Droit de préemption en indivision : procédure et délais

Le droit de préemption permet à un indivisaire d’acheter en priorité les droits qu’un autre propriétaire projette de céder à titre onéreux à une personne extérieure à l’indivision. Il s’exerce au prix et aux conditions notifiés, par acte extrajudiciaire, dans le mois suivant la notification. Il ne donne pas une priorité générale sur toute vente du bien entier. Source : Code civil, article 815-14 : champ, notification, délais et pluralité.

Rédaction : Christian Mahout, Indivision Patrimoine, activité d’acquisition immobilière. Règles vérifiées le 3 octobre 2026. Présentation de l’équipe. Ce guide détaille la préemption des coïndivisaires ; les guides vendre sa part indivise et racheter les parts d’une maison couvrent les autres démarches du vendeur et de l’acquéreur.

Le mécanisme de l’article 815-14 vise une cession à titre onéreux de droits indivis à un tiers. Il faut identifier ce qui est cédé et vérifier si le candidat possède déjà des droits dans cette indivision. Le lien familial n’est pas le critère : un proche peut être extérieur à l’indivision, tandis qu’un coïndivisaire peut n’avoir aucun lien de parenté avec le vendeur. Source : Code civil, article 815-14 : champ, notification, délais et pluralité.

La Cour de cassation distingue la vente des droits d’un propriétaire de la vente du bien indivis lui-même. Il ne faut donc pas présenter la préemption comme un droit automatique de reprendre toute maison vendue dans un partage. Source : Cour de cassation, 30 juin 1992, n° 90-19.052 : droits indivis et bien entier. Consultez séparément la vente du bien entier et la donation d’une part indivise.

Les droits peuvent concerner différents biens, mais la qualification de l’opération demeure essentielle. Une quote-part indivise d’un immeuble ne se confond pas avec une part de SCI détenue personnellement par un associé. Le mot « part » ne suffit pas à choisir le régime applicable.

Le guide vente d’un bien indivis à un acquéreur extérieur replace la préemption dans le dossier de vente. Il distingue bien entier et quote-part, puis les vérifications d’offre, d’acte et de répartition du prix.

Non, la seule notification de l’intention de céder ne vaut pas offre de vente. La Cour de cassation a jugé que le vendeur peut renoncer à son projet malgré la manifestation d’un coïndivisaire souhaitant préempter. Il serait donc inexact d’affirmer que chaque déclaration crée automatiquement un contrat définitif. Source : Cour de cassation, 5 juin 1984, n° 83-10.660 : notification et abandon du projet.

Les engagements déjà souscrits et les circonstances d’un retrait doivent être examinés par le notaire ou l’avocat. Cette distinction ne dispense pas de respecter le droit de préemption lorsque le projet de cession à un tiers est poursuivi.

Sauf convention contraire, ils acquièrent ensemble la portion vendue proportionnellement à leurs parts respectives. Le partage ne se fait pas automatiquement à parts égales entre les personnes intéressées. Source : Code civil, article 815-14 : champ, notification, délais et pluralité.

Exemple fictif : A possède 50 % d’une maison, B 30 % et C 20 %. A envisage de vendre l’ensemble de ses 50 % pour 100 000 €. B et C exercent tous deux la préemption. Entre les acquéreurs, le rapport 30:20 conduit à une répartition de 60 % et 40 % des droits vendus, sans convention contraire.

Le calcul illustre la proportion des droits acquis. Il exclut frais, dettes, créances entre indivisaires et modalités particulières de financement. Il ne constitue ni une estimation de marché ni un décompte notarial. Faites préciser les effets d’une éventuelle convention contraire.

Pour distinguer pourcentage de propriété, prix d’une quote-part et comptes, consultez l’estimation des parts indivises. Une répartition proportionnelle des droits ne règle pas à elle seule toutes les sommes dues entre propriétaires.

Lors de l’adjudication des droits d’un indivisaire, l’article 815-15 prévoit une substitution. L’avocat ou le notaire informe les autres indivisaires un mois avant la date prévue pour la vente. Chaque indivisaire peut se substituer à l’acquéreur dans le mois suivant l’adjudication, par déclaration au greffe ou auprès du notaire. Le cahier des conditions doit mentionner ce droit. Source : Code civil, article 815-15 : substitution après adjudication de droits indivis.

Ce mécanisme n’est ni la réponse préventive de l’article 815-14 ni une surenchère proposant un prix supérieur. Son champ porte sur les droits vendus, et non indistinctement sur toute vente du bien indivis. Source : Cour de cassation, 30 juin 1992, n° 90-19.052 : droits indivis et bien entier. Consultez la licitation : procédures, substitution et frais pour les étapes propres aux ventes concernées.

Un recours au partage judiciaire doit être examiné séparément. La volonté d’acheter les droits d’un autre ne garantit pas une attribution du bien entier ni l’arrêt d’une procédure en cours.

L’article 815-16 prévoit la nullité d’une cession ou licitation réalisée au mépris des articles 815-14 ou 815-15. L’action se prescrit par cinq ans et appartient aux personnes auxquelles les notifications devaient être faites, ou à leurs héritiers. Il ne suffit pas de déclarer soi-même la vente annulée : faites examiner le recours par un avocat. Source : Code civil, article 815-16 : nullité, prescription et titulaires de l’action.

Le point de départ ne se résume pas à votre découverte personnelle récente. La Cour de cassation rattache la prescription à la connaissance de la vente et, dans son arrêt du 5 mars 2014, a retenu la publication immobilière comme connaissance réputée pour les coïndivisaires concernés. Faites donc vérifier l’acte, sa publication, les informations reçues et les faits du dossier. Source : Cour de cassation, 5 mars 2014, n° 12-28.348 : connaissance de la vente et publication.

• Réunir les actes : titre, cession litigieuse, publication et notification éventuelle.
• Documenter les dates : signification, correspondances et circonstances de connaissance.
• Identifier le droit : qualité d’indivisaire, droits cédés et candidat acquéreur.
• Évaluer les demandes : recours, recevabilité, prescription et conséquences envisageables avec l’avocat.

Une nullité n’est pas un droit automatique d’acquérir ensuite à votre propre prix. Pour les désaccords connexes, le guide des conflits en indivision aide à distinguer préemption, valeur, comptes et partage.

Préparez le prix et les frais de l’opération, pas seulement la valeur des droits. Demandez des décomptes pour les significations, l’acte notarié, la fiscalité applicable, les formalités et le financement. Un pourcentage global présenté comme universel ne permet pas de chiffrer votre dossier.

Les missions du commissaire de justice sont payantes et certains tarifs sont réglementés. Faites préciser les actes nécessaires, les destinataires et les frais correspondants. Source : Service Public : missions et tarifs du commissaire de justice. Le guide des frais de notaire en indivision distingue les différentes opérations.

Aucune décote de 10 %, 20 % ou 35 % ne découle automatiquement du niveau de conflit. Pour exercer le droit, le prix et les conditions de référence sont ceux de la cession notifiée. L’estimation commerciale et le coût net après comptes constituent des questions distinctes.

Préparez votre notification reçue, vos titres, l’éventuelle convention, les justificatifs de fonds, les informations de crédit, les coordonnées des professionnels et un calendrier validé. Dans une indivision successorale ou après un divorce, ajoutez les actes nécessaires pour établir précisément les droits.

Pour préparer l’opération au-delà des notifications, consultez le dossier et l’acte de cession de parts d’indivision. Identifiez les droits transférés, les pièces, les comptes et le paiement avant de signer.