La succession d’un bien immobilier ayant pour bénéficiaire plusieurs héritiers peut s’avérer complexe. L’indivision est toute situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes exercent les mêmes droits sur un bien indivis. Cette situation apparaît souvent comme difficile à gérer sur le long terme du fait de ses règles contraignantes telles que l’unanimité. C’est pour cette raison que de nombreuses personnes cherchent, soit à provoquer le partage, soit à se mettre d’accord en signant une convention d’indivision. Voici ce qu’il faut savoir pour établir une convention d’indivision efficace.
Point clé : Définition de l'indivision
L’indivision est une situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes exercent les mêmes droits sur un bien indivis. Cette situation est généralement transitoire et peut résulter d’une succession, d’un divorce ou d’un achat en commun.
Base légale : Article 815 du Code Civil
Qu'est-ce qu'une convention d'indivision ?
Les règles de l’indivision sont bien définies par l’article 815 du Code Civil. La loi précise que chaque indivisaire a le droit de sortir de l’indivision et de procéder au partage sous certaines conditions.
La convention d’indivision est un document juridique qui traduit l’accord entre tous les propriétaires sur le maintien du bien en commun sans possibilité de division pendant la durée de validité de cette convention. Elle permet de définir parfaitement les règles de gestion du bien indivis et empêche un indivisaire de provoquer le partage des biens.
L’indivision étant une situation transitoire et provisoire, une convention permet donc d’aménager le régime légal de cette situation pour la rendre plus stable et gérable.
Pourquoi établir une convention d'indivision ?
Rédiger une convention d’indivision d’un bien immobilier répond à plusieurs objectifs pratiques.
La gestion des biens indivis
La gestion des biens indivis est la première raison pour laquelle la convention est établie. C’est un moyen efficace pour que chaque héritier se sente impliqué dans l’administration de l’actif. La convention va permettre de déterminer le gérant du bien immobilier et d’organiser la répartition des responsabilités et des frais.
La prévention des mésententes entre indivisaires
Le conflit est le problème majeur auquel font face les héritiers d’un bien en commun. La convention d’indivision fixe des principes pour réussir à faire face à des cas de conflit. Elle limite toute situation pouvant mettre en péril la gestion des biens indivis. Même en cas de désaccord, chaque indivisaire se conforme aux règles prévues dans la convention d’indivision.
Comme le prévoit le Code civil (article 1873-1), la convention d’indivision permet notamment de définir des règles claires concernant la répartition des dépenses liées aux biens indivis, et le cas échéant de nommer un gérant en charge de la gestion de ces biens.
La facilité dans la prise de décision
La convention d’indivision joue un rôle très important dans la prise de décision des indivisaires. Par son biais, la modalité sur la règle de la majorité ou les cas d’unanimité sont fixés. C’est un moyen qui permet à chaque indivisaire ayant une part de faire entendre sa voix. Les indivisaires peuvent choisir la majorité à laquelle des décisions sensibles pourraient être prises, comme la vente ou le partage du bien commun.
Répartition des pouvoirs
Actes d’administration courante : Majorité des 2/3 des droits indivis
Actes de disposition (vente, hypothèque) : Unanimité des indivisaires
Gérant désigné : Peut agir seul pour les actes d’administration dans les limites de son mandat
Base légale : Article 815 du Code Civil
Dans quelles situations faut-il une convention d'indivision ?
La rédaction d’une convention d’indivision est particulièrement utile dans certaines situations spécifiques.
L'achat d'un bien à plusieurs ou une succession
La première situation qui implique une convention d’indivision est l’achat d’un bien à plusieurs. Étant donné que chacun a apporté une contribution pour l’obtention, ce document va permettre de fixer des principes garantissant aux copropriétaires d’obtenir des bénéfices et des indemnités en cas de départ à la hauteur de leur investissement.
En cas de succession d’un bien immobilier, la convention est aussi utile. Les droits d’indivision sont attribués à chaque indivisaire à partir de la quote-part dont il a hérité.
Lors d'un divorce
L’autre situation où la convention d’indivision s’avère utile est le divorce d’un couple. De façon générale, les biens obtenus après une union deviennent indivis. Ainsi, lors de la séparation, il est important d’établir des clauses pour assurer la gestion de l’indivision.
La convention permet aux deux conjoints de ne plus être constamment en contact. De plus, ils sont exonérés des taxes liées au partage des biens.
Quel est le contenu d'une convention d'indivision ?
Pour rédiger une convention d’indivision efficace, il faut impérativement inclure certains éléments dans le document.
Éléments essentiels à la convention
Toute convention d’indivision efficace doit impérativement contenir :
- L’identité complète de tous les indivisaires
- La désignation précise du bien indivis
- Les quotes-parts de chaque indivisaire
- Les règles de gestion et d’administration
- Les modalités de répartition des charges
- La durée de validité de la convention
- Les conditions de sortie de l’indivision
La présentation des bénéficiaires du bien
La convention d’indivision doit présenter tous les héritiers du bien en indivision. La liste de chaque indivisaire doit être établie avec son adresse si possible. Il faut ensuite préciser la quote-part exacte qui a été attribuée à chacun. Une bonne collecte des informations est essentielle afin de ne pas créer de tensions.
Le choix du gérant des biens indivis
La convention doit préciser celui qui est choisi comme gérant du bien immobilier. Pour désigner le représentant, il faut l’accord des autres copropriétaires par une modalité de vote. Celui qui va assurer la gestion des biens indivis sera l’intermédiaire des héritiers vis-à-vis des tiers ou un étranger à l’indivision.
Le gérant est en charge de l’entretien général de l’immeuble et supervise tous les travaux. La convention d’indivision peut prévoir la révocation du gérant dès lors qu’il est l’auteur d’une faute grave, comme vendre ou utiliser le bien sans l’accord unanime des autres.
L'utilisation du bien
La modalité d’usage du bien immobilier doit être fixée. Les indivisaires doivent déterminer si la propriété ou l’immeuble seront destinés à une location ou une occupation par un indivisaire. Dans le premier cas, le loyer sera fixé à l’unanimité et collecté par le gérant.
Si l’immeuble fait l’objet d’un usage personnel, la convention peut contraindre l’occupant à verser une indemnité aux autres copropriétaires pour compenser le manque de revenus qui auraient pu être perçus en cas de location.
La présentation des droits dans l'indivision
Chaque indivisaire a des droits dans l’indivision qui doivent être établis dans la convention, généralement en fonction de sa quote-part. Il peut s’agir du droit des héritiers, du droit de propriété ou la volonté de déterminer le prix de vente d’un immeuble.
La convention est d’un grand intérêt en cas de décès d’un indivisaire, car elle détermine l’issue de la part du défunt (vente ou partage).
L'attribution des charges
La répartition des charges est généralement basée sur la quote-part de chaque indivisaire. Quelqu’un peut s’occuper de la gestion administrative, pendant qu’un autre s’occupe de l’entretien de l’immeuble ou la propriété.
La modalité de sortie de l'indivision
Pour conclure une convention efficace, il faut inclure une modalité de sortie permettant aux indivisaires qui le désirent de vendre leur part du bien. Il faut également prévoir des mesures pour une meilleure gestion des départs ou des arrivées, comme le droit de préemption des autres indivisaires si l’un d’eux décide de vendre sa part.
Droits de préemption
En cas de vente de sa part par un indivisaire, les autres indivisaires bénéficient d’un droit de préemption qui leur permet d’acquérir prioritairement la part mise en vente.
Délai : Généralement 1 à 3 mois selon les dispositions de la convention
Conséquence : Protection contre l’entrée de tiers indésirables dans l’indivision
Comment signer une convention d'indivision ?
La convention d’indivision nécessite l’unanimité de tous les indivisaires et doit être établie par écrit. Elle doit préciser la nature des biens indivis, les quotes-parts de chaque propriétaire et sa durée de validité.
Pour les biens immobiliers, la convention d’indivision doit être signée devant un notaire (acte authentique). Les formalités de la publicité foncière doivent également être réalisées.
Qui pour établir une convention d'indivision ?
Pour établir une convention d’indivision valide, il est important de se rendre chez un notaire afin qu’elle ait un caractère légal. Le notaire formalise l’acte et y insère toutes les informations nécessaires selon les règles définies par la loi.
Le notaire détermine la valeur juridique de l’acte et procède à sa publication, après s’être assuré que la convention est conforme à la loi et au Code civil.
Pour plus d’informations sur les démarches à suivre avec votre notaire, consultez notre article sur les démarches notariales en indivision.
En ce qui concerne la validité d'une convention d'indivision
Dans une indivision, les règles de gestion des biens immobiliers diffèrent en fonction de la gravité des actes à accomplir par les indivisaires.
L’article 1873-1 du Code Civil précise la durée maximale d’une convention d’indivision : 5 ans renouvelables. « La convention peut être conclue pour une durée déterminée qui ne saurait être supérieure à cinq ans. Elle est renouvelable par une décision expresse des parties. Le partage ne peut être provoqué avant le terme convenu qu’autant qu’il y en a de justes motifs. »
La convention d’indivision peut donc être à durée indéterminée (valide tant que le partage des biens indivis n’est pas provoqué) ou à durée déterminée (5 ans renouvelables).
Si la convention est à durée indéterminée, un indivisaire a le droit de demander à tout moment le partage. Si elle est à durée déterminée, aucun partage ne peut être engagé sauf si la demande est accompagnée de motifs sérieux.
Pour plus d’informations sur les durées possibles d’une indivision, consultez notre article : Combien de temps peut durer une indivision ?
Attention : Validité de la convention
La convention d’indivision peut être conclue pour :
- Une durée déterminée (maximum 5 ans, renouvelable)
- Une durée indéterminée (chaque indivisaire peut demander le partage à tout moment)
Dans le cas d’une convention à durée déterminée, le partage ne peut être provoqué avant l’échéance que pour des motifs légitimes.
Combien coûte la convention d'indivision ?
Lorsque vous désirez établir une convention d’indivision, il est important de prévoir un budget. Le coût varie en fonction des honoraires du notaire, des frais d’enregistrement de l’acte, de la complexité du dossier et de la valeur des biens indivis.
Le coût de la convention d’indivision (facturation d’émoluments) est proportionnel à la valeur des biens indivis faisant l’objet de cette convention, environ 0,6% de la valeur du bien. Il convient de prévoir un devis auprès du notaire avant de lancer la rédaction.
Pour le paiement, les indivisaires se partagent généralement à parts égales le montant fixé par le notaire.
Pour une information plus détaillée sur les frais notariés, consultez notre article sur les coûts et frais de notaire en indivision pour 2025.
Coût de la convention
Le coût d’une convention d’indivision est proportionnel à la valeur des biens concernés :
- Environ 0,6% de la valeur du bien (émoluments du notaire)
- Frais d’enregistrement
- Frais de publicité foncière (pour les biens immobiliers)
Conseil : Demandez un devis auprès de votre notaire avant d’entamer la procédure.
Comment désigner le représentant d'une indivision ?
Pour désigner le représentant d’une indivision, les copropriétaires doivent se référer à l’article 813 du Code civil, qui permet aux indivisaires de choisir un mandataire. Ce dernier sera en charge de l’indivision jusqu’à ce qu’il en soit décidé autrement.
L’article stipule également que dans le cas où il n’y aurait pas d’accord entre les héritiers, c’est au juge de déterminer qui sera le mandataire. La décision du juge est irrévocable, et chaque indivisaire doit s’y tenir.
Le mandataire peut avoir droit à une rémunération, en fonction de l’accord établi, payée par les indivisaires.
Cette désignation est particulièrement importante pour gérer efficacement un bien immobilier en indivision.
Comment sortir de l'indivision ?
Pour sortir de l’indivision, les copropriétaires ont le choix de procéder au partage ou à la vente de leur part respective.
La première option pour sortir de l’indivision est de demander le partage des biens. Si tous les héritiers sont d’accord, il faudra se rendre chez un notaire pour établir l’acte de partage de l’indivision, et chacun recevra sa part de l’actif. En moins d’un an, la procédure sera terminée.
À défaut de partir sur le partage, la vente des parts est une solution adéquate. Elles peuvent être achetées par un indivisaire ou un tiers. Si la vente se fait à une personne étrangère à l’indivision, il faut l’accord des autres bénéficiaires, qui pourront s’y opposer et faire usage de leur droit de préemption.
Selon l’article 815 du Code civil, personne n’a l’obligation de rester dans le régime légal de l’indivision. Le partage ou la vente des biens peut être provoqué par les indivisaires à tout moment, sauf convention contraire à durée déterminée.
Pour en savoir plus sur les différentes méthodes pour sortir de l’indivision, consultez notre article détaillé : Les 7 solutions pour sortir d’une indivision.
Questions fréquentes sur la convention d'indivision
Peut-on signer une convention d'indivision sans notaire ?
Non, pour les biens immobiliers, la convention d’indivision doit obligatoirement être établie sous forme d’acte authentique par un notaire. Cette formalité est nécessaire pour garantir la validité juridique de la convention et permettre son enregistrement à la publicité foncière.
Pour des biens mobiliers, une convention sous seing privé peut être suffisante, mais le recours à un notaire reste fortement recommandé pour sécuriser l’accord.
Comment modifier une convention d'indivision existante ?
La modification d’une convention d’indivision nécessite l’unanimité des indivisaires, comme pour sa création initiale. Le processus est le suivant :
- Réunion de tous les indivisaires pour discuter et approuver les modifications
- Rédaction d’un avenant à la convention par un notaire
- Signature de l’avenant par tous les indivisaires
- Publication à la publicité foncière pour les biens immobiliers
Si l’unanimité ne peut être obtenue, aucune modification ne pourra être apportée à la convention existante.
Que se passe-t-il en cas de décès d'un indivisaire ?
En cas de décès d’un indivisaire, sa part est transmise à ses héritiers selon les règles successorales habituelles. Cependant, les conséquences sur la convention d’indivision dépendent des clauses spécifiques qui y ont été incluses :
- Si la convention prévoit une clause de continuation avec les héritiers, ceux-ci deviennent automatiquement indivisaires.
- Si elle contient une clause d’agrément, les autres indivisaires peuvent accepter ou refuser l’entrée des héritiers dans l’indivision.
- À défaut de clause spécifique, les héritiers intègrent l’indivision aux mêmes conditions que le défunt.
Dans tous les cas, il est recommandé de mettre à jour la convention suite à ce changement.
Quels sont les recours en cas de non-respect de la convention ?
Si un indivisaire ne respecte pas les termes de la convention d’indivision, plusieurs recours sont possibles :
- Mise en demeure : Première étape pour formaliser le manquement
- Médiation : Tentative de résolution amiable du conflit
- Action en justice : Pour faire respecter les termes de la convention ou obtenir réparation
- Demande de partage judiciaire : En dernier recours, même avant l’échéance d’une convention à durée déterminée, si des « justes motifs » peuvent être invoqués
Le tribunal compétent est le Tribunal Judiciaire du lieu de situation du bien.
La convention d'indivision peut-elle être imposée à un indivisaire qui la refuse ?
Non, la convention d’indivision nécessite l’unanimité des indivisaires pour être établie. Aucun indivisaire ne peut être contraint d’y adhérer contre sa volonté.
Si un indivisaire refuse de signer la convention, les autres ont plusieurs options :
- Négocier pour trouver un compromis acceptable par tous
- Racheter la part de l’indivisaire réfractaire
- Procéder au partage du bien, soit à l’amiable, soit par voie judiciaire
L’article 815 du Code Civil garantit à chaque indivisaire le droit de demander le partage à tout moment en l’absence d’une convention d’indivision.
Alternatives à la convention d'indivision
Si la convention d’indivision ne semble pas adaptée à votre situation, sachez qu’il existe des alternatives. L’une des plus courantes est la création d’une Société Civile Immobilière (SCI).
Pour comprendre les différences et faire le meilleur choix, consultez nos articles comparatifs :
Résolution des conflits en indivision
Malgré une convention bien rédigée, des conflits peuvent survenir. Pour vous aider à les gérer efficacement, nous vous proposons ces ressources :
Conclusion
La convention d’indivision représente un outil juridique essentiel pour organiser la gestion commune d’un bien entre plusieurs propriétaires. En définissant clairement les droits et obligations de chacun, elle permet d’éviter de nombreux conflits et facilite la prise de décision.
Bien que sa rédaction nécessite l’intervention d’un notaire et engendre certains frais, cet investissement est généralement rentabilisé par la tranquillité et la sécurité juridique qu’elle apporte à tous les indivisaires.
Si vous vous trouvez en situation d’indivision et souhaitez sécuriser vos droits tout en facilitant la gestion quotidienne, n’hésitez pas à consulter un notaire pour établir une convention d’indivision adaptée à votre situation spécifique.
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