Qu'est-ce que l'indivision ?
Mise à jour Avril 2025
Le droit de propriété n’est pas toujours détenu par une seule personne. Il arrive en effet des situations dans lesquelles plusieurs personnes peuvent être propriétaires d’un même bien soit d’un bien soit d’un ensemble de biens. Elles possèdent les mêmes droits sur les biens en question, peu importe qu’elles aient des parts égales ou non. Cette situation juridique a un nom. Elle s’appelle l’indivision.
Si deux ou plusieurs personnes exercent les mêmes droits de propriété sur un bien ou un ensemble de biens tout en ayant des parts égales ou non, tout indique alors qu’il s’agit d’une situation juridique appelée « indivision ». Contrairement à une idée reçue, l’indivision ne concerne pas uniquement les biens immobiliers, mais peut également porter sur des biens mobiliers.
Les personnes qui exercent les mêmes droits sur le bien concerné sont appelées les coindivisaires ou encore les indivisaires.
Il faut bien distinguer l’indivision de la copropriété. Dans une copropriété, le bien est divisé en lots et chacun exerce exclusivement son droit de propriété sur le lot qui est le sien. En revanche, en situation d’indivision, les quotes-parts ne sont pas identifiables de façon matérielle. Le législateur reconnaît, en effet à tous les indivisaires le droit de jouissance sur le bien ou l’ensemble des biens indivis. Chaque indivisaire ne pourra se prévaloir et identifier la part qui lui revient qu’après partage.
Les différentes situations d'indivision
Plusieurs situations peuvent faire naître l’indivision. Elles peuvent librement être choisies comme elles peuvent s’imposer aux indivisaires. On peut citer parmi ces situations :
La succession
Lorsque par l’effet de la succession, les coindivisaires se retrouvent dans une situation d’indivision, on parle alors dans ce cas d’indivision successorale. En effet, après le décès d’un parent, en attendant que son patrimoine ne fasse l’objet d’un partage, chaque héritier détient une quote-part. L’indivision successorale est une situation temporaire qui cessera après le partage.
Le divorce
Le Pacte Civil de Solidarité (PACS) obéit au régime de la séparation si les biens ont été acquis au cours de l’union. C’est le principe en la matière. Mais cette règle admet toutefois une exception. En effet, la loi autorise les partenaires à opter pour la communauté des biens. Encore faudrait-il que de telles dispositions figurent dans les clauses contractuelles.
L’indivision post-communautaire
Le régime par défaut dans le cadre d’un mariage est la communauté des biens. Cela veut dire que si les époux n’en disposent pas autrement, c’est le régime de la communauté des biens qui s’appliquera. Du coup, lorsque surviendra un divorce, les époux seront alors soumis au régime de l’indivision.
La donation
Un indivisaire peut décider de faire don de sa part indivise à un tiers. Ce dernier en devenant un donataire, obtient le statut de co-indivisaire.
L’achat en indivision
Pour acheter un bien à plusieurs, l’indivision est sans doute l’une des meilleures solutions, de par la facilité qu’elle offre. Comparativement à la SCI, l’achat en indivision est moins contraignant.
Grâce à ce dispositif, chaque co-indivisaire exerce son droit de propriété sur le bien à hauteur de sa participation à l’achat. Pour autant, la quote-part n’est pas matériellement dissociable.
Le fonctionnement de l'indivision
L’expérience a montré que la pratique de l’indivision sans règle peut très vite devenir conflictuelle. Pour prémunir les coindivisaires contre tout abus de droit, le législateur a mis en place un corpus de règles.
Autrefois, pour sortir de l’indivision, il fallait que cette décision soit prise à l’unanimité. Cela engendrait de fait des situations conflictuelles. Le coindivisaire demandeur à la sortie était obligé de rester dans l’indivision faute d’avoir recueilli l’accord de tous les autres.
Mais depuis la réforme de 2009, la loi dite de simplification a réaménagé le cadre légal de l’indivision. Désormais, comme le stipule l’article 815 du Code Civil, « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ».
Cette règle vaut pour ce qui concerne la sortie de l’indivision. De même, pour ce qui concerne la prise de certaines décisions relatives au fonctionnement ou à la gestion du bien indivis, des règles sont également établies. Le législateur impose souvent de recourir à des votes.
Si pour certains actes, c’est la majorité qui est de mise, pour l’accomplissement d’autres actes, la condition indispensable est l’unanimité. L’exemple le plus courant que l’on donne en la matière est la vente d’un bien indivis appartenant à la catégorie des biens immobiliers. Cette vente doit requérir l’unanimité pour être valable.
Avantages et inconvénients de l'indivision
Les avantages de l'indivision
Au titre des avantages que procure l’indivision, on peut citer la facilitation de l’entretien, un financement participatif et une gestion administrative plus aisée.
Dans l’indivision, les biens sont mis en commun et chaque indivisaire exerce sur ces derniers un droit de propriété.
La simplicité de constitution
Il existe de nombreux mécanismes semblables à l’indivision : la SARL familiale, le démembrement de propriété, la clause de tontine ou encore la Société Civile Immobilière. Mais de tous, l’indivision est la situation juridique qui a de nombreux arguments à faire valoir pour ce qui concerne le critère de la simplicité.
En effet, si les mécanismes courants qu’on rencontre sur le marché imposent des règles de constitution assez strictes, il n’en est pas ainsi de l’indivision. Cette dernière n’est soumise à aucune formalité. Seule la volonté des parties suffit à faire naître l’indivision.
Pour rappel, dans l’indivision, chaque co-indivisaire exerce un droit de propriété sur le bien indivis proportionnellement à sa participation financière. Le mécanisme est d’autant plus simplifié qu’il n’existe aucune distinction matérielle de quote-part. Vous avez ainsi la possibilité d’exercer votre droit de jouissance sur le bien indivis à la même enseigne et dans les mêmes conditions qu’un autre indivisaire.
C’est d’ailleurs la raison pour laquelle si d’aventure un coïndivisaire venait à tirer profit du bien indivis plus que les autres, la loi lui impose de procéder à un dédommagement.
Les inconvénients de l'indivision
Des difficultés peuvent en effet vite apparaître, générant parfois inconfort et problème de cohabitation. Parmi les principaux inconvénients :
- Risques de blocage en cas de désaccord entre indivisaires
- Difficultés pour prendre des décisions importantes
- Complexité pour sortir de l’indivision en cas de mésentente
- Responsabilité solidaire pour certaines charges
Comment éviter les risques liés à l'indivision ?
Les relations saines peuvent être mises à mal si les risques ne sont pas anticipés. Vous êtes dans une situation d’indivision ? Vous gagnerez beaucoup à inciter à la rédaction d’une convention d’indivision.
La convention d'indivision
En signant une convention d’indivision, vous avez la possibilité de remédier à une éventuelle situation d’insécurité que l’indivision peut laisser paraître en cas de blocage.
Toutefois, sa rédaction est soumise à des conditions particulières. Non seulement elle doit être établie par écrit, mais elle doit également répertorier les biens indivis et apporter des précisions sur les droits de chaque coindivisaire. Toutes ces règles sont prescrites à peine de nullité.
Toutefois, si la convention d’indivision porte sur tout bien immobilier, la loi impose qu’elle soit rédigée par un notaire. Et ce n’est pas tout. Elle doit également être publiée au Service de publicité foncière.
L’intérêt de rédiger une convention d’indivision réside entre autres dans le fait qu’elle est modulable. Cette convention peut en effet être conclue pour une durée fixée à l’avance. La durée maximale est cependant de 5 ans. À l’expiration du contrat, il peut être reconduit sur simple accord. La possibilité est également donnée aux coindivisaires de reconduire la convention de façon tacite.
Dans la convention d’indivision, on trouve les règles devant régir la gestion de l’indivision. Aménagement de la répartition des dépenses, nomination d’un gérant, fixation du montant d’une éventuelle indemnité d’occupation… Les parties sont en effet libres d’inscrire dans cette convention les règles qui leur semblent les plus pertinentes.
Par ailleurs, il convient de noter que même si la convention a été signée pour une durée indéterminée, le législateur habilite le coindivisaire à demander la sortie de l’indivision. Il ne peut en être autrement sans prendre à défaut l’article 815 du Code Civil qui stipule que « Nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision ».
Comment sortir de l'indivision ?
Il ressort de l’article 815 du Code Civil que la sortie de l’indivision est un droit dont jouit tout indivisaire. Dès lors qu’un co-indivisaire décide de céder sa part, le rachat peut être réalisé par les autres ou par un tiers.
À supposer que personne ne se propose pour racheter la quote-part concernée ! Que faire alors ? Contraindre le co-indivisaire à demeurer dans l’indivision ? Assurément pas. La seule solution est la vente du bien indivis. Ce n’est qu’à cette condition que la sortie de l’indivision sera réalisable.
Elle peut se faire de deux façons :
Le partage à l'amiable
Le partage à l’amiable est la solution privilégiée lorsque tous les indivisaires sont d’accord sur les modalités de la sortie d’indivision. Cette procédure est plus rapide et moins coûteuse.
Le partage judiciaire
Si l’entente n’a pas suffi à provoquer le partage des biens ou si des frustrations sont nées ou s’il y a eu lésion, le coindivisaire qui s’estime lésé pourra saisir le tribunal de grande instance pour un partage équitable.
Conseils pratiques pour gérer une indivision
Pour une gestion optimale de votre situation d’indivision, voici quelques conseils pratiques :
- Établissez une convention d’indivision dès le début pour clarifier les droits et obligations de chacun
- Prévoyez les modalités de sortie pour éviter les blocages
- Désignez un gérant parmi les indivisaires ou un tiers pour faciliter la prise de décision
- Fixez les règles de contribution aux charges proportionnellement aux quotes-parts
- Consultez un notaire ou un avocat spécialisé en cas de doute sur vos droits
Conclusion
L’indivision est une situation juridique qui permet à plusieurs personnes d’être propriétaires d’un même bien sans division matérielle. Elle présente des avantages certains en termes de simplicité de constitution et de gestion, mais peut engendrer des difficultés en cas de mésentente entre indivisaires.
Pour éviter les risques, la rédaction d’une convention d’indivision est fortement recommandée. Cette convention permettra de fixer les règles de gestion et d’anticiper les éventuelles difficultés.
En cas de souhait de sortir de l’indivision, la loi garantit ce droit à tout indivisaire, que ce soit par un partage à l’amiable ou judiciaire.
Pour toute question relative à une situation d’indivision, n’hésitez pas à consulter un notaire ou un avocat spécialisé qui pourra vous accompagner dans vos démarches et vous conseiller sur les solutions les plus adaptées à votre situation.
Pour plus de détails sur les règles juridiques spécifiques, les procédures et l’intervention de la justice, consultez notre article Aspects juridiques et réglementaires de l’indivision.
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