheteur privé ne permet pas de supprimer les étapes judiciaires de cette procédure.

Péril, urgence et partage : des conditions différentes

L’article 815-5 permet une autorisation lorsque le refus met en péril l’intérêt commun. L’article 815-6 concerne les mesures urgentes que requiert cet intérêt ; dans sa version en vigueur depuis le 9 avril 2026, il prévoit expressément la possibilité d’autoriser un indivisaire à conclure seul une vente. Il faut une décision adaptée, et non une simple affirmation d’urgence par le vendeur.

Sources : Code civil, article 815-5, Code civil, article 815-6.

Le partage judiciaire obéit à son propre cadre. L’article 840 définit le recours contentieux ; l’article 1377 du Code de procédure civile prévoit la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. Demander le partage ne garantit donc pas une vente immédiate à l’acquéreur choisi.

Sources : Code civil, article 840, Code de procédure civile, article 1377.

Pour l’analyse du désaccord, consultez vendre quand l’autre refuse. Le guide conditions pour demander une vente malgré le refus compare les voies et leurs limites. Aucune durée de procès ni prix d’adjudication n’est garanti.

Une vente aux enchères de droits est-elle la même opération ?

Il faut distinguer l’adjudication de droits d’un indivisaire de la vente du bien entier. Pour la première, l’article 815-15 prévoit l’information des indivisaires un mois avant la vente et un droit de substitution dans le mois suivant l’adjudication, selon les modalités du texte. Le cahier des conditions de vente doit mentionner ce droit.

Source : Code civil, article 815-15.

Ce mécanisme ne doit pas être présenté comme une préemption préalable identique à celle d’une cession amiable. Faites qualifier ce qui est mis en vente par l’avocat ou le notaire chargé du dossier. Notre page sur la licitation en indivision détaille les configurations. Les enchères ne garantissent ni un prix minimal souhaité par les vendeurs ni l’absence de perte de valeur.

Questions fréquentes sur la vente à un tiers

Peut-on vendre tout le bien à un tiers avec deux tiers des droits ?

La détention de deux tiers ne suffit pas à signer une vente amiable contre le refus des autres. L’article 815-5-1 organise une procédure notariale et judiciaire, avec exclusions, pouvant aboutir à une licitation. Une autre autorisation judiciaire dépend de ses propres conditions.

Puis-je vendre uniquement ma part sans l’accord de tous ?

La cession de vos droits se distingue de la vente du bien entier. Si elle est réalisée à titre onéreux avec un acquéreur extérieur, les formalités de préemption doivent être respectées. Le notaire vérifie les actes, les droits concernés et les autres contraintes.

Un membre de ma famille est-il un tiers à l’indivision ?

Oui s’il ne détient pas déjà de droits dans l’indivision concernée. Le lien familial ne suffit pas à le rendre coindivisaire. Vérifiez sa situation dans les actes avant de qualifier la vente.

Une lettre recommandée suffit-elle pour notifier la cession ?

Ne la supposez pas équivalente à l’acte extrajudiciaire exigé par l’article 815-14. Préparez la procédure avec le notaire et le commissaire de justice ; conservez les actes et les dates de notification.

L’acheteur de ma quote-part devient-il propriétaire d’une pièce ?

Il acquiert les droits cédés sur le bien indivis, sans division matérielle automatique. Une convention d’usage peut organiser l’occupation, mais ne transforme pas une quote-part en chambre ou en lot privatif.

Le prix doit-il être réparti par moitié si nous sommes deux ?

La répartition dépend des quotes-parts établies dans les actes et des comptes à régulariser. Le nombre de propriétaires ne suffit pas. Demandez un décompte distinguant prix, dettes, dépenses, créances et fiscalité.

Vendre ma part me libère-t-il du crédit immobilier ?

Pas automatiquement. Le transfert de propriété et les engagements envers la banque sont deux sujets distincts. Faites vérifier le remboursement, les garanties et l’éventuelle désolidarisation avant de signer.

Combien de temps faut-il pour vendre à un tiers ?

Il n’existe pas de délai total universel. Les titres, signatures, diagnostics, notifications, droits de préemption, financement et éventuelle procédure judiciaire influencent le calendrier. Les délais légaux de réponse ne constituent pas une promesse de signature à une date fixe.

Sources et mise à jour

Textes en vigueur et références institutionnelles consultés pour la mise à jour du 4 octobre 2026. Les fondements judiciaires sont distingués, notamment la version de l’article 815-6 applicable depuis le 9 avril 2026. Les exemples sont fictifs et simplifiés.

Rédaction : Christian Mahout, fondateur d’Indivision Patrimoine, société qui étudie l’acquisition de biens et de parts indivises. Cet article prépare les questions et les pièces ; il ne constitue pas une validation de votre vente. Le notaire vérifie les actes, et un avocat examine les demandes judiciaires ou les litiges.

Vous envisagez une vente à un acquéreur extérieur ?

Indivision Patrimoine étudie l’acquisition de biens et de parts indivises à Paris et en Île-de-France. Si votre projet porte sur vos seuls droits, consultez notre service de rachat de parts indivises. Si tous les propriétaires souhaitent vendre un immeuble, découvrez l’étude d’acquisition d’immeubles en bloc.

Transmettez l’adresse, les droits proposés, l’occupation et les pièces disponibles via le formulaire. Le prix et les conditions dépendent du dossier ; le notaire vérifie les accords, notifications et formalités nécessaires. Une étude commerciale ne dispense pas de cette vérification.

Vendre un bien indivis à un tiers : accord et démarches