Réforme de l’indivision 2025 : ce qui change vraiment pour sortir de l’indivision successorale

Les 4 mesures révolutionnaires de la réforme

1. La majorité simple remplace la règle des deux tiers

C’est LE changement majeur de cette réforme.

Jusqu’à présent, pour vendre un bien en indivision, il fallait réunir les deux tiers des droits indivis. Désormais, une simple majorité de plus de 50% suffit grâce à la modification de l’article 815-5-1 du Code civil.

Concrètement, qu’est-ce que cela change ?

Imaginons trois héritiers possédant respectivement 40%, 35% et 25% d’une maison familiale :

Avant la réforme :

• Il fallait au minimum que deux héritiers représentant 67% des parts s’accordent
• Un seul héritier détenant 34% pouvait bloquer toute vente

Après la réforme :

• Deux héritiers représentant 51% peuvent engager la procédure de vente
• L’héritier minoritaire ne peut plus bloquer indéfiniment la situation

⚠️ Attention : Cette procédure reste encadrée. Le juge doit vérifier que la vente ne porte pas « une atteinte excessive » aux droits des indivisaires opposants ou inactifs.

Quelle différence avec l’article 815-5 ?

Cette nouvelle procédure se distingue de l’article 815-5 du Code civil qui permet déjà la vente forcée sans condition de majorité, mais qui nécessite de prouver que le refus « met en péril l’intérêt commun » – une condition souvent difficile à démontrer.

La réforme crée donc une voie intermédiaire, plus accessible et plus rapide pour sortir d’une indivision bloquée.

2. Un mécanisme inédit pour les héritiers introuvables

La création d’un nouvel article 815-5-2 dans le Code civil constitue une innovation législative majeure. Ce dispositif permet à la DNID, agissant comme curateur, de vendre un bien indivis sur autorisation judiciaire dans des situations jusqu’ici sans issue.

Les 3 conditions cumulatives à remplir

Pour que ce mécanisme s’applique, trois critères doivent être réunis simultanément :

1. L’indivision existe depuis au moins 10 ans
2. Un indivisaire est décédé depuis au moins 2 ans et sa succession a été déclarée vacante
3. L’identité ou l’adresse d’un ou plusieurs indivisaires reste inconnue malgré toutes les recherches entreprises

Les garanties pour protéger les absents

Cette procédure n’est pas une autorisation de vendre sans précaution. Plusieurs garde-fous ont été instaurés :

• Obligation de diligences : Le demandeur doit prouver avoir tout mis en œuvre pour identifier et localiser les héritiers manquants
• Contrôle judiciaire : L’autorisation du juge est obligatoire, et celui-ci vérifie que la vente ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts des indivisaires absents
• Consignation des fonds : Comme dans la loi Letchimy applicable en outre-mer, le produit de la vente correspondant aux parts des héritiers introuvables sera placé sous séquestre jusqu’à leur retour

Cette mesure vise particulièrement les situations où des successions restent bloquées pendant des décennies, avec des héritiers ayant émigré, disparu, ou dont on a perdu toute trace.

3. Une base de données nationale des biens abandonnés

L’article 1 de la réforme prévoit la création d’une base de données nationale recensant l’ensemble des biens en situation de déshérence ou d’abandon.

Quels biens seront répertoriés ?

Cette cartographie inédite inclura :

• Les parcelles en état d’abandon manifeste
• Les biens sans maître (sans successible depuis plus de 30 ans)
• Les successions vacantes gérées par la DNID
• Les successions en déshérence

Pourquoi c’est une révolution ?

Jusqu’à présent, aucun outil centralisé ne permettait d’avoir une vision d’ensemble de ces biens abandonnés. Les collectivités territoriales, confrontées à des immeubles en ruine ou des terrains laissés à l’abandon sur leur territoire, n’avaient aucun moyen simple de connaître la situation juridique exacte de ces propriétés.

Avec cette base de données :

• Les élus locaux pourront identifier rapidement si un bien abandonné fait l’objet d’une succession en indivision
• Les collectivités pourront prendre les mesures adaptées : programmes de rénovation, rachat, portage foncier
• L’État disposera d’une mesure précise de l’ampleur du phénomène pour adapter ses politiques publiques

Cette transparence constitue un outil précieux pour la revitalisation urbaine et la lutte contre les logements vacants, particulièrement dans les centres-villes dévitalisés.

4. L’expérimentation du modèle alsacien-mosellan

À titre expérimental pendant 5 ans, certaines zones géographiques définis par arrêté du ministre de la Justice pourront appliquer une procédure d’accélération du partage judiciaire inspirée du droit local alsacien-mosellan.

Comment fonctionne ce dispositif ?

Le mécanisme repose sur une présomption de consentement :

1. Un indivisaire inactif reçoit une mise en demeure
2. S’il ne constitue pas de mandataire dans le mois suivant cette mise en demeure
3. Il est présumé consentir au partage, qui devient obligatoire pour lui

Cette approche inverse la logique habituelle : au lieu de devoir obtenir l’accord actif de tous, c’est l’absence de réaction qui vaut acceptation.

Pourquoi s’inspirer de l’Alsace-Moselle ?

En Alsace-Moselle, où subsiste un droit local particulier, les procédures de sortie d’indivision sont beaucoup plus rapides et moins coûteuses. Le système mise sur la médiation pilotée par les notaires plutôt que sur le contentieux judiciaire systématique.

Les résultats sont probants :

• Réduction significative des délais de règlement des successions
• Coûts moindres pour les héritiers
• Moins de contentieux devant les tribunaux

Cette expérimentation permettra d’évaluer si ce modèle peut être généralisé à l’ensemble du territoire national après 2030.