Par Christian Mahout, fondateur d’Indivision Patrimoine. Actualisé le 2 octobre 2026. Analyse des dispositions adoptées et des sources fiscales officielles.

Que change la loi de finances 2026 pour les indivisaires ? Elle crée l’amortissement locatif « Relance logement », prolonge le déficit foncier majoré pour certains travaux énergétiques et prépare une taxe unique sur les logements vacants pour 2027. L’effet fiscal dépend du logement, de son usage et du foyer de chaque indivisaire. L’amortissement peut aussi augmenter la plus-value lors de la revente.

Un appartement hérité à plusieurs, une maison conservée après une séparation et un investissement locatif commun ne produisent pas les mêmes obligations. Ce guide distingue les nouveautés de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, les règles générales de l’indivision et les conséquences d’un projet de vente. Les propositions parlementaires ne sont pas assimilées à des mesures en vigueur.

Loi de finances 2026 et indivision : les mesures et leurs dates

Votre situation et les points à vérifier
Situation du bien	Mesure ou règle	Date et conséquence
Investissement en location nue	Amortissement « Relance logement » sous conditions	Acquisitions éligibles du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Location nue avec travaux énergétiques	Déficit foncier majoré, jusqu’à 21 400 €	Dépenses et performance énergétique à justifier dans les délais prolongés jusqu’en 2027.
Revenus déclarés en 2026	Barème de l’impôt sur le revenu revalorisé de 0,9 %	Concerne les revenus de 2025 déclarés en 2026.
Patrimoine immobilier important	IFI apprécié au niveau du foyer fiscal	Seuil de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier.
Logement laissé vacant	Fusion TLV et THLV en TVLH	À partir des impositions de 2027 ; les règles de 2026 restent à distinguer.
Vente d’un logement amorti	Prix d’acquisition fiscal diminué des amortissements déduits	Conséquence à intégrer à la simulation de plus-value.

Le barème applicable à la déclaration des revenus 2025 ne permet pas de préjuger du barème définitif des revenus 2026, déclarés en 2027. Le ministère de l’Économie présente les mesures fiscales de 2026. Les conditions de chaque dispositif restent déterminantes : détenir une quote-part ne suffit pas à obtenir un avantage.

Comment déclarer les revenus d’un bien détenu en indivision ?

La catégorie fiscale dépend du mode de location. Pour une location nue, chaque indivisaire déclare la fraction des revenus fonciers qui lui revient et les charges admissibles correspondantes. Au régime réel, un relevé commun des recettes, dépenses et quotes-parts facilite la cohérence des déclarations individuelles.

Le micro-foncier comporte un seuil de 15 000 € de revenus bruts pour l’ensemble du foyer fiscal et un abattement de 30 %, sous réserve des exclusions. Les charges réelles ne sont alors pas déduites séparément. Voir la fiche DGFiP sur la location vide.

Une location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, ou BIC. La DGFiP indique que la détention en indivision exclut le régime micro dans cette configuration et impose le régime réel. Celui-ci entraîne une comptabilité et une déclaration de résultat n° 2031 avec ses annexes, en complément du report des résultats par les intéressés. On ne peut donc pas affirmer que l’indivision n’a jamais de formalités déclaratives propres à l’activité. Source : régimes d’imposition des locations meublées.

Pour identifier le bon régime avant de remplir vos formulaires, consultez notre guide de la fiscalité de l’indivision.

Relance logement : quel intérêt pour un investissement en indivision ?

Relance logement, également appelé dispositif Jeanbrun, permet de déduire un amortissement des revenus fonciers. Il vise certains logements en bâtiment collectif, neufs ou anciens avec une réhabilitation répondant aux critères légaux. Une maison individuelle ou un bien simplement reçu en héritage n’y entre pas automatiquement. Le plan gouvernemental Relance logement présente l’objectif du dispositif.

Les conditions du logement et du bail

Acquisition éligible entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Pour les logements construits par le contribuable, la période concerne le dépôt du permis de construire.
Location nue en résidence principale pendant au moins neuf ans, commencée dans les douze mois de l’achèvement ou de l’acquisition si elle est postérieure.
Respect des plafonds de loyer et de ressources du locataire ; exclusion du foyer fiscal du bailleur et de ses parents ou alliés jusqu’au deuxième degré.
Dans l’ancien : travaux produisant un immeuble neuf, ou travaux d’amélioration d’au moins 30 % du prix d’acquisition répondant aux critères de réhabilitation lourde. Pour cette seconde voie, Service Public précise l’exigence d’un DPE A ou B.

Une rénovation cosmétique de 30 % ne suffit donc pas. Vérifiez le bâtiment, les travaux et les plafonds du bail dans la fiche officielle Jeanbrun de Service Public.

Taux, base amortissable et plafond du foyer fiscal

Taux annuels de l’amortissement Relance logement
Type de logement	Intermédiaire	Social	Très social
Neuf ou construction éligible	3,5 %	4,5 %	5,5 %
Ancien avec travaux éligibles	3 %	3,5 %	4 %

Le foncier représente forfaitairement 20 % du prix net de frais et ne s’amortit pas. Dans l’ancien, la base comprend, le cas échéant, les travaux éligibles. Le départ de l’amortissement intervient au premier jour du mois d’achèvement ou d’acquisition si elle est postérieure : la première année peut être partielle.

La déduction cumulée des amortissements du neuf et de l’ancien est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Elle peut atteindre 10 000 € ou 12 000 € lorsque les conditions légales de proportion des revenus bruts en location sociale ou très sociale sont remplies : au moins 50 %. Ces montants ne sont ni un plafond par immeuble ni une somme automatiquement accordée à chaque propriétaire. Référence : article 31, I, 1°, i et j du CGI.

Option fiscale et organisation entre indivisaires

L’option est exercée avec la déclaration de l’année d’achèvement, ou d’acquisition si elle est postérieure, et elle est irrévocable pour le logement. Elle exclut le micro-foncier. Le non-respect des engagements peut entraîner une reprise de l’avantage. La présentation officielle des engagements Relance logement détaille cette logique.

L’indivision n’accorde aucune éligibilité automatique. À la lecture des conditions générales du dispositif, l’analyse doit porter sur l’acquisition, les droits de chacun, les engagements et leur maintien. Faites confirmer par votre service des impôts le traitement d’un achat à plusieurs avant d’utiliser l’amortissement dans les déclarations. Des plafonds appréciés par foyer ne se multiplient pas lorsque les indivisaires appartiennent au même foyer.

Le démembrement de propriété est en principe exclu, avec une exception légale de reprise par le conjoint survivant dans les conditions prévues à l’article 31. Un projet de donation de parts indivises aux enfants doit donc être examiné avec les engagements déjà pris.

Exemple : appartement neuf détenu à 60 % et 40 %

Claire et Marc achètent un appartement collectif neuf pour 250 000 € net de frais. On suppose les conditions du dispositif remplies, son application à leurs droits confirmée, deux foyers fiscaux distincts et une année complète en location intermédiaire.

Base amortissable : 250 000 € × 80 % = 200 000 €.
Amortissement annuel théorique : 200 000 € × 3,5 % = 7 000 €.
Avec 12 000 € de loyers et 3 000 € de charges admises : 12 000 € − 3 000 € − 7 000 € = 2 000 € de résultat foncier.
Répartition illustrative : 1 200 € pour Claire et 800 € pour Marc, avant prise en compte de leurs autres revenus fonciers.

Cette simulation ne calcule pas l’impôt final et ne vaut pas pour une première année partielle. Le plafonnement doit tenir compte des autres logements amortis de chaque foyer.

Déficit foncier : jusqu’à 21 400 € pour certains travaux énergétiques

Le plafond ordinaire d’imputation du déficit foncier sur le revenu global est de 10 700 € par an. Il est relevé à concurrence des dépenses énergétiques déductibles éligibles, sans dépasser 21 400 €. La loi de finances prolonge le dispositif jusqu’en 2027 ; ce plafond n’est pas applicable à n’importe quels travaux. Référence : article 156, I, 3° du CGI.

Le logement doit passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2027. Les devis doivent avoir été acceptés à compter du 5 novembre 2022 et les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. Conservez devis, factures, preuves de paiement et DPE avant et après travaux.

Les intérêts d’emprunt ne s’imputent pas sur le revenu global selon cette règle. La fraction excédentaire et celle provenant des intérêts sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. L’imputation sur le revenu global implique en principe de maintenir la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante. Voir les conditions de déficit foncier publiées par la DGFiP.

Exemple : rénovation d’un bien loué par trois héritiers

Trois héritiers, dans trois foyers fiscaux distincts, possèdent un tiers chacun. Le bien produit 9 000 € de loyers, supporte 3 000 € d’autres charges déductibles et 45 000 € de travaux énergétiques entièrement éligibles. Sans intérêts d’emprunt ni autres revenus fonciers, le déficit total atteint 39 000 €, soit 13 000 € par héritier.

Avec la majoration éligible, ce déficit peut être imputé sur le revenu global de chacun, sous réserve des autres conditions. Au plafond ordinaire, seuls 10 700 € seraient imputables : les 2 300 € restants seraient reportés sur ses revenus fonciers. L’avantage effectif dépend de la situation du foyer, du financement et du revenu disponible.

Sur le plan civil, un indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation du bien même sans urgence. Les autres travaux exigent d’examiner leur nature et les règles d’accord applicables, notamment l’article 815-3 : le bénéfice fiscal ne remplace pas cet accord. Sources : articles 815-2 et 815-3 du Code civil. Notre guide de la rénovation énergétique en indivision aide à organiser le dossier.

IFI 2026 : comment traiter la quote-part indivise ?

L’IFI reste dû lorsque le patrimoine immobilier net taxable du foyer dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier. Détenir un bien en indivision ne permet pas de tester ce seuil séparément pour deux personnes d’un même foyer. Le foyer ajoute ses droits immobiliers imposables et applique les règles de dettes et d’exonération correspondantes. Source : personnes et biens concernés par l’IFI.

Évaluez vos droits à leur valeur vénale au 1er janvier. Une quote-part de 25 % dans un bien de 800 000 € donne un point de départ arithmétique de 200 000 €, avant analyse de la valeur réelle des droits et du passif admissible. Une décote ne constitue pas un forfait universel : elle doit être étayée par les caractéristiques du bien et des droits. La DGFiP explique l’évaluation des biens à l’IFI.

Consultez notre méthode pour déclarer la valeur d’un bien indivis à l’IFI et conservez les éléments d’évaluation, plutôt que d’appliquer un pourcentage de décote sans justification.

Taxe foncière et vacance : distinguer 2026 de 2027

La taxe foncière ne devient pas automatiquement fixe

L’administration établit une imposition pour le bien indivis, et chacun contribue selon ses droits. Les indivisaires ne sont pas solidaires de cette dette du seul fait de l’indivision. En succession, la taxe de l’année du décès est une dette successorale ; la présence d’un usufruitier modifie le redevable habituel. Source : taxe foncière en indivision sur Service Public.

Le montant peut varier avec les bases et les taux locaux. « Même règle de répartition » ne signifie donc pas « même facture ». Notre guide qui paie la taxe foncière en indivision détaille le paiement et les recours.

Une taxe unique sur les logements vacants à partir de 2027

La TVLH remplacera la TLV et la THLV pour les impositions de 2027. En zone tendue, elle s’applique de plein droit selon les conditions de durée de vacance ; ailleurs, une délibération locale est nécessaire. La vacance antérieure au 1er janvier 2027 est prise en compte : le compteur ne repart pas automatiquement à zéro. Référence : article 108 de la loi de finances 2026.

Service Public expose les règles de la nouvelle taxe sur les logements vacants, dont les exonérations pour une inoccupation indépendante de la volonté du contribuable. Le décret du 25 août 2026 fixe les communes concernées par l’application de plein droit. Un conflit entre héritiers ne constitue pas, à lui seul, une preuve suffisante d’exonération : documentez les démarches de vente ou de location et les obstacles rencontrés.

Vente en indivision : l’amortissement peut augmenter la plus-value

Le gain fiscal pendant la location doit être comparé au coût fiscal de la revente. Pour les logements concernés par Relance logement, le prix d’acquisition utilisé pour le calcul de la plus-value est diminué des amortissements admis en déduction. La loi prévoit aussi des exceptions, notamment pour certaines résidences ou établissements : le calcul exact relève de l’acte et du dossier. Source : article 150 VB, III du CGI.

Exemple : conséquence de 35 000 € d’amortissements déduits

Un logement acheté 250 000 € est revendu 300 000 € après 35 000 € d’amortissements fiscalement déduits. En neutralisant pour l’exemple les frais, travaux, abattements et exonérations, le prix d’acquisition fiscal devient 215 000 €. La plus-value brute illustrative atteint 85 000 €, contre 50 000 € sans cette minoration.

Il s’agit d’une différence de base de calcul, pas de 35 000 € d’impôt supplémentaire. Une vente avant la fin des engagements peut également remettre en cause l’avantage locatif ; ces conséquences sont à examiner séparément.

Pour les autres ventes, la situation de chaque vendeur compte : date et valeur d’acquisition des droits, dépenses admissibles, durée de détention et exonérations éventuelles. La valeur retenue lors d’une succession ou d’une donation ne se confond pas avec un ancien prix payé par le défunt. Voir le guide DGFiP sur les plus-values immobilières.

Préparez l’opération avec notre guide de la vente d’un bien en indivision. Une cession de quote-part indivise et une vente du bien entier doivent être distinguées, y compris pour les formalités et les frais.

Succession et partage : quelles règles ne faut-il pas confondre ?

Recevoir un bien à plusieurs ne déclenche pas automatiquement un nouvel avantage Relance logement. La transmission successorale, la conservation du bien et son partage sont des opérations distinctes. Notre guide de l’indivision successorale explique les droits et la gestion entre héritiers.

Le droit de partage de droit commun est de 2,5 %. Le taux de 1,1 % concerne les partages des intérêts patrimoniaux consécutifs à une séparation de corps, un divorce ou une rupture de PACS : il ne s’applique pas à toute sortie d’indivision familiale. Référence : article 746 du CGI. Les frais de notaire en indivision dépendent aussi de la qualification de l’acte, des soultes et des éventuels régimes particuliers.

Une exception préexistante concerne certains immeubles outre-mer. L’article 750 bis C prévoit, sous conditions, une exonération du droit de 2,5 % pour certains partages successoraux et licitations établis jusqu’au 31 décembre 2038 dans les collectivités visées. Cette règle existe depuis une modification de 2024 ; elle ne doit pas être présentée comme une nouvelle exonération générale créée en 2026. Source : article 750 bis C du CGI.

La loi du 7 avril 2026 sur la sortie de l’indivision et les successions vacantes est distincte de la loi de finances. Elle complète notamment les possibilités d’autorisation judiciaire de vente. Elle ne rend pas toute vente unilatérale possible : les conditions de la procédure doivent être réunies. Pour choisir une voie adaptée, consultez les solutions pour sortir de l’indivision.

Quelles démarches entreprendre avant de conserver, rénover ou vendre ?

Identifier vos droits : titre d’acquisition, quote-part, pleine propriété ou démembrement, origine successorale éventuelle.
Qualifier l’usage : occupation personnelle, location nue, location meublée ou vacance ; vérifier le bail et les déclarations.
Chiffrer à l’échelle du foyer : revenus et charges, plafond déjà consommé, patrimoine IFI et trésorerie pour financer les travaux.
Comparer la durée de détention : engagement locatif, maintien de la location après déficit et coût d’une revente avec amortissement.
Formaliser la gestion : accord sur le budget, justificatifs communs et convention d’indivision adaptée.
Faire vérifier l’opération : service des impôts pour le dispositif fiscal, notaire pour les actes et droits de partage ; puis décider sur une simulation complète.

Une transformation de l’indivision en SCI nécessite sa propre analyse juridique et fiscale. Elle ne garantit ni une réduction de l’IFI ni un accès automatique à un avantage locatif.

Questions fréquentes sur la loi de finances 2026 et l’indivision

La loi de finances 2026 crée-t-elle un impôt spécial sur l’indivision ?

Les mesures étudiées ici modifient certaines situations immobilières, sans transformer toute indivision en contribuable distinct. La location, la vacance, les travaux et la vente restent à qualifier séparément. Les règles déclaratives diffèrent notamment entre location nue et meublée.

Un logement hérité en 2026 bénéficie-t-il automatiquement de Jeanbrun ?

Non. La seule réception par succession ne satisfait pas les conditions d’un investissement éligible. Il faut examiner les règles d’acquisition, le bâtiment et le bail, ou, dans un dossier déjà engagé, les éventuelles conditions légales de continuation.

Chaque indivisaire dispose-t-il d’un plafond de 12 000 € ?

Non. Le plafond concerne le foyer fiscal, tous logements amortis confondus. Le plafond de base est 8 000 € ; ses majorations exigent les conditions de proportion des revenus en location sociale ou très sociale.

Les travaux en indivision donnent-ils toujours droit à 21 400 € de déficit ?

Non. La majoration dépend des dépenses énergétiques éligibles, du changement de DPE et des dates. Les travaux ordinaires, les intérêts et les dépenses relevant d’une activité meublée ne suivent pas automatiquement cette règle.

La loi de finances 2026 supprime-t-elle l’IFI ?

Non. Le seuil de 1,3 million d’euros s’apprécie sur le patrimoine immobilier net taxable du foyer. Les droits indivis imposables doivent être évalués et déclarés selon leur situation.

Une vente après amortissement est-elle fiscalement neutre ?

Non. La minoration du prix d’acquisition peut augmenter la plus-value brute ; une sortie anticipée peut aussi remettre en cause les engagements. Faites simuler les deux conséquences avant de décider.

La taxe unique sur les logements vacants est-elle déjà due en 2026 ?

Non. La TVLH s’applique aux impositions de 2027. Pour 2026, il faut encore vérifier la TLV ou la THLV applicable au logement. La réforme ne fait pas oublier sa vacance antérieure.

Peut-on vendre ses parts à un professionnel pour sortir de l’indivision ?

Une cession peut être étudiée si un acquéreur accepte le dossier. Le prix, les droits de préemption et les formalités notariales restent à traiter. Notre service de rachat de parts indivises présente les conditions de cette étude.

Sources officielles et périmètre de l’analyse

Textes et informations consultés le 2 octobre 2026. Les liens ci-dessous permettent de vérifier les dispositions, leurs conditions et leurs dates d’application. Les exemples sont pédagogiques et leurs hypothèses sont précisées ; ils ne remplacent pas le calcul du dossier.

Vous souhaitez faire étudier la vente de vos parts indivises ?

Indivision Patrimoine, fondé par Christian Mahout, étudie l’acquisition d’immeubles et de parts indivises à Paris et en Île-de-France. Précisez votre quote-part, l’origine de vos droits, la localisation du bien et votre projet dans le formulaire ci-dessous.

Loi de finances 2026 et indivision : les mesures qui concernent les indivisaires