Mis à jour le 15 juin 2025
Un co-indivisaire souhaite vendre sa part à un tiers et vous redoutez l’arrivée d’un étranger dans votre indivision familiale ? Le droit de préemption vous accorde une priorité d’acquisition absolue. Ce mécanisme juridique essentiel peut vous sauver de situations patrimoniales catastrophiques, mais attention : il s’exerce sous conditions strictes et dans des délais impératifs.
Une erreur de procédure et vous perdez définitivement votre priorité d’achat. Ce guide expert vous explique tout ce qu’il faut savoir pour exercer efficacement votre droit de préemption et protéger votre patrimoine familial.
Principe du droit de préemption familial
Fondement juridique et objectif
Le droit de préemption en indivision, codifié à l’article 815-14 du Code civil, constitue un mécanisme de protection permettant aux co-indivisaires d’empêcher l’intrusion d’étrangers dans leur patrimoine commun. Comparable à un « droit de priorité », il vous permet de vous substituer automatiquement à tout acquéreur potentiel.
Objectifs de ce droit protecteur :
- Préserver la cohésion de l’indivision familiale
- Éviter les conflits avec des tiers aux intérêts divergents
- Protéger la valeur du patrimoine commun
- Faciliter la gestion future entre membres de la famille
Champ d’application étendu
Biens concernés par la préemption
Le droit s’applique à tous les biens indivis :
- Immobiliers : Appartements, maisons, terrains en indivision
- Mobiliers : Comptes bancaires, véhicules, œuvres d’art
- Incorporels : Parts sociales, brevets, droits d’auteur
Cette application extensive témoigne de la volonté du législateur de protéger l’intégrité de l’indivision sous toutes ses formes.
Qui peut exercer ce droit ?
Titulaires du droit :
- Tous les co-indivisaires sauf le vendeur
- Cohéritiers dans une succession
- Copartagés après donation
- Ex-conjoints sur biens indivis post-divorce
Caractéristiques importantes :
- Droit personnel et individuel
- Indépendant de votre quote-part
- Non cessible à un tiers
- Impossible de renoncer par avance
Procédure de préemption : étapes obligatoires
1. Notification par le vendeur
Formalisme strict requis
La procédure débute par la notification obligatoire que doit adresser l’indivisaire vendeur à tous ses co-indivisaires.
Forme imposée :
- Acte extrajudiciaire signifié par huissier
- Remise en mains propres ou selon règles légales
- Preuve de réception indispensable
Contenu obligatoire de la notification :
- Prix de vente ferme et définitif
- Modalités de paiement précises
- Identité complète de l’acquéreur
- Description du bien et quote-part cédée
- Rappel du délai d’un mois
Conséquences d’une notification irrégulière
Notification incomplète : Le délai d’un mois ne commence pas à courir Vices fréquents : Prix flou, acquéreur mal identifié, modalités imprécises Votre réaction : Contester immédiatement toute irrégularité
2. Délai d’exercice : un mois impératif
Caractéristiques du délai
- Durée : 1 mois calendaire à compter de la réception
- Nature : Délai préfixe, non prorogeable
- Calcul : De quantième à quantième
- Point de départ : Réception effective prouvée
Stratégie pendant le délai
Actions immédiates recommandées :
- Vérifier la régularité de la notification
- Estimer vos parts en indivision
- Organiser le financement nécessaire
- Consulter un professionnel spécialisé
Évaluation de l’opportunité :
- Le prix correspond-il au marché ?
- Avez-vous la capacité financière ?
- Une décote d’indivision est-elle applicable ?
3. Exercice du droit : déclaration formelle
Modalités obligatoires
Forme requise :
- Acte extrajudiciaire par huissier
- Déclaration claire et non équivoque
- Acceptation stricte des conditions notifiées
- Envoi avant expiration du délai
Modèle de déclaration
DÉCLARATION D'EXERCICE DU DROIT DE PRÉEMPTION
Je soussigné(e) [Nom, Prénom], indivisaire à hauteur de [quote-part]
du bien situé [adresse], déclare exercer mon droit de préemption
sur les droits indivis proposés à la vente par [Nom du vendeur].
Je m'engage à acquérir ces droits au prix de [montant] euros,
selon les modalités notifiées le [date].
Fait à [ville], le [date]
SignatureEffets immédiats
- Substitution automatique à l’acquéreur initial
- Formation du contrat entre vendeur et préempteur
- Éviction de l’acquéreur sans indemnisation
4. Finalisation dans les 2 mois
Après exercice valable, vous disposez de 2 mois pour :
- Signer l’acte authentique chez le notaire
- Verser le prix selon modalités convenues
- Accomplir les formalités de publicité
Sanctions en cas de défaillance :
- Nullité de la préemption
- Poursuite de la vente avec l’acquéreur initial
- Dommages-intérêts possibles
Situations particulières et gestion des conflits
Pluralité de préempteurs
Répartition proportionnelle : Quand plusieurs indivisaires exercent simultanément leur droit, la quote-part se répartit entre eux proportionnellement à leurs droits dans l’indivision.
Convention dérogatoire possible : Votre convention d’indivision peut prévoir des règles particulières :
- Droit de préférence selon l’âge
- Ordre de priorité familial
- Prix préférentiel entre héritiers
Indivisaire introuvable
Procédures spéciales :
- Signification au parquet du procureur
- Publication dans journaux d’annonces
- Délais majorés pour notification
Pour ces situations complexes, consultez notre guide sur la gestion d’indivision avec indivisaire introuvable.
Contestations et recours
Vente sans notification
Si un indivisaire vend sa part sans vous notifier, vous disposez de 5 ans pour agir en nullité de la vente à compter du jour où vous en avez eu connaissance.
Sanctions possibles :
- Annulation de la vente
- Exercice différé de votre droit
- Dommages-intérêts pour préjudice
Optimisation fiscale et patrimoniale
Droits de mutation et frais
Coûts à prévoir :
- Droits d’enregistrement : 5,09% à 5,81% selon départements
- Frais de notaire : 2% à 3% de la valeur
- Frais d’huissier : 200€ à 500€
Pour une analyse complète des coûts, consultez notre guide sur les frais de notaire en indivision.
Stratégies d’optimisation
Application d’une décote d’indivision
Justifiée par la moindre liquidité des parts indivises :
- Indivision harmonieuse : 10-15% de décote
- Tensions modérées : 20-25% de décote
- Conflit majeur : 25-35% de décote
Financement optimisé
- Emprunt familial avec taux préférentiel
- Calcul de soulte échelonnée
- Prêt in fine pour déductibilité
Impact fiscal pour le vendeur
Plus-values immobilières :
- Taux : 19% (IR) + 17,2% (prélèvements sociaux)
- Abattements durée jusqu’à exonération à 30 ans
- Résidence principale : exonération totale possible
Pour optimiser votre fiscalité, consultez notre guide sur l’IFI et l’indivision.
Cas particuliers et interactions juridiques
Préemption et démembrement
Usufruit et nue-propriété
Règles spécifiques :
- Cession d’usufruit : Droit des autres usufruitiers
- Cession de nue-propriété : Droit des autres nus-propriétaires
- Reconstitution interdite entre usufruitier et nu-propriétaire
Pour comprendre ces mécanismes, consultez notre guide sur indivision et usufruit.
Préemption dans les successions
Interactions avec d’autres droits
Attribution préférentielle : L’attribution préférentielle (article 831) prime sur le droit de préemption pour :
- Le logement familial
- Les biens professionnels
- Les souvenirs de famille
Maintien temporaire : Le maintien de l’indivision (article 820) peut différer l’exercice du droit.
Préemption et SCI
Les statuts de SCI peuvent prévoir des droits de préférence, mais ils ne peuvent écarter le droit légal de préemption sur les biens indivis. Pour une analyse comparative, consultez notre guide indivision ou SCI.
Erreurs fréquentes à éviter
1. Négligence dans les délais
Erreur fatale : Exercer son droit après expiration du délai Prévention : Noter immédiatement la date d’échéance
2. Modification des conditions
Erreur fréquente : Tenter de préempter à un prix différent Règle : Acceptation stricte des conditions notifiées
3. Défaut de financement
Erreur coûteuse : Exercer sans capacité financière Précaution : Accord bancaire avant exercice
4. Renonciation anticipée
Erreur juridique : Renoncer par avance au droit Principe : Toute renonciation anticipée est nulle
Questions fréquentes
Puis-je préempter partiellement ?
Non, le droit doit s’exercer sur la totalité des droits vendus.
Le prix semble trop élevé, puis-je négocier ?
Non, vous devez accepter exactement les conditions notifiées ou renoncer.
Que se passe-t-il si plusieurs indivisaires préemptent ?
Répartition proportionnelle selon les quotes-parts de chacun.
Mon co-indivisaire a vendu sans me notifier ?
Action en nullité possible dans les 5 ans suivant votre connaissance de la vente.
Comment calculer le délai d'un mois ?
De quantième à quantième. Si le jour d’échéance tombe un weekend, prorogation au premier jour ouvrable.
Conclusion : protégez votre patrimoine familial
Le droit de préemption constitue un mécanisme puissant mais technique pour préserver votre indivision familiale. Face aux enjeux financiers et aux pièges procéduraux, une règle s’impose : l’anticipation et l’accompagnement professionnel.
Ne restez jamais isolé face à une notification de vente. Consultez immédiatement un notaire spécialisé qui vous guidera dans cette procédure déterminante pour l’avenir de votre patrimoine.
Check-list de sécurité
- Vérifier la régularité de toute notification
- Respecter le délai d’un mois impératif
- Consulter un professionnel dès réception
- Sécuriser le financement avant exercice
- Conserver tous documents et preuves
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