Le tribunal peut différer le partage dans des cas prévus par la loi. Le sursis de l’article 820 dure au maximum deux ans ; le maintien judiciaire des articles 821 à 823 concerne certains biens successoraux et dure au maximum cinq ans par décision, avec des renouvellements encadrés. Un refus de vendre, une mésentente ou la seule présence d’un enfant mineur ne donne pas un droit général à bloquer l’indivision.

Mis à jour le 7 octobre 2026 · Par Christian Mahout, fondateur d’Indivision Patrimoine.

Ce dossier explique les exceptions judiciaires au partage. Pour choisir une solution de sortie, consultez le guide pour sortir de l’indivision ; pour un héritage, voyez les méthodes de sortie d’une indivision successorale.

Accès rapide : sursis ou maintien · qui peut demander · durée · procédure et pièces · créanciers · questions fréquentes.

Sursis au partage ou maintien judiciaire : quelle différence ?

Ces mesures ont des conditions, des durées et des bénéficiaires distincts. Avant de demander un délai au juge, identifiez le texte adapté au bien et à la situation familiale. Le droit de demander le partage demeure le principe ; le report doit avoir un fondement.

Différer le partage : trois cadres à distinguer
Dispositif	Objet	Durée et conditions
Sursis judiciaire — article 820	Reporter un partage qui menacerait la valeur des biens, ou permettre une reprise d’entreprise successorale différée.	Deux ans au maximum ; demande d’un indivisaire.
Maintien judiciaire — articles 821 à 823	Conserver certains biens successoraux : entreprise, habitation ou local professionnel utilisé au décès.	Cinq ans au maximum par décision ; demandeurs et renouvellement limités par la loi.
Convention d’indivision — article 1873-3	Organiser par accord la durée et les conditions du partage.	Durée déterminée de cinq ans au maximum, renouvelable, ou durée indéterminée.

Sources : Code civil, article 815, Code civil, article 820, Code civil, article 821, Code civil, article 821-1, Code civil, article 823, Code civil, article 1873-3.

Une convention suppose un accord ; elle ne constitue pas une décision du tribunal. Son régime prévoit des justes motifs pour un partage avant le terme convenu et, à durée indéterminée, exclut les demandes faites de mauvaise foi ou à contretemps. Retrouvez les règles de la convention d’indivision.

Le principe nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ne signifie donc ni vente immédiate automatique, ni possibilité de bloquer sans limite un autre propriétaire.

Quand le juge peut-il accorder un sursis de deux ans ?

L’article 820 prévoit deux motifs : un risque pour la valeur des biens si le partage est immédiat, ou une reprise d’entreprise successorale qui ne peut intervenir qu’après le délai. L’entreprise peut être agricole, commerciale, industrielle, artisanale ou libérale. La demande peut concerner tous les biens, certains seulement, ou des droits sociaux lorsque c’est pertinent.

Le texte ne fixe pas de seuil automatique de décote. Un marché moins favorable ou l’espoir d’un meilleur prix ne suffit pas à démontrer le risque dans chaque dossier. Présentez des éléments concrets et datés : évaluations, état du bien, calendrier de reprise et conséquences du partage envisagé. Le tribunal apprécie la demande ; le délai de deux ans est un plafond, pas une durée garantie.

Source : Code civil, article 820.

Pour préparer les échéances au-delà de cette mesure, voyez les délais pour sortir d’une indivision. Un calendrier de procédure ne doit pas être confondu avec la durée du sursis demandé.

Quelles entreprises successorales peuvent être maintenues ?

L’article 821 vise les entreprises dont l’exploitation était assurée par le défunt ou son conjoint. Sans accord amiable, une demande des personnes habilitées peut porter sur une activité agricole, commerciale, industrielle, artisanale ou libérale ; des droits sociaux peuvent être concernés.

Le juge examine les intérêts en présence et les moyens d’existence que la famille peut tirer des biens. Le maintien reste possible lorsque l’entreprise comprend des éléments déjà possédés par l’héritier ou le conjoint avant le décès. Cela ne revient pas à réserver automatiquement l’entreprise à un héritier ni à lui accorder une qualification professionnelle.

Source : Code civil, article 821.

Distinguez la propriété des actifs, la poursuite de l’exploitation et le financement. Un dossier de reprise doit identifier qui peut réellement exercer, utiliser les locaux et payer les charges. Le maintien des droits ne remplace pas les contrats ni les autorisations propres à l’activité.

Le guide indivision et biens professionnels permet d’identifier les actifs concernés. Pour une entreprise agricole, consultez aussi les particularités de l’indivision agricole.

Le tribunal peut-il maintenir le logement ou un local professionnel ?

Oui, dans le cadre de l’article 821-1, si les conditions du bien et de la demande sont réunies. Sont visés la propriété du local d’habitation ou professionnel effectivement utilisé à cet usage par le défunt ou son conjoint au moment du décès, ainsi que les meubles qui le garnissent ou servent à la profession.

Le texte ne protège donc pas indistinctement tous les immeubles hérités. L’usage effectif à la date du décès doit être documenté. Le souhait de garder une résidence familiale, une location ou un investissement ne dispense pas de vérifier les conditions légales.

Source : Code civil, article 821-1.

Le maintien de la propriété indivise est différent des droits au logement du conjoint, d’un usufruit ou d’une attribution préférentielle. Ces questions doivent être examinées séparément avec le notaire. Retrouvez les protections du conjoint survivant et les distinctions entre indivision, usufruit et nue-propriété.

Qui peut demander le maintien : conjoint, héritier ou mineur ?

L’article 822 distingue la présence de descendants mineurs et leur absence. Il faut être habilité à demander le maintien et vérifier que les biens relèvent des articles 821 ou 821-1.

Personnes habilitées à demander le maintien judiciaire
Situation successorale	Demandeurs	Vérification complémentaire
Le défunt laisse au moins un descendant mineur	Conjoint survivant, tout héritier ou représentant légal des mineurs.	La minorité ne dispense pas de justifier le bien et les conditions du maintien.
Le défunt ne laisse pas de descendant mineur	Uniquement le conjoint survivant.	Il doit avoir été copropriétaire avant le décès ou l’être devenu du fait du décès.
Habitation, sans descendant mineur	Conjoint survivant remplissant la condition de copropriété.	Il doit aussi avoir résidé dans les lieux à l’époque du décès.

Source : Code civil, article 822.

La présence d’un enfant mineur n’interdit pas tout partage. Service Public rappelle qu’un partage amiable reste possible sous les conditions de protection applicables, avec représentation de l’intéressé. Un majeur protégé n’est pas, par cette seule qualité, un descendant mineur au sens de l’article 822.

Source : Service Public : partage des biens de la succession.

Pour ces situations, voyez les droits des indivisaires vulnérables. Le cadre général des héritiers est développé dans le guide de l’indivision successorale.

Combien de temps dure le maintien et peut-il être renouvelé ?

L’article 823 limite chaque décision de maintien à cinq ans. Le renouvellement peut aller jusqu’à la majorité du plus jeune descendant dans le premier cas de l’article 822, et jusqu’au décès du conjoint survivant dans le second. Ces limites ne créent pas un renouvellement automatique.

Par exemple, un maintien de cinq ans accordé lorsque le plus jeune descendant a neuf ans n’est pas une décision initiale de neuf ans. À l’échéance, un renouvellement doit être examiné dans le cadre légal. De même, la possibilité de renouveler pour le conjoint ne signifie pas qu’un premier jugement garantit la conservation jusqu’à son décès.

Source : Code civil, article 823.

Relisez le dispositif du jugement : biens visés, durée et conditions fixées. Préparez avant l’échéance les pièces actualisées, le budget et une solution de partage si le maintien prend fin. Une échéance manquée ne doit pas être remplacée par un accord oral supposé.

Les règles générales sont expliquées dans combien de temps une indivision peut durer. L’absence de durée maximale générale de détention ne change pas la durée d’une décision particulière.

Comment demander le maintien au tribunal et quelles pièces préparer ?

Faites préciser le fondement, la juridiction et les demandes par un avocat. L’article 1381 du Code de procédure civile renvoie les demandes fondées sur les articles 820, 821 et 821-1 au tribunal judiciaire, sous réserve des compétences du juge aux affaires familiales. Pour la succession, l’article 841 désigne le tribunal du lieu de son ouverture, qui ne correspond pas forcément au lieu du bien.

Sources : Code de procédure civile, article 1381, Code civil, article 841.

La procédure à utiliser dépend notamment d’une instance déjà engagée, de la nature de l’indivision et des prétentions adverses. Ne présentez pas le maintien comme une simple lettre au notaire : le notaire peut préparer les actes et les informations, mais une mesure contestée demande une décision judiciaire.

Pièces utiles selon le motif invoqué
Point à établir	Documents à réunir	Utilité
Droits et qualité du demandeur	Actes de décès, d’état civil, de notoriété et titres de propriété.	Identifier la succession, les personnes et les quotes-parts.
Usage du logement ou du local au décès	Bail, justificatifs d’adresse, contrats et documents d’activité.	Documenter l’usage réel et la situation du conjoint.
Risque économique ou reprise différée	Évaluations datées, éléments d’exploitation et calendrier motivé.	Expliquer concrètement le motif du sursis ou les intérêts du maintien.
Gestion pendant la période	Dettes, relevés, budget, assurances, travaux et propositions d’organisation.	Comparer les intérêts et la faisabilité du projet.
Désaccord et demandes des autres	Courriers, propositions d’accord, actes et décisions déjà intervenues.	Présenter le différend et les solutions discutées.

Cette liste est un guide de préparation, pas un ensemble de pièces obligatoires identique pour tous. Une expertise, un plan d’affaires ou un mandataire peut être pertinent dans un dossier ; aucun de ces éléments ne doit être annoncé comme une formalité automatique du maintien.

Si une assignation en partage est introduite, l’article 1360 exige notamment une description sommaire du patrimoine, les intentions de répartition et les démarches accomplies pour un partage amiable. Cette exigence ne signifie pas qu’une médiation est obligatoire dans toute indivision depuis une date donnée.

Source : Code de procédure civile, article 1360.

Notre dossier sur le partage judiciaire, sa procédure et ses frais détaille les opérations. Pour un blocage du règlement de l’héritage, consultez les causes et solutions d’une succession bloquée.

Comment gérer les biens pendant le maintien ?

Reporter le partage ne suspend pas l’entretien, les comptes et les règles de décision. L’indivision doit rester gérable pendant la période. Commencez par lire les conditions du jugement et les accords existants, puis distinguez les dépenses de conservation des autres actes.

Dans le régime légal, un indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation, même sans urgence. L’article 815-3 règle les pouvoirs d’administration et les décisions à la majorité d’au moins deux tiers des droits, avec information des autres, dans les limites du texte. Ce seuil ne permet pas de décider librement de tous les actes.

Sources : Code civil, article 815-2, Code civil, article 815-3.

Centralisez factures, encaissements et dépenses dans un état accessible aux autres. L’article 815-8 impose ce suivi à celui qui perçoit des revenus ou expose des frais pour l’indivision. Les fruits et revenus accroissent en principe à l’indivision, sauf partage provisionnel ou accord différent dans le cadre légal.

Sources : Code civil, article 815-8, Code civil, article 815-10.

Une occupation privative peut donner lieu à une indemnité, sauf convention contraire ; le seul maintien ne crée pas une gratuité générale. Les dépenses personnelles de conservation ou d’amélioration doivent être examinées dans les comptes selon l’article 815-13, sans promettre le remboursement automatique de toutes les factures.

Sources : Code civil, article 815-9, Code civil, article 815-13.

Pour organiser cette période, voyez la gestion d’un bien immobilier indivis, l’occupation et ses indemnités et le paiement des travaux. Les pouvoirs d’un représentant doivent être formalisés : missions et limites du mandataire.

Le maintien empêche-t-il les créanciers de saisir les biens ?

Non : le maintien n’est pas une protection générale contre les poursuites. L’article 815-17 distingue les créanciers pouvant agir sur les biens avant l’indivision ou ayant une créance de conservation ou de gestion, et les créanciers personnels d’un indivisaire.

Les premiers peuvent être payés sur l’actif avant partage et poursuivre la saisie et la vente des biens indivis. Les seconds ne peuvent saisir la part de leur débiteur dans les biens, mais peuvent provoquer le partage en son nom ou y intervenir. Les autres indivisaires peuvent arrêter cette action en réglant l’obligation dans le cadre prévu par le texte.

Source : Code civil, article 815-17.

Identifiez donc la dette, son titulaire, les garanties et l’acte de poursuite avant de conclure qu’un jugement de maintien protège le bien. Consultez les droits des créanciers et les protections des indivisaires. Une difficulté d’endettement et une demande de délai de partage peuvent nécessiter des réponses différentes.

Peut-on laisser sortir un indivisaire et conserver le bien entre les autres ?

Oui, une attribution prévue par l’article 824 peut être examinée. Lorsque certains souhaitent rester, le tribunal peut, selon les intérêts en présence, attribuer sa part à celui qui a demandé le partage. Si les fonds indivis sont insuffisants, les demandeurs financent le complément ; d’autres peuvent y participer. Les parts augmentent proportionnellement aux versements.

Cette attribution, souvent appelée attribution éliminatoire, organise une sortie ; elle ne consiste pas à contraindre le demandeur à rester. La valeur des droits, les comptes, le financement et les autres règles d’attribution doivent être vérifiés. Ce n’est pas un rachat garanti à un prix choisi par les propriétaires qui restent.

Source : Code civil, article 824.

Comparez ce scénario avec un accord de rachat, une convention et les autres solutions de sortie d’indivision sans vendre le bien entier. Pour une maison héritée, voyez le rachat entre frères et sœurs. Le calcul de la somme à verser est traité dans le guide de calcul de la soulte.

Questions fréquentes sur le maintien judiciaire de l’indivision

Le tribunal peut-il imposer de rester en indivision ?

Il peut différer le partage si un texte applicable et les conditions du dossier le permettent. Il faut distinguer un sursis, un maintien de certains biens successoraux et une convention. Le simple refus d’un autre propriétaire ne suffit pas.

Source : Code civil, article 815.

Quelle différence entre deux ans et cinq ans ?

Deux ans est le plafond du sursis au partage de l’article 820. Cinq ans est celui d’une décision de maintien au titre des articles 821 à 823. Il ne s’agit pas de deux durées au choix pour la même demande.

Sources : Code civil, article 820, Code civil, article 823.

Un enfant mineur bloque-t-il automatiquement le partage ?

Non. Sa présence ne dispense pas de vérifier les biens, les demandeurs habilités et les conditions du maintien. Un partage amiable peut aussi être possible avec les règles de protection et de représentation requises.

Sources : Code civil, article 822, Service Public : partage des biens de la succession.

Tous les héritiers majeurs peuvent-ils demander le maintien ?

Sans descendant mineur du défunt, la demande des articles 821 et 821-1 est réservée au conjoint survivant sous les conditions de l’article 822. Un héritier majeur ne peut pas invoquer ce dispositif simplement pour garder la maison.

Source : Code civil, article 822.

Le maintien est-il renouvelable indéfiniment ?

Non. L’article 823 prévoit les limites du renouvellement : majorité du plus jeune descendant dans un cas, décès du conjoint dans l’autre. Le renouvellement doit être examiné ; il ne résulte pas automatiquement de la première décision.

Source : Code civil, article 823.

Le conjoint peut-il demander le maintien du logement ?

Il faut contrôler l’usage au moment du décès et les conditions relatives au demandeur. Le maintien de la propriété indivise est différent des droits temporaires ou viagers au logement et de l’usufruit.

Sources : Code civil, article 821-1, Code civil, article 822.

Un jugement de maintien protège-t-il de toutes les saisies ?

Non. Les droits des créanciers restent à examiner selon la nature de leur créance et les règles de l’article 815-17. Ne déduisez pas d’un report du partage que toutes les poursuites sont suspendues.

Source : Code civil, article 815-17.

Faut-il obligatoirement une médiation ou un expert ?

Ces démarches ne sont pas des formalités universelles du maintien. Il faut préparer la demande avec un avocat ; en cas d’assignation en partage, les démarches amiables requises doivent être décrites. Les preuves et éventuelles mesures sont adaptées au dossier.

Sources : Code de procédure civile, article 1360, Code de procédure civile, article 1381.

Sources officielles et cadre de cette mise à jour

Textes consultés pour le droit français lors de la révision du 7 octobre 2026. Les exemples illustrent les distinctions juridiques ; ils ne rapportent pas des décisions de justice. Les titres, personnes concernées et demandes doivent être vérifiés pour chaque situation.

La version actuelle de l’article 841 tient compte de la loi du 7 avril 2026. Service Public signale que des précisions réglementaires sont attendues concernant la procédure du partage judiciaire. L’avocat vérifie les textes applicables à l’instance ; cette évolution ne transforme pas les plafonds des articles 820 et 823 en délai unique.

Christian Mahout est le fondateur d’Indivision Patrimoine, entreprise spécialisée dans l’acquisition immobilière. Cet article informe sur les situations de maintien ; il ne remplace pas l’examen d’un dossier par un notaire ou un avocat.

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