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Révision éditoriale du 17 octobre 2026 · Par Christian Mahout, cofondateur d’Indivision Patrimoine.
Vous souhaitez rester propriétaires ensemble ? Une convention d’indivision fixe les règles de cette vie commune. Tous les indivisaires doivent consentir à l’accord, qui identifie les biens, les quotes-parts et la gestion retenue. Pour l’immobilier, le notaire établit l’acte et assure sa publicité. Choisissez une durée déterminée de cinq ans au plus, renouvelable, ou une durée indéterminée.
Source : Code civil, article 1873-2.
Source : Code civil, article 1873-3.
Pour préparer une convention utile, vérifiez les titres, choisissez la durée, encadrez la gestion et l’usage, prévoyez les comptes et examinez les événements de sortie ou de décès. La convention ne donne pas au gérant un pouvoir général de vendre l’immeuble et ne règle pas tous les conflits à elle seule.
Pour établir la convention : vérifiez les titres et l’accord de tous, choisissez la durée, préparez les clauses de gestion et d’occupation, faites rédiger l’acte adapté et signez-le. Pour un immeuble, le notaire accomplit la publicité foncière. Conservez ensuite les pièces et organisez le suivi annuel.
Pour une parcelle, gérer un terrain en indivision nécessite aussi de vérifier les accès, usages, baux et contraintes d’urbanisme. Une convention ne transforme pas chaque quote-part en lot privatif.
Pour préparer les événements successoraux, voyez les clauses de convention pour anticiper le décès d’un indivisaire. Le guide distingue acquisition, attribution, notifications et financement, sans promettre une transmission gratuite aux survivants.
Comment établir une convention d’indivision en six étapes ?
La préparation commence par un projet commun, avant la rédaction des clauses. Décidez si vous voulez conserver le logement, le louer ou organiser une période de transition. Une convention de maintien ne réalise ni un partage ni un transfert de propriété.
- Réunir les actes et les droits exacts. Identités, titre de propriété, succession éventuelle, quotes-parts et droits d’usufruit servent de base au dossier.
- Obtenir l’accord sur le maintien. Vérifiez l’accord de chaque indivisaire. Un projet signé par une majorité seulement ne remplace pas le consentement de tous.
- Choisir la durée et son renouvellement. Examinez le terme, la reconduction et les conditions d’une demande de partage avec les signataires.
- Préparer l’organisation pratique. Gestion, travaux, occupation, contrats, avances, comptes et informations doivent correspondre à l’usage réel du bien.
- Faire rédiger et vérifier l’acte. Pour un immeuble, transmettez le dossier au notaire. Faites préciser les pouvoirs, les signatures, le devis et les événements à anticiper.
- Signer, publier et suivre la convention. Le notaire accomplit les formalités immobilières. Gardez l’acte, les justificatifs et les décisions ; préparez le compte annuel du gérant.
Source : Code civil, article 1873-2.
Source : Code civil, article 1873-11.
Une annonce législative ne permet pas de considérer la convention comme effacée. Consultez la vérification des affirmations sur la réforme de 2023 pour distinguer les textes proposés des règles et actes réellement applicables.
Quels biens et quels propriétaires sont concernés ?
L’indivision correspond à des droits de même nature détenus par plusieurs personnes sur un même bien. Une quote-part ne désigne pas une partie physique du logement. La convention peut concerner un achat à plusieurs, un héritage ou une situation après séparation. En présence d’un usufruitier, les règles particulières doivent être examinées : indivision et démembrement ne se confondent pas.
Pour une maison héritée par plusieurs enfants, le guide indivision entre frères et sœurs : droits et organisation aide à rapprocher les parts, l’occupation et les comptes. Ces éléments permettent de préparer une convention cohérente avec le projet familial.
Voir comprendre l’indivision et les quotes-parts et l’indivision successorale entre héritiers.
En présence d’un usufruit, identifiez les droits avant de choisir les signataires. Des conventions peuvent concerner les nus-propriétaires, les usufruitiers ou les deux. Leurs effets sur les droits d’un usufruitier non signataire et sur une vente en pleine propriété doivent être vérifiés séparément.
Source : Code civil, article 1873-16.
Source : Code civil, article 1873-18.
Si le bien est un appartement, vérifiez aussi les différences entre indivision et copropriété. Une convention entre titulaires du lot ne remplace pas le règlement de l’immeuble ni le mandataire commun prévu pour l’assemblée.
Pour situer la convention parmi les autres démarches, consultez le cadre juridique général de l’indivision. Ce guide sépare gestion, occupation, cession et partage avant le choix d’un acte.
En présence d’un usufruit, voyez organiser l’indivision entre usufruitiers et nus-propriétaires. Les parties à la convention, les règles de vote et les dépenses consenties doivent être précisées en respectant les droits de chacun.
Qu'est-ce qu'une convention d'indivision ?
La convention fixe une organisation contractuelle pour des biens qui restent indivis. Elle ne crée pas une société et n’attribue pas à chacun la propriété exclusive d’un lot. Son contenu doit respecter les dispositions légales : les signatures ne rendent pas valable une clause contraire aux limites des pouvoirs du gérant ou aux règles de vente.
Pour un logement détenu par des partenaires pacsés, consultez le guide PACS et indivision : régime des biens et convention. La convention organisant le logement doit être cohérente avec le régime du PACS et les quotes-parts établies dans les actes.
Le cadre conventionnel s’inscrit dans la réforme de 1976. Notre chronologie de l’organisation de l’indivision permet de distinguer cette étape des évolutions ultérieures de la gestion et du partage.
Source : Code civil, articles 1873-1 à 1873-18.
Le guide concerne principalement les biens immobiliers en France. Les droits d’usufruit, les protections juridiques et les éléments internationaux nécessitent une rédaction adaptée.
Pour examiner durée, gérance et changements de propriétaires, retrouvez les clauses de durée, de gérance et de changement de propriétaires. Reprenez ensuite ces points dans les clauses du projet préparé avec le notaire.
Pour des droits sociaux, consultez convention d’indivision, statuts et pacte entre associés. L’organisation des titres communs doit être cohérente avec la représentation en assemblée, l’agrément et les règles de transmission de la société.
Pourquoi établir une convention d'indivision ?
Une convention sert à rendre explicites la gestion, l’usage et les perspectives de maintien en commun. Elle est surtout utile lorsque les propriétaires souhaitent conserver le bien tout en organisant les décisions et les comptes.
Avant de choisir les clauses et la durée, comparez les avantages et inconvénients du maintien en indivision. La convention organise un projet de conservation ; le budget, l’usage et les possibilités de sortie doivent également être examinés.
Pour préparer les échanges avec le notaire, consultez les erreurs à éviter dans l’organisation d’une indivision immobilière. La convention, la durée et les pouvoirs de gestion doivent être vérifiés séparément.
La gestion des biens indivis
Précisez qui suit les contrats, les dépenses, les revenus et les interventions sur le bien. Le gérant doit pouvoir agir dans un cadre identifiable et rendre compte. Une personne chargée de centraliser les documents ne dispose pas automatiquement de tous les pouvoirs d’un gérant conventionnel.
Source : Code civil, article 1873-6.
Les paramètres d’un outil doivent traduire des pouvoirs valables et ne remplacent ni l’écrit convenu ni les formalités immobilières.
La prévention des mésententes entre indivisaires
Les règles d’accès au logement, de financement et d’information peuvent éviter des malentendus. Écrivez les modalités de discussion et de résolution des désaccords. Une clause de médiation peut préparer un échange, sans garantir qu’aucun recours judiciaire ne sera nécessaire.
Si le bien doit être loué, le guide location d’un bien en indivision : bail et gestion des loyers précise la majorité, l’information des propriétaires et les pouvoirs de signature. Préparez aussi les comptes et le suivi du dépôt de garantie.
Pour préparer ces clauses, examinez les conflits en indivision à anticiper, notamment sur l’occupation, les dépenses et les loyers.
Pour ouvrir la discussion, adaptez le modèle de lettre proposant une convention d’indivision, avec les points que vous souhaitez examiner ensemble.
Pour préparer la clause d’usage, consultez l’occupation d’une maison en indivision. Les dates, l’accès des autres, la gratuité éventuelle et l’indemnité doivent être explicités ; le paiement du crédit ou des travaux ne remplace pas automatiquement le traitement de l’occupation.
Le récit de dix ans dans une maison héritée à plusieurs illustre les questions à anticiper : usage, charge de gestion, besoins de liquidités et réexamen du projet familial.
La facilité dans la prise de décision
Les indivisaires ne peuvent pas choisir librement une majorité pour vendre l’immeuble. L’article 1873-8 encadre les décisions dépassant les pouvoirs du gérant. Certains aménagements sont possibles sous conditions ; ils ne permettent pas de contourner le consentement requis pour aliéner un immeuble. Les recours judiciaires doivent être examinés séparément.
Pour appliquer une majorité, partez des droits exacts et de la décision envisagée. Le guide calculer les deux tiers des droits indivis et comprendre leurs pouvoirs distingue le régime légal de gestion et la procédure judiciaire de vente.
Source : Code civil, article 1873-8.
Pour la vente elle-même : accords et autorisations pour vendre un bien en indivision.
Pour un cabinet libéral, voyez organiser les locaux et les moyens des professions libérales en indivision. La convention immobilière doit être coordonnée avec le bail et les contrats d’exercice, sans confondre les pouvoirs sur les murs et ceux de l’activité.
Quelles limites faut-il respecter pour les décisions ?
| Sujet | Organisation possible | Limite à vérifier |
|---|---|---|
| Gestion | Désignation et fonctionnement du gérant | Pouvoirs encadrés par la loi |
| Information | Documents, comptes et réunions | Accès aux pièces et compte annuel |
| Usage du bien | Accès, occupation et règles pratiques | Droits des autres et éventuelle indemnité |
| Décisions importantes | Procédure de consultation adaptée | Pas de pouvoir automatique de vendre l’immeuble |
| Maintien en commun | Durée et renouvellement | Conditions légales du partage |
Source : Code civil, article 1873-8.
Source : Code civil, article 1873-11.
Ne confondez pas le régime légal des deux tiers pour certains actes d’administration avec les pouvoirs du gérant d’une convention. Le notaire doit préciser le régime qui s’applique à chaque décision.
Dans quelles situations faut-il une convention d'indivision ?
La convention mérite d’être étudiée lorsque le bien doit rester partagé dans le temps. Elle est un choix d’organisation, pas une obligation générale dès que plusieurs personnes deviennent propriétaires.
Si vous souhaitez conserver le bien pendant plusieurs décennies, voyez organiser une indivision à long terme. La durée de la convention, les besoins de trésorerie et la transmission doivent être préparés ensemble.
L'achat d'un bien à plusieurs ou une succession
Après un achat commun, les titres doivent identifier les droits de chacun. Après un décès, le dossier successoral détermine les droits transmis. La convention organise ensuite l’usage et la gestion ; elle ne rectifie pas à elle seule une répartition de propriété ou les dettes de succession.
Voir les droits des héritiers en indivision successorale.
En prévision d’une succession, voyez les moyens de protéger le conjoint survivant. La convention peut organiser la détention et la gestion, mais elle ne crée pas une qualité d’héritier et ne remplace pas un testament adapté.
Pour situer la convention dans votre projet, voyez indivision choisie et indivision conventionnelle : les différences. Un achat volontaire ne constitue pas automatiquement une convention, tandis que des héritiers peuvent décider ensemble d’organiser une indivision issue d’un décès.
Pour comparer les clauses envisagées avec le fonctionnement prévu par défaut, voyez les règles du régime légal de l’indivision. Le guide distingue les majorités de décision, la conservation du bien et les limites des pouvoirs de gestion avant leur aménagement par une convention.
Lors d'un divorce
Après une séparation, la convention peut organiser un maintien provisoire : occupation, financement et démarches futures. Elle ne vaut pas automatiquement liquidation du régime matrimonial et ne libère pas un coemprunteur auprès de la banque. Vérifiez ces sujets avec le notaire et l’établissement prêteur.
Pour un couple marié sous un régime de communauté, distinguez la convention des opérations de liquidation de communauté après divorce. Les reprises, récompenses et comptes des biens non partagés doivent être établis séparément.
Pour un couple marié, le guide divorce et indivision : logement, crédit et partage précise les étapes à coordonner avec la convention et la banque.
Quelles mentions et clauses prévoir dans la convention ?
Il faut distinguer les mentions nécessaires à la validité de la convention des clauses utiles à son fonctionnement. Les premières ne peuvent être remplacées par un règlement informel entre propriétaires.
| Sujet | Point pratique à rédiger | Vérification juridique |
|---|---|---|
| Durée | Date de fin, renouvellement, calendrier de discussion | Possibilités de partage selon le régime choisi |
| Gérance | Désignation, remplacement, rémunération et justificatifs | Pouvoirs légaux et décisions dépassant la gestion |
| Occupation | Accès, usage privatif et indemnité éventuelle | Droits des autres propriétaires et comptes distincts |
| Dépenses | Appels de fonds, avances et conservation des factures | Créances et quotes-parts de propriété ne se confondent pas |
| Cession et décès | Estimation, préemption, faculté d’acquisition ou d’attribution | Formalités légales et droits successoraux |
Cette checklist prépare les échanges avec le notaire ; elle ne constitue pas un acte prêt à signer. Le contenu dépend des droits, de l’usage et des objectifs des signataires.
Éléments essentiels à la convention
L’écrit doit désigner les biens indivis et indiquer les quotes-parts de chaque indivisaire. Ces mentions sont requises à peine de nullité par l’article 1873-2. Les formalités de publicité foncière s’ajoutent pour les immeubles.
Source : Code civil, article 1873-2.
Pour préparer la rédaction, rassemblez :
- Identités, situations familiales et capacités des signataires.
- Titres de propriété et pièces de succession ou de séparation.
- Désignation du bien, références cadastrales et quotes-parts.
- Prêts, baux, assurances, charges et état d’occupation.
- Projet de durée, de gestion, d’usage et de sortie.
Identifier les signataires et leurs droits
Identifiez les propriétaires concernés et la nature de leurs droits à partir des actes. Tous les indivisaires ne sont pas nécessairement des héritiers. Faites vérifier la capacité, la représentation et, le cas échéant, la présence d’un usufruitier ou d’une mesure de protection.
Si un enfant mineur détient des droits, faites vérifier sa représentation. L’article 1873-4 permet à son représentant légal seul de conclure une convention de maintien. Dans ce cas, l’enfant devenu majeur peut y mettre fin, quelle que soit sa durée, dans l’année suivant sa majorité. Cette règle ne dispense pas des vérifications particulières nécessaires pour d’autres actes.
Source : Code civil, article 1873-4.
Si l’un des propriétaires est protégé, voyez qui intervient dans une convention avec un indivisaire vulnérable. La convention ne remplace ni l’assistance ou la représentation requise, ni les autorisations propres au logement et aux actes.
Le choix du gérant des biens indivis
La convention peut prévoir un ou plusieurs gérants, choisis parmi les indivisaires ou en dehors. Définissez la désignation, la révocation, l’information, les comptes et la rémunération. Les règles diffèrent selon que le gérant est lui-même indivisaire. Une faute de gestion peut justifier une demande de révocation judiciaire dans les conditions légales.
Source : Code civil, articles 1873-5 et 1873-10.
Pour approfondir : rôle et missions du mandataire d’indivision.
Écrivez qui peut engager une dépense, comment les propriétaires reçoivent les justificatifs et comment un désaccord est traité. Si plusieurs gérants sont nommés, précisez leur coordination. La rémunération doit être examinée expressément : elle n’est pas automatiquement gratuite.
Si l’indivision porte sur des murs utilisés par une entreprise, voyez l’organisation des biens professionnels indivis. La convention entre propriétaires doit être distinguée du bail de l’exploitant, des statuts et des pouvoirs de représentation de la société.
L'utilisation du bien
Définissez la destination, les modalités d’accès et les conditions d’une éventuelle occupation privative. Précisez qui paie les charges et comment une indemnité est traitée. Occuper seul le bien et financer des travaux constituent des questions distinctes dans les comptes.
Voir le simulateur indicatif d’indemnité d’occupation.
Pour le foncier agricole, consultez la gestion d’une indivision agricole. La convention organise la propriété commune ; elle ne remplace pas le bail rural, les consentements requis ni l’examen du contrôle des structures pour l’activité.
Distinguer les quotes-parts, l’usage et les créances
Consignez les quotes-parts issues des titres, les modalités d’usage et les obligations d’information. Ne confondez pas droits de propriété et dépenses personnelles : une créance à discuter ne modifie pas automatiquement le pourcentage de propriété.
Pour formaliser les financements, consultez les conditions de récupération d’un apport personnel en indivision. Constater le montant versé ne suffit pas toujours à établir la cause et les modalités d’un remboursement.
L'attribution des charges
Organisez les appels de fonds, les justificatifs, les paiements et le traitement des avances. Chaque indivisaire participe aux dépenses de conservation. Le gérant rend compte une fois par an ; les propriétaires peuvent demander les documents relatifs à la gestion.
Source : Code civil, article 1873-11.
Voir le suivi des dépenses et des revenus indivis.
Prévoyez notamment le suivi des assurances, les échéances fiscales, les appels de fonds et les dépenses de travaux. Distinguez ce qui relève de la propriété commune et ce qui relève de l’occupation ; la convention ne remplace pas les contrats conclus avec les tiers.
Pour préciser ces clauses, consultez la répartition des primes d’assurance entre indivisaires. Séparez les garanties du bâtiment des garanties personnelles, et organisez la preuve des avances sans confondre l’accord interne avec les obligations envers l’assureur.
Pour préparer les clauses de chantier, consultez qui décide et qui paie les travaux en indivision. Le dossier distingue pouvoirs, contrat avec l’entreprise, appels de fonds et justificatifs des avances.
En cas de crédit garanti sur le patrimoine, consultez les accords et risques d’une hypothèque en indivision. La répartition interne des échéances ne limite pas automatiquement les recours de la banque et la convention ne permet pas de grever les droits des autres sans les pouvoirs requis.
Pour organiser cette dépense récurrente, voyez la répartition et le suivi de la taxe foncière indivise. Prévoyez la diffusion de l’avis, les contributions, la preuve des avances et les régularisations, en distinguant les accords privés du redevable fiscal.
Pour un programme énergétique, voyez organiser les accords et le budget de rénovation en indivision. La demande d’aide et le mandat du représentant doivent être rapprochés du projet et du financement convenus.
Le suivi des fonds doit aussi tenir compte de la convention bancaire et du mandat sur le compte indivis. La convention d’indivision ne remplace pas l’enregistrement des pouvoirs auprès de la banque.
La modalité de sortie de l'indivision
Prévoyez comment discuter un rachat, estimer des droits et traiter une demande de partage. La convention ne peut pas supprimer définitivement le droit au partage. La vente de vos seuls droits et la vente de l’immeuble entier sont des actes différents.
Comparez les solutions pour sortir d’une indivision.
La convention ne garantit pas l’insaisissabilité des droits. L’article 1873-15 prévoit une saisie de quote-part dans certains cas où le partage ne peut être demandé. Voir les effets d’une convention sur les poursuites des créanciers.
Droits de préemption
Une cession de droits à titre onéreux à un tiers doit respecter le droit de préemption des coïndivisaires. Le prix, les conditions et l’identité du candidat sont notifiés par acte extrajudiciaire. Les autres ont un mois pour préempter ; celui qui préempte dispose ensuite de deux mois à compter de l’envoi de sa réponse pour réaliser la vente. Il ne s’agit pas d’un délai libre de « un à trois mois » choisi par la convention.
Source : Code civil, article 815-14.
Le régime conventionnel renvoie aux droits légaux de préemption et de substitution. Voir le droit de préemption en indivision.
L’entrée d’une personne étrangère à l’indivision peut modifier la durée. Selon l’article 1873-12, la convention est réputée à durée indéterminée lorsque, pour quelque cause que ce soit, une part indivise est dévolue à un tiers. Anticipez cet effet avant une cession.
Source : Code civil, article 1873-12.
Comment signer une convention d'indivision ?
La convention de maintien en indivision exige l’accord de tous les indivisaires et un écrit conforme. Pour l’immobilier, le notaire prépare l’acte et la publicité foncière. Une procuration ou une représentation peut être nécessaire ; les situations de protection doivent être vérifiées avant signature.
Source : Code civil, article 1873-2.
Avant le rendez-vous de signature, consultez aussi les contrôles avant une convention ou un engagement en indivision. Faites préciser la durée, le renouvellement, les limites de la mission de gestion et les conséquences pour un propriétaire qui souhaite récupérer sa valeur.
Faut-il faire rédiger la convention par un notaire ?
Pour une convention portant sur un immeuble, adressez-vous au notaire. Il vérifie les titres, les droits, les capacités et les clauses, puis accomplit les formalités immobilières. Pour une convention portant uniquement sur des biens meubles, l’exigence d’un écrit demeure, mais le notaire n’est pas une obligation générale identique.
La checklist pour le rendez-vous chez le notaire en indivision aide à réunir les titres, les identités et les comptes avant la préparation de la convention immobilière.
Source : Service Public : convention d’indivision.
Une relecture juridique doit porter sur les pouvoirs, la durée, les sorties, le décès et les droits particuliers ; un modèle ne remplace pas cette vérification.
Quelle durée choisir pour la convention ?
Une convention d’indivision peut être conclue pour une durée déterminée ou indéterminée. Le texte de référence est l’article 1873-3, et non l’article 1873-1. Le choix influence la manière de demander le partage.
Source : Code civil, article 1873-3.
Pour organiser une sortie envisagée, voyez les délais de sortie d’indivision. Le terme de la convention, la préparation de l’acte et le calendrier d’une procédure éventuelle doivent être examinés séparément.
Durée déterminée, indéterminée et renouvellement
| Durée choisie | Règle | Partage |
|---|---|---|
| Déterminée | Au maximum cinq ans | Avant terme, uniquement pour de justes motifs |
| Indéterminée | Pas de terme fixé | Possible sans mauvaise foi ni action à contretemps |
| Renouvellement | Décision expresse des parties ; tacite reconduction si elle a été convenue | Examiner la clause et le régime qui en résulte |
Source : Code civil, article 1873-3.
L’indivision elle-même n’est pas limitée à cinq ans. À défaut de reconduction convenue, la fin de la convention à durée déterminée entraîne l’application du régime légal, pas automatiquement la vente du bien.
Exemple fictif : trois frères et sœurs signent pour trois ans afin de conserver une maison. Avant le terme, une demande de partage suppose de justes motifs. Si aucune tacite reconduction n’a été convenue et qu’aucun renouvellement n’est signé, le régime légal s’applique à l’expiration : la maison n’est pas automatiquement vendue.
La durée de la convention ne fixe pas une limite générale de conservation du bien. Notre guide combien de temps peut durer une indivision distingue durée de détention, renouvellement et mesures judiciaires.
Combien coûte la convention d'indivision ?
Le coût d’une convention immobilière doit être chiffré selon les biens, l’acte et les formalités nécessaires. Un pourcentage unique de 0,6 % ne représente pas un coût total universel. Demandez au notaire un décompte précisant les émoluments, taxes, publicité foncière, débours et prestations éventuelles.
Le paiement entre signataires doit être convenu : une répartition à parts égales n’est pas une règle générale à présumer. Distinguez ces frais de ceux d’un rachat, d’un partage ou d’une vente.
Le barème des frais de convention d’indivision détaille les émoluments, la TVA et les postes à ajouter avant de comparer un devis.
Pour comparer le maintien organisé à une opération de sortie, consultez les frais pour sortir d’une indivision. Le budget d’une convention et celui d’un partage, d’une cession ou d’un contentieux correspondent à des opérations différentes ; ne les additionnez pas automatiquement.
Pour des terres agricoles ou des forêts, consultez la convention et la fiscalité d’une indivision de biens ruraux. Une clause de gestion ne crée pas une exonération : les baux, les biens éligibles et les engagements fiscaux doivent être vérifiés séparément.
Que vérifier dans le devis du notaire ?
Avant d’accepter le devis, vérifiez les biens couverts, l’assiette des frais, les formalités incluses et le coût d’un éventuel avenant. Ne comparez pas une estimation limitée aux émoluments avec une autre incluant toutes les taxes et formalités.
Demandez aussi quelles sommes resteraient dues si le projet n’aboutissait pas et quelles prestations supplémentaires seraient facturées. Le guide des frais de notaire en indivision conserve les barèmes et exemples détaillés ; cette page se concentre sur la préparation de la convention.
Comment distinguer gérant et mandataire successoral ?
Le gérant prévu par une convention d’indivision relève des articles 1873-5 et suivants. Ses pouvoirs ne se confondent pas avec ceux d’un mandataire successoral judiciaire ou d’une personne simplement chargée des échanges. La désignation, la révocation et la rémunération doivent correspondre au régime réellement choisi.
Source : Code civil, article 1873-6.
Le gérant ne peut pas se voir attribuer par une clause un pouvoir illimité de disposition. Les décisions dépassant ses pouvoirs suivent les règles applicables.
Source : Code civil, article 1873-8.
Comment sortir de l'indivision ?
Pour sortir, examinez une cession, un rachat ou un partage en tenant compte des effets de la convention. Une durée déterminée peut différer le partage ; une durée indéterminée encadre les circonstances de la demande. Une cession à un tiers impose ses formalités de préemption.
Voir les solutions de sortie d’indivision et la vente d’une quote-part.
Vérifier la cohérence des clauses avant signature
La durée, les pouvoirs du gérant et la sortie doivent être compatibles avec le projet des propriétaires. Faites relire ensemble les clauses relatives aux dépenses, à l’occupation, aux décisions, à la rémunération éventuelle du gérant et à la reddition des comptes.
Une clause de préemption ou de rachat ne doit pas être confondue avec un pouvoir général de vendre les droits des autres. Prévoyez comment évaluer les droits et financer un départ, et examinez les effets d’un décès. Pour cette dernière situation, le guide des clauses en cas de décès complète la préparation de la convention.
Clauses décès : acquisition, attribution et droits des héritiers
La clause doit désigner son mécanisme, ses bénéficiaires et les démarches d’exécution. Une formule vague comme « les survivants gardent le bien » ne permet pas de comprendre qui acquiert, à quelle valeur ni comment la succession sera réglée. Les choix ci-dessous constituent des points de discussion pour le notaire, pas un acte à signer tel quel.
| Point à organiser | Possibilité à examiner | Limite ou vérification |
|---|---|---|
| Acquisition des droits du défunt | Faculté au profit des indivisaires survivants | Les droits ont une valeur à prendre en compte dans la succession. |
| Attribution des droits | Faculté au profit du conjoint survivant ou d’un autre héritier désigné | Vérifier la qualité du bénéficiaire et les règles d’attribution préférentielle. |
| Plusieurs bénéficiaires | Organisation de l’exercice simultané des facultés | À défaut de convention contraire, acquisition ensemble selon les droits respectifs. |
| Exercice de l’option | Notification aux survivants et aux héritiers | Le délai légal court à partir de la mise en demeure, avec les conditions prévues par le texte. |
| Gestion pendant les démarches | Interlocuteur, documents, comptes et occupation | Ne pas confondre gestion du bien et pouvoir de disposer des droits successoraux. |
Sources : Code civil, article 1873-13, Code civil, article 1873-14.
Définir les bénéficiaires et l’objet du rachat
Le projet doit préciser le bien et les droits concernés, puis identifier les bénéficiaires de la faculté. Pour une famille, listez les situations à tester : décès de chaque propriétaire, existence d’enfants d’une précédente union, bénéficiaire qui ne peut financer le rachat, exercice par plusieurs personnes. La clause doit rester lisible lorsqu’un de ces événements survient.
Préparer la gestion sans créer un veto sur les héritiers
Le dispositif légal ci-dessus organise une acquisition ou une attribution à titre onéreux. Il ne constitue pas un agrément des héritiers par un vote aux deux tiers. Ne transposez pas automatiquement les règles d’entrée des associés d’une SCI à une propriété immobilière détenue directement en indivision.
Écrivez aussi comment les documents sont centralisés, qui suit les loyers et les dépenses et comment les informations sont communiquées. La désignation d’un interlocuteur facilite le dossier ; elle ne suffit pas à lui donner le pouvoir de vendre seul ou de décider à la place des héritiers.
Pour une maison familiale, rapprochez ces clauses des règles de gestion entre frères et sœurs. Une organisation pratique des échanges complète la clause de décès sans remplacer les pouvoirs prévus par les actes et la loi.
Décès d’un indivisaire : quels délais et quelles notifications ?
L’article 1873-14 fixe un mois à compter de la mise en demeure de prendre parti pour notifier l’exercice de la faculté. La notification doit être faite aux indivisaires survivants et aux héritiers du défunt. Sans exercice dans ce délai, la faculté devient caduque.
Source : Code civil, article 1873-14.
Le même article interdit cette mise en demeure avant l’expiration du délai successoral auquel il renvoie. L’article 771 prévoit une période de quatre mois suivant l’ouverture de la succession pendant laquelle l’héritier ne peut être contraint à opter. Faites déterminer par le notaire la date à laquelle la mise en demeure est possible et la procédure adaptée au dossier.
Source : Code civil, article 771.
Le mois ne court donc pas automatiquement dès le jour du décès. Ne remplacez pas cette chronologie par un « délai de réflexion de trois à six mois » présenté comme librement interchangeable. L’exercice de la faculté, l’acceptation de la succession, la signature de l’acte et le paiement sont des étapes différentes.
- Après le décès : remettre la convention au notaire et faire identifier les héritiers et les bénéficiaires.
- Avant une mise en demeure : vérifier les conditions légales, les destinataires et les dates applicables.
- À sa réception : faire enregistrer la date et préparer immédiatement la décision et les notifications requises.
- Après la notification : traiter l’évaluation, le financement et les formalités de l’opération, selon le dossier.
Gardez une copie des actes envoyés, des preuves de réception et des instructions du notaire. Un message informel au groupe familial ne doit pas être supposé équivalent à la notification exigée. Si une date est déjà dépassée, faites analyser les conséquences avant de négocier sur la base d’un droit supposé encore ouvert.
Le calendrier d’une option au décès n’est pas celui d’une vente ordinaire de parts. Pour ce dernier sujet, consultez le droit de préemption en indivision ; pour l’acte à établir, voyez les démarches notariales.
Questions fréquentes sur la convention d'indivision
Peut-on signer une convention d’indivision sans notaire ?
Pour un immeuble, la convention doit être préparée avec le notaire et soumise aux formalités de publicité foncière. Pour des biens meubles seulement, le notaire n’est pas obligatoire dans tous les cas ; l’écrit désignant les biens et les quotes-parts demeure nécessaire.
Source : Code civil, article 1873-2.
Comment modifier une convention existante ?
Un avenant qui modifie les engagements des parties doit être convenu avec les signataires concernés et respecter les formalités applicables. Distinguez cet avenant d’une décision de gestion prise selon la convention. Pour les biens immobiliers, faites vérifier avec le notaire si la modification exige un acte et une publicité.
Source : Code civil, article 1873-2.
Que devient la convention au décès d’un indivisaire ?
Le décès n’autorise pas automatiquement les autres propriétaires à refuser les héritiers par une clause d’agrément. La convention peut prévoir une faculté d’acquisition ou d’attribution dans les conditions légales. À défaut de faculté prévue ou lorsqu’elle est caduque, la quote-part revient aux héritiers ou légataires et la convention est réputée à durée indéterminée à compter de l’ouverture de la succession.
Source : Code civil, article 1873-14.
Source : Code civil, article 1873-13.
Que faire si un indivisaire ne respecte pas la convention ?
Documentez le manquement et les comptes, demandez une régularisation et recherchez une solution amiable. Une demande judiciaire peut concerner l’usage, les obligations, la gérance ou le partage selon le dossier. Le non-respect ne donne pas automatiquement aux autres le droit de l’exclure ou de vendre ses droits.
Peut-on imposer la convention à celui qui refuse ?
Non. La convention de maintien en indivision suppose le consentement de tous. Si un propriétaire refuse, examinez l’application du régime légal ou les solutions de rachat, de cession et de partage. Une majorité ne remplace pas son consentement pour signer cette convention.
Source : Code civil, article 1873-2.
Une convention d’indivision est-elle toujours limitée à cinq ans ?
Non. La durée déterminée est limitée à cinq ans par période, avec renouvellement possible. Une convention à durée indéterminée est aussi admise. Les conditions de demande de partage diffèrent : justes motifs avant le terme déterminé, absence de mauvaise foi et d’action à contretemps en durée indéterminée.
Source : Code civil, article 1873-3.
Le gérant peut-il vendre seul l’immeuble ?
La qualité de gérant ne donne pas un pouvoir général de vendre l’immeuble. Ses pouvoirs d’administration et les décisions qui les dépassent sont encadrés par la loi. Une clause ne permet pas d’élargir librement ses pouvoirs de disposition ; les accords et recours nécessaires doivent être vérifiés pour la vente.
Source : Code civil, article 1873-6.
Quel est le prix d’une convention d’indivision ?
Il n’existe pas un prix total unique pour tous les dossiers. Demandez un devis indiquant les biens concernés, les émoluments, taxes, publicité foncière et débours. Distinguez ces frais de ceux d’une vente, d’un rachat ou d’un partage ; le guide des frais de convention détaille les postes à examiner.
Alternatives à la convention d'indivision
Une convention, une SCI et une sortie d’indivision répondent à des objectifs différents. Une SCI organise la détention par une société et entraîne des démarches et coûts propres. Sa création ne résout pas automatiquement un refus ou un conflit.
Comparez indivision et SCI selon le projet de détention, puis examinez les démarches de sortie si l’objectif est de quitter le bien.
Si vous envisagez un apport immobilier, notre guide explique comment passer d’une indivision à une SCI, avec les conditions d’accord, les étapes et les frais à vérifier avant les actes.
Pour comparer le maintien organisé à une transmission effective, consultez sortir de l’indivision sans vendre le bien entier. Le guide distingue rachat, attribution, division et donation des outils de maintien ; la convention ne transfère pas, à elle seule, les droits de celui qui veut partir.
Résolution des conflits en indivision
En cas de désaccord, relisez la convention, documentez les faits et recherchez un échange avec le notaire ou une médiation. Les demandes judiciaires dépendent de la difficulté : comptes, usage, gérance, partage ou autorisation de vente. Un manquement n’entraîne pas automatiquement l’exclusion d’un propriétaire.
Pour les issues possibles : vente en cas de refus et partage judiciaire.
Pour examiner une demande de partage malgré une convention, voyez l’article 815 et les limites du droit au partage. Le guide distingue les conditions contractuelles, le sursis et le maintien judiciaires.
Pour organiser concrètement la discussion, voyez conflit en indivision : démarches amiables et recours adaptés. Le dossier distingue la proposition, l’accord à formaliser et la demande judiciaire selon son objet.
Pour suivre vos droits pendant le désaccord, consultez la protection des intérêts en indivision familiale. Le guide distingue accès aux comptes, occupation, dépenses, contrôle des pouvoirs et mesures urgentes, avant un accord ou une opération de sortie.
Que vérifier avant de signer ?
Une convention utile identifie les droits, encadre les pouvoirs et rend les décisions vérifiables. Avant signature, contrôlez les biens, la durée, l’usage, les comptes, le coût et les conséquences d’une cession ou d’un décès. Prévoir ces situations ne signifie pas pouvoir écarter les règles légales.
Sources et auteur
Révision éditoriale du 17 octobre 2026 à partir du Code civil et de Service Public. Les références sont placées auprès des réponses. Christian Mahout, cofondateur d’Indivision Patrimoine, intervient dans l’acquisition de biens et de droits indivis. L’entreprise peut être acquéreur ; le notaire et l’avocat déterminent les actes et recours adaptés à votre dossier.
Vous souhaitez vendre votre bien ou vos droits indivis ?
Indivision Patrimoine étudie l’acquisition de parts indivises et d’immeubles à Paris et en Île-de-France. Si votre projet évolue vers une cession, découvrez comment faire étudier une cession de droits indivis. Le prix et les conditions sont étudiés selon le dossier et les formalités applicables.
Le formulaire ci-dessous concerne un projet de vente à notre société. Pour rédiger ou modifier votre convention, adressez-vous à votre notaire ou à votre avocat.
