Mis à jour le · Par Christian Mahout, fondateur d’Indivision Patrimoine.
Si un indivisaire refuse de vendre, vous ne pouvez pas signer seul la vente amiable de tout le bien. Commencez par identifier le désaccord, proposer un prix documenté et comparer la vente, le rachat entre propriétaires et la cession de vos seuls droits. Si aucun accord n’est possible, une demande de partage ou une autorisation judiciaire peut être examinée selon les conditions du dossier.
Sources : Code civil, article 815-3 : décisions de gestion et de disposition, Code civil, article 815 : droit de demander le partage.
Ce guide vous aide à préparer une proposition concrète face au refus. Pour les conditions, formalités et limites des recours devant le tribunal, consultez le guide forcer la vente d’un bien en indivision. Vendre le bien entier, céder une quote-part et demander le partage sont trois projets différents.
Que faire en premier quand l’autre refuse de vendre ?
Demandez ce qui est réellement refusé : le principe de vendre, le prix, le calendrier ou les conditions. Un « non » à une première estimation ne signifie pas toujours un refus définitif de toute solution. Vérifiez aussi les quotes-parts dans les actes : elles ne se déduisent pas uniquement du nombre d’héritiers ou des sommes que chacun pense avoir versées.
| Motif exprimé | Vérification à faire | Proposition à discuter |
|---|---|---|
| Le prix paraît trop bas | Estimations, surfaces, état, occupation et références de marché | Comparer les avis sur une même base et définir un prix de mise en vente. |
| L’autre souhaite conserver le bien | Capacité à financer un rachat et frais de l’opération | Préparer une offre de rachat de vos droits avec financement documenté. |
| L’autre occupe le logement | Droits d’occupation, accords, besoins de relogement et comptes | Discuter un calendrier de libération ou les conditions d’une vente occupée. |
| Le crédit pose problème | Solde, garanties et position de la banque | Coordonner rachat ou vente avec le traitement du prêt. |
| L’autre ne répond pas | Adresse, option successorale et possibilité de manifester sa volonté | Identifier la procédure adaptée avec le notaire ou l’avocat. |
| Le dialogue est rompu | Points précis du désaccord et pièces échangées | Proposer un échange encadré ou une médiation lorsque son cadre est adapté. |
Réunissez les actes, les coordonnées des propriétaires, les évaluations et les comptes déjà disponibles. Évitez les accusations générales dans la demande : indiquez le bien, le projet et les points restant à trancher. Les conflits fréquents en indivision demandent des réponses différentes selon leur objet.
Pour une maison héritée, le guide de l’indivision entre frères et sœurs aide à clarifier les droits avant de négocier. La présence d’un usufruit, d’une personne protégée ou de droits particuliers impose une vérification supplémentaire des actes.
Comment préparer une proposition de vente acceptable ?
Comparer des estimations sur les mêmes hypothèses
Présentez un prix argumenté et les conditions de vente, pas seulement un montant. Les avis doivent concerner le même bien, les mêmes surfaces et la même situation d’occupation. Expliquez les travaux identifiés et les documents manquants. Une estimation d’un logement libre ne se compare pas directement à celle d’un bien occupé.
Ne présentez pas la multiplication « valeur du bien × quote-part » comme le montant net que vous recevrez. Les droits vendus, le crédit, les comptes entre propriétaires et les frais doivent être traités séparément. Consultez comment estimer vos parts indivises pour préparer cette base.
Écrire plusieurs options avec un calendrier de travail
Proposez une vente du bien entier, un rachat par celui qui veut le garder et, si nécessaire, l’étude d’une cession de droits. Précisez les pièces attendues, le financement à vérifier, la situation de l’occupant et une date pour refaire le point. Le délai proposé pour répondre est un repère de négociation ; ce n’est pas un délai légal qui transforme le silence en accord.
Trame à adapter : « Je propose que nous comparions les estimations jointes et examinions soit une vente du bien, soit un rachat de mes droits. Pour la vente, discutons le prix de présentation, les modalités de visite et l’occupation. Pour le rachat, précisons le financement, les frais et les comptes. Je propose un rendez-vous chez le notaire pour examiner ces options. »
Conservez les échanges et les réponses reçues. Ils aident à identifier les concessions possibles et à documenter les démarches amiables si un partage judiciaire doit ensuite être demandé. L’article 1360 impose notamment de préciser ces diligences dans l’assignation en partage.
Source : Code de procédure civile, article 1360 : démarches amiables et assignation.
Notre modèle de lettre pour proposer une sortie d’indivision peut servir de point de départ. Faites vérifier tout engagement de vente ou de rachat avant de le signer.
Si une offre extérieure peut permettre un accord, préparez la vente du bien indivis à un tiers sur des conditions précises : droits vendus, prix, financement, occupation et personnes habilitées à signer. L’offre ne dispense pas des accords ou autorisations nécessaires.
Rachat de parts et médiation : deux pistes pour trouver un accord
Le rachat par celui qui souhaite conserver le bien
Si l’autre veut garder la maison, il peut proposer de racheter vos droits. Vérifiez le prix, les droits transférés, le financement et les comptes à régler. Un souhait de conserver le bien ne suffit pas à garantir que le rachat pourra être signé. Demandez une proposition précise plutôt qu’une promesse sans échéance.
Exemple fictif : deux propriétaires détiennent chacun la moitié d’une maison évaluée à 300 000 €. La base proportionnelle de chaque moitié est de 150 000 €. Ce chiffre ne constitue pas automatiquement la soulte ni le montant net à percevoir : il faut examiner le prêt, les comptes, la qualification de l’acte et les frais.
Le guide racheter les parts d’une maison en indivision détaille la préparation du rachat. Pour un projet familial, voyez aussi racheter une maison à ses frères et sœurs. Une décote de 10 %, 20 % ou 30 % ne s’impose pas par principe à tout rachat.
La médiation pour reprendre un dialogue utile
Une médiation peut aider les parties à formuler leurs besoins et à discuter des options. Le médiateur ne fixe pas seul le prix et ne remplace pas le consentement nécessaire à l’acte. Demandez les conditions, le coût et le cadre proposé. La médiation familiale n’est pas possible dans les situations de violences parentales précisées par Service Public ; un accompagnement adapté doit alors être recherché.
Source : Service Public : médiation familiale.
Aucun taux de réussite universel ou nombre de séances garanti ne permet de prévoir l’issue de votre dossier. Un accord trouvé doit être coordonné avec le notaire pour les actes immobiliers. Pour comparer les autres options de conservation ou de sortie, consultez sortir de l’indivision sans vendre le bien.
Peut-on vendre seulement sa part si l’autre refuse ?
La cession de vos droits est distincte de la vente du bien entier. Elle peut être étudiée sans vendre les droits des autres propriétaires. L’acte, les restrictions éventuelles et les formalités doivent être vérifiés avec le notaire. Un acquéreur de quote-part n’achète pas automatiquement une pièce ou un étage déterminé.
Dans le champ de l’article 815-14, la cession onéreuse à une personne étrangère à l’indivision exige une notification par acte extrajudiciaire : prix, conditions et identité de l’acquéreur proposé. Un indivisaire dispose d’un mois après la notification pour exercer sa préemption. S’il l’exerce, le délai de réalisation de la vente est de deux mois à compter de l’envoi de sa réponse. Ces délais ne doivent pas être confondus ; le texte prévoit aussi une mise en demeure en cas de dépassement du second.
Source : Code civil, article 815-14 : notification et préemption.
Consultez les démarches pour vendre sa part indivise et le guide du droit de préemption avant de promettre une date de signature. Le prix négocié dépend du bien, des droits, de l’occupation et des contraintes du dossier ; une réduction forfaitaire ne peut pas être annoncée pour toutes les cessions.
Indivision Patrimoine intervient comme acquéreur potentiel de parts. Une vente à une société ne supprime pas les formalités applicables ni les droits des autres propriétaires. Notre service de rachat de parts indivises étudie les dossiers avant toute proposition.
Que faire si l’indivisaire reste silencieux ou introuvable ?
Le silence peut relever de situations juridiques différentes. Vérifiez si la personne n’a pas choisi d’accepter ou de renoncer à une succession, si elle ne participe pas au partage, si elle est simplement éloignée, ou si elle est hors d’état de manifester sa volonté. Une lettre ordinaire sans réponse n’autorise pas à signer à sa place.
Un héritier n’a pas pris parti dans la succession
La sommation d’opter concerne le choix successoral. Après les quatre mois prévus à l’article 771, une personne habilitée peut faire sommer l’héritier par acte extrajudiciaire. L’article 772 prévoit ensuite deux mois pour prendre parti ou demander au juge un délai supplémentaire dans les conditions du texte. La demande de prorogation suspend le délai jusqu’à la décision. À défaut d’option au terme applicable, l’héritier est réputé acceptant pur et simple.
Sources : Code civil, article 771 : sommation de prendre parti dans la succession, Code civil, article 772 : délai après sommation et prorogation.
Accepter une succession ne vaut pas accepter la vente de la maison. La sommation ne remplace donc pas une signature de vente. Le guide succession bloquée : causes et solutions aide à identifier la difficulté successorale.
Un copartageant ne participe pas au partage amiable
L’article 837 permet, hors les cas de l’article 836, une mise en demeure par acte extrajudiciaire de se faire représenter au partage. Sans mandataire constitué dans les trois mois, un copartageant peut demander au juge une représentation du défaillant ; le représentant ne peut consentir au partage qu’avec l’autorisation du juge. Ce mécanisme n’est pas une procuration automatique pour vendre.
Source : Code civil, article 837 : représentation du copartageant défaillant.
Pour une personne présumée absente, empêchée de manifester sa volonté par éloignement ou soumise à protection, les règles de l’article 836 doivent être examinées. Vivre à l’étranger ou tarder à répondre ne suffit pas, à lui seul, à établir une absence juridique.
L’occupation du logement empêche-t-elle de débloquer la vente ?
L’occupation n’est pas, à elle seule, un droit de veto général. Vérifiez toutefois les droits propres de l’occupant, la jouissance prévue par une décision ou un accord, l’existence d’un usufruit et les protections applicables. N’assimilez pas un conjoint survivant ou un usufruitier à un occupant sans titre.
L’article 815-9 prévoit une indemnité en cas de jouissance privative, sauf convention contraire. L’existence d’une occupation, son caractère privatif, la période et le montant doivent être établis. La Cour de cassation rappelle que l’indemnité revient à l’indivision ; elle ne doit pas être directement réduite et présentée comme une dette envers un seul coïndivisaire.
Sources : Code civil, article 815-9 : usage privatif et indemnité, Cass. 1re civ., 3 octobre 2019, n° 18-20.828 : indemnité revenant à l’indivision.
Le montant mensuel ne résulte pas d’un pourcentage obligatoire à appliquer à la valeur locative. Les droits de chacun, les charges et les créances seront examinés dans les comptes. Consultez l’occupation d’une maison indivise et l’indemnité pour le détail.
Exemple fictif : si une indemnité de 1 000 € par mois est retenue pour douze mois, le total pour l’indivision est de 12 000 €. La quote-part de 30 % de l’occupant ne transforme pas automatiquement ce total en 8 400 €. La somme revenant à chacun dépend ensuite du règlement des comptes.
Le module ci-dessous multiplie uniquement un montant mensuel déjà retenu par une durée en mois entiers. Il ne décide ni si une indemnité est due, ni quel montant le juge fixerait.
Illustrer le total pour l’indivision
Hypothèse d’un montant constant. Périodes partielles, paiements, prescription, charges et comptes entre propriétaires non calculés. Aucune donnée du module n’est envoyée.
Divorce, prêt et convention : vérifier les contraintes du dossier
Coordonner la vente ou le rachat avec la banque
Vendre des droits ou divorcer ne libère pas automatiquement du prêt. Si l’un conserve le logement, demandez à la banque les conditions du financement et de la désolidarisation. Un accord entre propriétaires sur « celui qui paiera désormais » ne suffit pas à modifier les droits du prêteur.
Source : Service Public : co-emprunteurs après séparation.
Le guide divorce et indivision : logement, crédit et partage distingue propriété et obligations bancaires. En présence d’un mariage, la protection du logement familial de l’article 215 doit aussi être examinée : une quote-part ne suffit pas à écarter ce contrôle.
Source : Code civil, article 215 : protection du logement de la famille.
Vérifier la convention et les décisions déjà prises
Une convention peut organiser l’usage et les dépenses pendant une période de discussion. Pour une durée déterminée, l’article 1873-3 fixe une limite de cinq ans par période et encadre le partage avant le terme ; des renouvellements sont possibles. Une convention ne vend pas automatiquement le bien à l’expiration.
Source : Code civil, article 1873-3 : durée de la convention.
Faites vérifier les clauses, les éventuelles décisions judiciaires et les droits particuliers avant de décider du calendrier. Notre guide pour établir une convention d’indivision détaille sa préparation. Une conservation provisoire doit aussi préciser qui assure le bien et comment sont suivis les comptes.
Quels recours examiner si aucun accord n’est possible ?
Une vente malgré un refus relève d’un cadre juridique précis ; aucun pourcentage de droits ne donne, seul, une signature sur les parts des autres. Voici les principales orientations à discuter avec un avocat. Elles ne se cumulent pas automatiquement et ne garantissent pas le même résultat.
| Voie | Condition essentielle | Limite à vérifier |
|---|---|---|
| Procédure 815-5-1 | Demandeurs détenant au moins deux tiers des droits ; procédure notariale puis judiciaire | Exceptions légales, contrôle des droits minoritaires et vente par licitation. |
| Autorisation 815-5 | Refus mettant en péril l’intérêt commun | Péril à démontrer ; limites en présence d’usufruit. |
| Mesures urgentes 815-6 | Urgence et intérêt commun | Décision du président du tribunal selon la demande et les preuves. |
| Demande de partage | Droit de demander le partage, sous les réserves applicables | Le partage ne signifie pas automatiquement vente aux enchères. |
Sources : Code civil, article 815-5-1 : procédure des deux tiers, Code civil, article 815-5 : refus mettant en péril l’intérêt commun, Code civil, article 815-6 : mesures urgentes, version du 9 avril 2026, Code civil, article 815 : droit de demander le partage, Code civil, article 840 : demandes de liquidation et de partage.
Pour l’article 815-5-1, le seuil est une fraction de droits, pas un nombre de personnes : à 50/50, aucun des deux ne l’atteint seul. Le notaire recueille l’intention et la fait signifier dans le mois ; opposition ou silence pendant les trois mois suivants peuvent être constatés. Le tribunal apprécie notamment l’atteinte aux droits des autres, et l’autorisation relève d’une licitation. Le silence ne vaut pas accord de vente amiable.
L’article 815-6, dans sa version en vigueur depuis le 9 avril 2026, mentionne expressément l’autorisation de conclure seul une vente parmi les mesures urgentes requises par l’intérêt commun. Un besoin personnel de liquidités ne permet pas de présumer que toutes les conditions sont remplies.
Pour le partage, la vente par adjudication concerne les biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. Ne présentez donc pas les enchères comme l’issue automatique de tout refus.
Source : Code de procédure civile, article 1377 : adjudication.
Le guide des conditions et procédures de vente forcée développe ces recours. Pour leurs suites, consultez le partage judiciaire et la licitation d’un bien indivis.
Quels documents, délais et frais préparer ?
Un dossier précis permet de comparer les options avant d’engager des dépenses. Distinguez les délais légaux d’une formalité du temps nécessaire à l’ensemble de l’opération. Aucun tarif global ou délai de résolution uniforme ne peut être promis pour tous les refus.
| À réunir | Question à résoudre | Interlocuteur |
|---|---|---|
| Actes et convention | Qui détient quels droits ? Existe-t-il des restrictions ? | Notaire ; avocat pour le contentieux. |
| Estimations et diagnostics disponibles | Quel prix et quelles hypothèses d’occupation ? | Professionnels de l’évaluation et du diagnostic. |
| Prêt, solde et garanties | Rachat finançable ? Désolidarisation acceptée ? | Banque et notaire. |
| Charges, travaux, paiements et occupation | Quels montants sont justifiés ou contestés ? | Notaire et avocat selon le dossier. |
| Propositions et réponses | Quel accord a été recherché ? Que reste-t-il en litige ? | Notaire, médiateur ou avocat. |
| Devis et conventions d’honoraires | Quels frais couvrent chaque étape ? Qui les avance ? | Professionnels chargés des actes et de la procédure. |
Demandez au notaire de distinguer taxes, émoluments, formalités et débours dans l’estimation de l’acte. Pour l’avocat, faites préciser les diligences couvertes, les frais supplémentaires éventuels et la convention d’honoraires. Une expertise, une signification ou une procédure peut ajouter des coûts.
Sources : Service Public : composition des frais de notaire, Service Public : honoraires d’avocat.
Le guide des frais pour sortir d’une indivision aide à préparer le budget. En cas de ressources limitées, examinez les conditions de l’aide juridictionnelle. Pour le calendrier, consultez les délais d’une sortie d’indivision : les délais de préemption ou de réponse ne couvrent pas toutes les étapes.
Pour constituer le dossier d’acte, voyez les démarches notariales en indivision. La comparaison générale des options figure dans le guide des solutions de sortie d’indivision.
Questions fréquentes : vendre face au refus d’un indivisaire
Un indivisaire peut-il bloquer la vente du bien entier ?
Son refus peut empêcher une vente amiable exigeant l’accord de tous. Cela n’écarte pas les solutions de rachat, de cession de droits ou les demandes judiciaires adaptées. Vérifiez l’objet exact du projet et les droits établis par les actes.
Que faire quand chacun détient 50 % et que l’autre refuse ?
Le seuil des deux tiers n’est pas atteint par un seul des propriétaires. Comparez une vente consentie, un rachat et une cession de vos droits. Une demande de partage peut être étudiée sans majorité des deux tiers ; une autorisation pour péril ou urgence exige ses propres conditions.
Le silence d’un héritier autorise-t-il la vente ?
Non. L’option successorale, la participation au partage et l’accord de vente sont distincts. Une sommation ou une représentation judiciaire peut répondre à certaines situations ; aucune ne doit être présentée comme une signature automatique de vente.
Comment débloquer un désaccord sur le prix ?
Comparez des estimations concernant les mêmes surfaces, état et occupation, puis proposez un prix et des conditions écrites. Une réunion chez le notaire ou une médiation adaptée peut aider. N’imposez pas une décote universelle à la part de l’autre.
Le rachat de ma part me libère-t-il du crédit ?
Pas automatiquement. L’acte de propriété et le contrat de prêt ont des effets différents. Demandez à la banque l’accord nécessaire à la désolidarisation ou les conditions du remboursement, puis coordonnez ces éléments avec la signature.
L’occupant qui refuse doit-il toujours une indemnité ?
Non, vérifiez ses droits, les accords et le caractère privatif de la jouissance. Lorsqu’elle est due, l’indemnité revient à l’indivision. Son montant et sa période doivent être établis ; la part de l’occupant ne fournit pas une formule automatique du total.
Combien coûte et combien dure le règlement d’un refus ?
Cela dépend de l’accord possible, du financement, des pièces, des professionnels et d’une éventuelle procédure. Demandez des devis et un calendrier par étape. Les délais légaux de notification ou de réponse ne constituent pas une durée totale garantie.
Une société peut-elle acheter ma part malgré le refus de l’autre ?
Une cession de vos seuls droits peut être étudiée avec un acquéreur professionnel. Elle nécessite l’analyse des actes et le respect des formalités applicables, notamment la préemption lorsqu’elle s’applique. Une offre d’achat de votre part n’autorise pas la vente des droits des autres.
Sources officielles et mise à jour
Textes et fiches consultés pour la révision du 4 octobre 2026. Les règles de partage et d’urgence ont été vérifiées dans leurs versions en vigueur, en distinguant les conditions de chaque procédure. L’arrêt du 3 octobre 2019 est cité pour le bénéficiaire de l’indemnité d’occupation, sans généraliser les montants de ce litige.
- Code civil, article 815 : droit de demander le partage
- Code civil, article 815-3 : décisions de gestion et de disposition
- Code civil, article 815-5-1 : procédure des deux tiers
- Code civil, article 815-5 : refus mettant en péril l’intérêt commun
- Code civil, article 815-6 : mesures urgentes, version du 9 avril 2026
- Code civil, article 840 : demandes de liquidation et de partage
- Code de procédure civile, article 1360 : démarches amiables et assignation
- Code de procédure civile, article 1377 : adjudication
- Code civil, article 815-14 : notification et préemption
- Code civil, article 815-9 : usage privatif et indemnité
- Code civil, article 771 : sommation de prendre parti dans la succession
- Code civil, article 772 : délai après sommation et prorogation
- Code civil, article 837 : représentation du copartageant défaillant
- Code civil, article 836 : absence et protection
- Code civil, article 1873-3 : durée de la convention
- Code civil, article 215 : protection du logement de la famille
- Cass. 1re civ., 3 octobre 2019, n° 18-20.828 : indemnité revenant à l’indivision
- Service Public : médiation familiale
- Service Public : co-emprunteurs après séparation
- Service Public : honoraires d’avocat
- Service Public : composition des frais de notaire
- Service Public : aide juridictionnelle
Rédaction : Christian Mahout, fondateur d’Indivision Patrimoine, société d’acquisition immobilière. Ce rôle commercial ne constitue pas une validation notariale ni une consultation juridique individualisée. Les exemples chiffrés sont fictifs. Le notaire vérifie les actes et l’avocat détermine les demandes adaptées au dossier.
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Indivision Patrimoine étudie l’acquisition de parts indivises et d’immeubles à Paris et en Île-de-France. Notre service de rachat de parts indivises intervient comme acquéreur potentiel. Une proposition dépend du bien, des droits cédés, du dossier et des formalités applicables.
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