La succession d’un bien immobilier ayant pour bénéficiaire plusieurs héritiers peut s’avérer complexe. La procédure requiert beaucoup de tracasseries en raison de l’intérêt de chacun pour les actifs indivis. Ainsi, il convient d’établir une convention d’indivision pour déterminer les droits de chaque indivisaire. Chaque héritier a le droit d’effectuer une gestion qui lui semble appropriée de sa part. Voici ce qu’il faut mettre dans le contenu de la convention d’indivision afin d’avoir le résultat attendu.
Qu'est-ce qu'une convention d'indivision ?
Avant de rédiger une convention d’indivision, il convient de mettre en lumière cette notion. Il s’agit tout simplement d’un document qui mentionne l’accord juridique entre chaque héritier ayant un bien immobilier en commun. La convention d’indivision consiste à établir la règle ou clause sur la gestion au cours de la procédure. En effet, dans une telle situation, chaque héritier dispose d’une part définie du bien immobilier.
À travers ce document, chaque indivisaire pourra déterminer ce dont il est propriétaire conformément au régime légal d’indivision. Le but ultime, c’est de décider et de gérer ensemble et sans conflit les biens indivis. L’élaboration de ce document n’est obligatoire que dans une situation où chaque indivisaire veut participer à la prise de décision.La convention d’indivision peut être rédigée suivant une durée indéterminée ou cinq années renouvelables. Il est possible d’y mettre fin devant le tribunal avant que les cinq années se terminent.Pourquoi établir une convention d'indivision ?
Rédiger une convention d’indivision d’un bien immobilier ne se résulte pas du hasard. Ce choix vient après une situation complexe à laquelle l’héritier ne veut pas faire face. Ainsi, des cas prévus demandent qu’une convention d’indivision soit rédigée par un notaire.
La gestion des biens indivis
La gestion des biens indivis est la première raison pour laquelle la convention est établie. C’est un moyen efficace pour chaque héritier se sente impliqué dans l’administration de l’actif. Par exemple, la convention va permettre de déterminer le gérant du bien immobilier.
Cela va également permettre de designer l’indivisaire qui sera en charge du paiement des factures ou de l’entretien de la propriété. Si chaque héritier assure bien sa fonction, il n’y aura pas de situation de mésentente jusqu’à la sortie de l’indivision.
La prévention des mésententes entre indivisaires
La gestion des biens indivis n’est pas la seule raison pour laquelle la convention d’indivision est utile. Le conflit est le problème majeur auquel font face les héritiers d’un bien en commun. C’est en cela que la convention d’indivision va permettre de remettre les choses en ordre. En effet, le document va fixer des principes pour réussir à faire face à des cas de conflit. Ils vont permettre de limiter toute situation pouvant mettre en péril la gestion des biens indivis. Même en cas de désaccord, chaque indivisaire se conforme aux règles prévues dans la convention d’indivision. Toutes les conditions sont réunies pour garantir une harmonie sur toute la durée de la procédure.
La facilité dans la prise de décision
La convention d’indivision joue un rôle très important dans la prise de décision des indivisaires. Par son biais, la modalité sur la règle de la majorité ou les cas d’unanimité sont fixés. C’est un moyen qui permet à chaque indivisaire ayant une part de faire entendre sa voix. De concert, les indivisaires ont le droit de choisir la majorité à laquelle des décisions sensibles pourraient être prises. C’est le cas, par exemple, pour la vente ou le partage du bien commun. Dans ces conditions, les décisions se prennent très vite et sans prise de tête.
Dans quelle situation faut-il une convention d'indivision ?
La rédaction d’une convention d’invitation n’est pas indispensable pour tout le monde. Elle est uniquement indispensable pour des cas de figure bien précis.
L'achat d'un bien à plusieurs ou une succession
La première situation qui implique une convention d’indivision est l’achat d’un bien à plusieurs. Étant donné que chacun a apporté une contribution pour l’obtention, ce document va permettre de fixer des principes. Lesquels vont garantir aux copropriétaires d’obtenir des bénéfices et des indemnités en cas de départ à la hauteur de leur investissement.
En cas de succession d’un bien immobilier, la convention est aussi utile. Les droits d’indivision sont attribués à chaque indivisaire à partir de la quote-part dont il a hérité.
Lors d'un divorce
L’autre situation où la convention d’indivision s’avère utile est le divorce d’un couple. De façon générale, les biens obtenus après une union deviennent indivis. Ainsi, lors de la séparation, il est important des clauses pour assurer la gestion de l’indivision.
La convention dans cette situation permet aux deux conjoints de ne plus être tout le temps en contact. De plus, ils sont exonérés des taxes liées au partage des biens.
Quel est le contenu d'une convention d'indivision ?
Pour rédiger une convention d’indivision, il faut impérativement inclure des éléments dans le document. C’est d’ailleurs ce qui va lui permettre d’avoir pleinement effet une fois établi.
La présentation des bénéficiaires du bien
La convention d’indivision doit présenter premièrement tous les héritiers du bien en indivision. Ainsi, la liste de chaque indivisaire doit être établie avec son adresse si possible. Il faut ensuite préciser la quote-part exacte qui a été attribuée à chacun. S’il s’agit d’une succession, il faudra juste se baser sur les dernières volontés du défunt. Ce travail préliminaire est essentiel puisqu’il va déterminer la suite de la procédure. Une bonne collecte des informations se doit d’être faite afin de ne pas créer des tensions. C’est à partir de là que la répartition de la charge de chacun sera fixée.
Le choix du gérant des biens indivis
La rédaction d’une convention d’indivision doit préciser celui qui est choisi comme gérant du bien immobilier. Pour désigner le représentant, il faut évidemment l’accord des autres copropriétaires par une modalité de vote. Celui qui va assurer la gestion des biens indivis sera l’intermédiaire des héritiers vis-à-vis des tiers ou un étranger à l’indivision. Le gérant est en charge de l’entretien général de l’immeuble.
En cas de travaux au sein de la propriété, c’est lui qui supervise toutes les réalisations. Le gérant peut également poser un acte sans avoir à demander l’accord des indivisaires. La convention d’indivision peut prévoir la révocation du gérant dès lors qu’il est l’auteur d’une faute de grande ampleur. Cela pourrait être possible s’il prend une décision importante comme vendre ou utiliser le bien sans l’accord à l’unanimité des autres.
L'utilisation du bien
Pour rédiger une convention d’indivision, il faut fixer au préalable la modalité d’usage du bien immobilier. Les indivisaires doivent déterminer si la propriété ou l’immeuble seront destinés à une location ou une occupation d’un indivisaire. Dans le premier cas, le loyer sera fixé à l’unanimité et collecté par le gérant.
Si l’immeuble ou la propriété fait l’objet d’un usage personnel, la convention d’indivision peut contraindre l’occupant à verser une indemnité aux autres copropriétaires. Elle vise à compenser le manque de revenus qui auraient pu être perçus en cas de location.
La présentation des droits dans l'indivision
Chaque indivisaire a des droits dans l’indivision qui doivent être établis dans la convention. Généralement, c’est grâce à la quote-part de chaque indivisaire qu’on peut fixer cela. Il peut s’agir du droit des héritiers, du droit de propriété ou la volonté de déterminer le prix de vente d’un immeuble.
La convention d’indivision est d’un grand intérêt, surtout dans le cas de décès d’un indivisaire. À travers cet accord, l’issue de la part du défunt est déterminée, cela peut être une vente ou le partage tout simplement.
L'attribution des charges
Lors de la rédaction de la convention d’indivision, il faut mentionner la charge qui incombe à qui de droit. Dans ce cas aussi, la répartition est basée sur la quote-part de chaque indivisaire. Quelqu’un peut s’occuper de la modalité administrative, pendant qu’un autre s’occupe de l’entretien de l’immeuble ou la propriété.
La modalité de sortie de l'indivision
Pour conclure une convention d’indivision, il faut inclure une modalité de sortie. Cela va permettre aux indivisaires qui le désirent de vendre leur part du bien afin de ne pas ralentir la procédure. Il faut également prévoir quelques mesures pour une meilleure gestion des départs ou des arrivées. Pour exemple, le droit de préemption des autres si un indivisaire décide de vendre sa part. La modalité en rapport à la sortie de l’indivision doit être explicite et inclure l’accord de tous.
Qui pour établir une convention d'indivision ?
Pour établir une convention d’indivision, il est important de se rendre chez un professionnel afin qu’elle ait un caractère légal devant la loi. Il revient au notaire de formaliser l’acte et d’y insérer toutes les informations. Cela est d’autant plus important parce que la rédaction de la convention d’indivision se fait suivant des règles précises définies par la loi.
Le notaire par ses compétences va déterminer la valeur juridique de l’acte et procéder à sa publication. Mais, avant, il doit s’assurer que la convention d’indivision est conforme à la loi et au Code civil. Sans quoi, l’acte établi ne sera d’aucune validité.
Combien coûte la convention d'indivision ?
Lorsque vous désirez établir une convention d’indivision, il est important de prévoir un budget. L’obtention de cet acte a un coût qui peut varier d’un notaire à un autre. Sur la base des honoraires de ce représentant de la loi, vous pouvez commencer d’entrevoir le prix total à payer. Un autre frais à prévoir est celui de l’enregistrement de l’acte une fois qu’il a été établi auprès du notaire.
Le prix à payer va également tenir compte du niveau de difficulté du dossier, mais également la valeur des biens indivis. Il convient donc de prévoir un devis afin de déterminer le coût de la convention d’indivision chez l’expert en droit choisi avec de lancer sa rédaction. Pour payer, les indivisaires se partagent à parts égales le montant que va fixer le notaire.
Comment désigner le représentant d'une indivision ?
Pour désigner le représentant d’une indivision, les copropriétaires doivent se référer à la loi. En effet, l’article 813 du Code civil permet aux indivisaires de choisir un mandataire. Ce dernier sera en charge de l’indivision jusqu’à ce qu’il en soit décidé autrement. L’article 813 du Code civil stipule également que dans le cas où il n’y aurait pas d’accord entre les héritiers, c’est au juge de déterminer qui sera le mandataire.
La décision du représentant de la loi est irrévocable, et chaque indivisaire doit s’y tenir. Le mandataire peut avoir droit à une rémunération, en fonction de l’accord établi. Les indivisaires vont se charger de payer la somme fixée.
Comment sortir de l'indivision ?
Pour sortir de l’indivision, les copropriétaires ont le choix de procéder au partage, ou à la vente de leur part respective. En fonction de la modalité adoptée, il faut définir une procédure bien élaborée. La première option pour sortir de l’indivision est de demander le partage des biens. Dans le cas où tous les héritiers sont d’accord, il faudra se rendre chez un notaire pour remplir la formalité administrative.
Ensuite, il va établir l’acte de partage de l’indivision et chacun recevra sa part de l’actif. En moins d’un an, la procédure sera terminée et chacun pourra entrer en possession de ce qui lui était attribué. À défaut de partir sur le partage de l’indivision, la vente des parts est solution adéquate. Elles peuvent se faire acheter par un indivisaire ou un tiers. Si la vente se fait à une personne étrangère à l’indivision, il faut l’accord des autres bénéficiaires.
Ils pourront s’y opposer et faire usage de leur droit de préemption afin d’acquérir la part en question. Selon l’article 815 du Code civil, personne n’a l’obligation de rester dans le régime légal de l’indivision. Le partage ou la vente des biens peut être provoqué par les indivisaires. Le prix à payer pour cette procédure est différent du coût de la convention d’indivision qui est à verser au notaire.
Vous souhaitez vendre ou une estimation de votre immeuble ou de vos parts indivises ?
INDIVISION PATRIMOINE, fondé par Christian Mahout, est spécialisé dans l’acquisition d’immeubles et de parts indivises à Paris et en Île-de-France depuis 40 ans.
L’expérience de Christian Mahout (plus de 300 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.