« L’indivision est considérée comme un état précaire, ni organisé, ni même réglementé » – Code Napoléon
Marie, Sophie et Jeanne : l'histoire d'une indivision bloquée
Marie, Sophie et Jeanne ont hérité de la maison familiale il y a 8 ans. Marie, qui détient 40% des droits, souhaite vendre pour financer sa retraite. Sophie (35%) est d’accord, mais Jeanne (25%) refuse catégoriquement toute discussion, bloquant ainsi la succession. Résultat : une maison vide qui se dégrade, des taxes qui s’accumulent, et trois sœurs qui ne se parlent plus.
Cette situation, malheureusement banale, illustre parfaitement ce qu’on appelle une succession bloquée. Elle pourrait bientôt trouver une issue grâce à la proposition de loi visant à simplifier la sortie de l’indivision successorale. Adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale le 6 mars 2025 et actuellement en examen au Sénat, cette réforme entend révolutionner le règlement des successions en France.
Qu'est-ce que l'indivision successorale ?
L’indivision successorale représente une situation juridique particulière qui survient après un décès. Elle se caractérise par « la coexistence de plusieurs personnes ayant des droits de même nature sur la même masse successorale et donc un intérêt commun ». Concrètement, elle peut être définie comme « la situation juridique qui existe, jusqu’au partage d’une chose ou d’un ensemble de choses, entre ceux qui ont sur cette chose ou cet ensemble un droit de même nature, chacun pour une quote-part, aucun n’ayant de droit privatif cantonné sur une partie déterminée ».
Historiquement, l’indivision a toujours été considérée comme une situation transitoire destinée à prendre fin par un partage. Le code Napoléon la considérait même comme « un état précaire, ni organisé, ni même réglementé ». Cette vision reposait sur un postulat économique selon lequel « dans un système ‘communiste’ tel que l’indivision, l’initiative individuelle ne peut pas se développer librement et chaque indivisaire est incité à l’incurie ».
Cependant, dans la pratique, de nombreuses indivisions perdurent dans le temps, notamment en raison de mésententes entre héritiers ou de situations successorales complexes. Ces blocages ont des conséquences néfastes, particulièrement en matière immobilière, où des logements potentiellement habitables restent vacants ou tombent en décrépitude, aggravant ainsi la crise du logement actuelle.
Un constat alarmant : des milliers de successions bloquées
L’exposé des motifs de la proposition de loi n°823 déposée par les députés Louise Morel et Nicolas Turquois (MoDem) dresse un constat sans appel :
- 36 000 dossiers de successions vacantes sont en traitement à la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), avec 18 000 nouveaux dossiers chaque année
- 3,1 millions de logements sont inoccupés en France, soit 8% du parc immobilier national
- Une part significative de ces biens est gelée par des indivisions conflictuelles, certaines durant des décennies
Face à la crise du logement et dans le contexte du zéro artificialisation nette (ZAN), ce gel patrimonial représente un gisement inexploité considérable que la réforme entend libérer.
Les trois piliers de la réforme
1. Création d'une "Base Nationale des Biens Abandonnés" (BNBA)
L’article 1er de la proposition constitue une innovation majeure avec la création d’une base de données recensant les biens en état d’abandon concernés par plusieurs procédures spécifiques :
- La déclaration de parcelle en état d’abandon manifeste
- L’attribution à une personne publique de la propriété de biens sans maître
- La gestion de biens par l’État agissant comme curateur dans le cadre d’une succession vacante
- L’envoi de biens en possession de l’État dans le cadre d’une succession en déshérence
Cette base sera alimentée par les administrations et certaines professions réglementées, et sera accessible aux collectivités territoriales. Elle vise à offrir aux élus locaux une meilleure information sur ces biens, leur permettant ainsi d’agir plus efficacement pour éviter qu’un logement habitable ne tombe en décrépitude ou ne reste vacant inutilement.
La commission des lois a adopté un amendement de rédaction globale (CL28) proposé par la rapporteure Louise Morel, créant directement cette base de données « en lieu et place de la rédaction originelle de l’article prévoyant une demande de rapport sur la création de cette base ».
2. Modernisation des procédures et abaissement des seuils de majorité
L’article 3 prévoit un « abaissement du seuil des droits indivis prévu par l’article 815-5-1 pour aliéner un bien ». Cette modification s’inscrit dans la continuité d’une évolution législative qui tend à assouplir les conditions du partage.
Avant : Pour vendre un bien en indivision, il fallait obtenir une majorité qualifiée des deux tiers (66,67%) des droits indivis, voire l’unanimité dans certains cas.
Après : La proposition modifie l’article 815-3 du Code civil pour permettre la vente avec une majorité simple (plus de 50% des droits).
Concrètement : Dans notre exemple, Marie et Sophie, qui détiennent ensemble 75% des droits, pourront décider de vendre malgré l’opposition de Jeanne.
Par ailleurs, l’article 1er bis, ajouté en commission, prévoit une modernisation des procédures de publicité en matière successorale. Il stipule que « la publicité de l’ordonnance du juge qui désigne l’État (en pratique, la direction nationale d’interventions domaniales) comme curateur dans le cadre d’une succession vacante pourra légalement intervenir par voie numérique ».
3. Facilitation de la sortie des indivisions bloquées
L’article 2 vise spécifiquement à « favoriser la sortie des indivisions bloquées du fait d’une succession vacante ». Il a fait l’objet d’un amendement de rédaction globale (CL30) « recentrant le dispositif prévu par l’article sur un cas précis d’indivision complexe ».
Concrètement, cet article insère dans le code civil deux nouveaux articles, 815-5-2 et 815-5-3, qui apportent des solutions pour faciliter la sortie d’indivision dans des cas spécifiques, notamment lorsqu’un indivisaire est introuvable ou décédé sans héritier identifié.
Avant : Les procédures judiciaires pouvaient durer jusqu’à 3 ans, avec des frais considérables.
Après : Le tribunal pourra autoriser la vente en quelques mois si le demandeur prouve avoir effectué des recherches sérieuses (généalogiste, annonces légales).
Gain de temps estimé : 12 à 24 mois en moyenne selon le rapport parlementaire n°1004.
Chronologie législative : où en est-on ?
Note importante : Il existe une divergence dans les sources concernant le vote à l’Assemblée nationale. Selon les informations les plus récentes, le texte a été adopté avec 55 voix pour et 1 voix contre, contrairement aux chiffres initialement annoncés (306 voix contre 227).
L’initiative de cette proposition revient principalement à deux députés du groupe Les Démocrates, Louise Morel et Nicolas Turquois. Elle a bénéficié du soutien du gouvernement lors de son examen à l’Assemblée nationale.
La procédure accélérée ayant été engagée par le gouvernement, une seule lecture par chambre est prévue avant une éventuelle commission mixte paritaire.
Un débat qui divise
Les débats à l’Assemblée nationale ont fait ressortir des arguments contrastés :
Pour la réforme
- Déblocage massif de successions et remise sur le marché de logements vacants
- Réduction des coûts en évitant les procédures judiciaires longues
- Modernisation des moyens de preuve et de notification
Contre la réforme
- Atteinte potentielle au droit de propriété des indivisaires minoritaires
- Risques pour les majeurs vulnérables dont les parts pourraient être bradées
- Charge financière de la création et de la maintenance de la BNBA
Citation : « Nous ne pouvons pas sacrifier les droits des propriétaires minoritaires sur l’autel de l’efficacité administrative », argumentait un député de l’opposition lors des débats du 6 mars.
Les modifications possibles au Sénat
La commission des lois du Sénat, sous la houlette de sa rapporteure Marie-Pierre de La Gontrie, envisage plusieurs ajustements :
- Un seuil de majorité relevé à 55% plutôt que 50% pour mieux protéger les petits héritiers
- Une clause de sauvegarde pour les indivisions comportant un majeur sous tutelle
- Un financement clarifié pour la Base Nationale des Biens Abandonnés
- Une clause de revoyure 5 ans après la promulgation
Impact pratique de la réforme
Pour les familles
1. Prise de décision facilitée
Plus besoin d’atteindre les deux tiers des droits pour vendre un bien. Un notaire pourra initier la vente dès que la majorité simple (>50%) est constatée, sans homologation systématique du juge.
2. Accélération des procédures
Pour un héritier introuvable, après un an de recherches infructueuses, le tribunal pourra autoriser la vente. Le produit sera consigné à la Caisse des dépôts pour une durée de 10 ans.
3. Valorisation des parts
En réduisant l’incertitude juridique, la réforme devrait diminuer la décote habituellement appliquée aux biens en indivision (aujourd’hui entre 20% et 30%).
Pour les collectivités territoriales
Cette proposition de loi offre aux élus locaux de nouveaux outils pour identifier et gérer les biens abandonnés sur leur territoire. La base de données créée leur permettra d’avoir une vision plus claire des biens concernés par des successions vacantes ou des situations d’indivision bloquées.
En s’attaquant à « l’épineuse question des indivisions bloquées », le texte cible « un aspect très concret auquel sont confrontés les élus locaux, la multiplication des logements vacants ». Cette approche constitue « un levier à ne pas bouder pour répondre à la crise du logement et à l’aune du zéro artificialisation nette (ZAN) ».
Les communes pourront repérer les « biens fantômes » via la BNBA et exercer plus rapidement leur droit de préemption pour des projets de rénovation urbaine.
Pour la politique du logement
Les indivisions successorales bloquées contribuent à maintenir de nombreux logements hors du marché immobilier. Dans un contexte de crise du logement, la mobilisation de ce parc immobilier existant représente un enjeu significatif.
Les « indivisions persistantes, conséquence de mésententes ou de successions complexes » ont un impact direct sur la disponibilité des logements. En facilitant la sortie de ces situations, la proposition de loi participe à une politique de l’habitat qui vise à optimiser l’utilisation du bâti existant plutôt que de privilégier systématiquement la construction neuve, conformément aux objectifs du zéro artificialisation nette.
Checklist pour les héritiers : comment se préparer ?
- Vérifier le pourcentage de droits détenus dans l’indivision (acte de notoriété)
- Réaliser un état liquidatif précis des actifs et passifs
- Notifier formellement votre intention aux autres indivisaires (LRAR + email via le notaire)
- Respecter les délais de réponse avant saisine du tribunal (6 mois minimum)
- Constituer un dossier de recherches diligentes si un héritier est introuvable
Pour ceux qui cherchent des solutions alternatives, il peut être utile d’explorer d’autres options comme la transformation en SCI ou la mise en place d’une convention d’indivision.
Entrée en vigueur et application
L’article 5 de la proposition prévoit une entrée en vigueur six mois après la promulgation de la loi, probablement au dernier trimestre 2025 si le calendrier parlementaire est respecté.
Un rapport d’évaluation devra être remis au Parlement dans les trois ans suivant cette promulgation.
Conclusion : une révolution pour les indivisions bloquées ?
Cette réforme, si elle est adoptée dans sa version actuelle ou avec les ajustements du Sénat, représente un changement majeur dans le droit des successions français. En abaissant le seuil de décision et en simplifiant les procédures, elle pourrait déverrouiller des milliers de situations familiales complexes et remettre sur le marché un nombre important de logements.
La proposition de loi « visant à simplifier la sortie de l’indivision successorale » constitue une réponse pragmatique à des difficultés concrètes rencontrées tant par les citoyens que par les collectivités territoriales. En créant de nouveaux outils juridiques et techniques, elle s’attaque aux blocages qui peuvent survenir dans le cadre des successions et contribue ainsi à la mobilisation du parc immobilier existant.
Pour Marie et Sophie, cela signifierait enfin pouvoir vendre la maison familiale et tourner la page d’un conflit qui n’a que trop duré. Pour Jeanne, c’est l’assurance que ses droits seront préservés, même si son opposition ne pourra plus bloquer indéfiniment la succession.
Cette évolution s’inscrit dans une tendance législative plus large qui a déjà permis de « favoriser le partage amiable en l’autorisant dans des situations qui, sous le droit antérieur, impliquaient un partage judiciaire ».
Sa mise en œuvre, si elle est définitivement adoptée, nécessitera l’implication de nombreux acteurs, tant publics que privés, pour assurer l’efficacité des dispositifs prévus, notamment la création et l’alimentation de la base de données des biens abandonnés.
Reste à voir si le Sénat conservera l’équilibre trouvé par l’Assemblée entre efficacité et protection des droits de chacun.
Sources :
- Proposition de loi n° 823 déposée à l’Assemblée nationale le 21 janvier 2025
- Rapport parlementaire n° 1004 du 20 février 2025
- Texte adopté par l’Assemblée nationale n° 63 du 6 mars 2025
- Dossier Sénat n° 415 (2024-2025)
