Mandataire en indivision : pouvoirs, missions et limites

mandataire dans une indivision

Le mandataire d’une indivision agit au nom des personnes qui lui ont donné pouvoir, dans les limites de sa mission. Il peut suivre les revenus, les dépenses et les contrats autorisés. Un mandat d’administration ne donne pas automatiquement le droit de vendre le bien, de signer tous les baux ou de régler seul un partage.

Mis à jour le · Par Christian Mahout, fondateur d’Indivision Patrimoine.

Ce dossier explique qui peut être désigné, avec quels pouvoirs et quel contrôle. Il distingue le mandat d’administration du régime légal, le gérant d’une convention et les mandataires successoraux. Pour rédiger l’ensemble d’une convention, consultez le guide de rédaction d’une convention d’indivision.

Accès rapide : types de mandat · pouvoirs · comptes · révocation · pièces à préparer.

Qu’est-ce qu’un mandataire en indivision ?

Un mandataire reçoit un pouvoir de représentation ; il ne devient pas propriétaire par cette désignation. Le Code civil définit le mandat comme un acte permettant d’agir pour le mandant et en son nom. Le mandat suppose l’acceptation du mandataire. La mission doit donc être identifiée avant de demander une signature ou un paiement.

Source : Code civil, article 1984.

Le mandataire peut être un indivisaire ou une personne extérieure dans les cadres qui le permettent. Son rôle dépend de l’acte ou de la décision qui le désigne. Le mot « mandataire » n’identifie pas une profession unique ni un pouvoir universel de régler tous les conflits.

Un membre de la famille peut centraliser les factures sans avoir reçu le pouvoir de conclure un contrat. Un notaire chargé des actes n’est pas, de ce seul fait, le gestionnaire quotidien de la maison. Un acquéreur potentiel de droits indivis n’est pas automatiquement chargé de représenter les vendeurs.

Pour situer les personnes et leurs droits, consultez le statut de propriétaire indivis. Le guide du cadre juridique et de la gestion aide à qualifier les décisions avant de choisir une organisation.

Pour situer la mission dans le dossier, voyez les droits et recours juridiques en indivision. L’accord sur une opération, le pouvoir de représenter une personne et la tenue des comptes doivent être examinés séparément.

Quels types de mandat faut-il distinguer ?

Le fondement juridique détermine la désignation, les pouvoirs et la fin de mission. Il ne faut pas appliquer automatiquement les règles d’un mandataire successoral à une indivision née d’un achat commun, ni confondre une procuration limitée avec une gérance organisée par convention.

Les principaux cadres de représentation
CadreDésignationLimite à retenir
Mandat général d’administration, article 815-3Au moins deux tiers des droits peuvent mandater un ou plusieurs indivisaires ou un tiers ; information des autres.Administration dans le cadre légal ; pas de pouvoir général de vendre.
Mandat tacite, article 815-3Un indivisaire gère au su des autres et sans opposition de leur part.Administration seulement ; pas de disposition ni de conclusion ou renouvellement des baux.
Gérant d’une convention, articles 1873-5 et suivantsUn ou plusieurs gérants, indivisaires ou tiers, selon les modalités convenues.Pouvoirs et contrôle régis par la convention et les limites légales.
Mandataire successoral conventionnel, article 813Les héritiers confient d’un commun accord l’administration de la succession à l’un d’eux ou à un tiers.Le régime du mandat s’applique ; cas particulier de l’acceptation à concurrence de l’actif net.
Mandataire successoral judiciaire, article 813-1Le juge désigne une personne qualifiée pour administrer provisoirement une succession.Mission et pouvoirs judiciairement définis ; les actes ne sont pas tous autorisés par la seule nomination.
Administrateur en application de l’article 815-6Le président du tribunal judiciaire peut nommer un indivisaire administrateur dans ce cadre.La décision fixe ses pouvoirs et obligations ; ce mécanisme ne se confond pas avec le mandat successoral.

Sources : Code civil, article 815-3, Code civil, article 1873-5, Code civil, article 813, Code civil, article 813-1, Code civil, article 815-6.

En cas d’acceptation de la succession à concurrence de l’actif net par au moins un héritier, l’article 813 impose une désignation judiciaire, même si tous souhaitent un mandat conventionnel. Cette vérification porte sur l’option successorale effectivement exercée.

Un mandat à effet posthume est encore différent : il se prépare avant le décès par acte authentique et suppose un intérêt sérieux et légitime. Il est en principe limité à deux ans ; cinq ans sont possibles dans les situations prévues, avec prorogation judiciaire éventuelle. Ces durées ne constituent pas celles de tous les mandats d’indivision. Service Public explique le mandat à effet posthume.

Pour replacer la représentation dans le règlement d’un héritage, voyez les règles de l’indivision successorale.

Le guide de la convention d’indivision et de la gérance conventionnelle replace la mission dans le contrat de maintien : durée, pouvoirs, révocation, information et comptes. Il aide à distinguer la fonction du gérant d’un mandat donné dans un autre cadre.

Pour des parts sociales détenues en commun, consultez le mandataire unique des titres indivis et les votes en société. Cette représentation ne se confond pas avec un mandat de gestion immobilière ou successoral.

Avant de définir la mission du représentant, consultez le régime de l’indivision et ses règles de majorité. Vérifier l’accord nécessaire à l’opération et vérifier le pouvoir de son signataire sont deux étapes distinctes ; le mandat ne doit pas être présenté comme une autorisation générale de vendre.

Comment désigner un mandataire sans confusion sur la majorité ?

Commencez par identifier le régime et calculer les droits des signataires. Dans le régime légal, le mandat général d’administration prévu par l’article 815-3 peut être donné avec au moins deux tiers des droits indivis, à un indivisaire ou à un tiers. Il faut informer les autres propriétaires ; à défaut, les décisions concernées leur sont inopposables.

Source : Code civil, article 815-3.

Exemple fictif : trois propriétaires détiennent 50 %, 25 % et 25 %. Les deux premiers représentent ensemble 75 % des droits. Ils dépassent les deux tiers pour une décision relevant de ce texte. Leur nombre ne suffit pas à déterminer la majorité et leur accord ne confère pas un droit général de vendre la maison.

Pour le mandat successoral conventionnel de l’article 813, les héritiers doivent agir d’un commun accord. Pour un gérant de convention, l’article 1873-5 prévoit les modalités convenues par accord unanime. Ce sont des cadres distincts du mandat général d’administration de l’article 815-3.

Sources : Code civil, article 813, Code civil, article 1873-5.

Un écrit permet de prouver la mission, l’identité des personnes représentées et l’acceptation du mandataire. Faites vérifier la forme requise pour l’opération : une liste de tâches envoyée par courriel ne remplace pas nécessairement la procuration attendue pour un acte notarié.

Précisez les biens concernés, les actes autorisés, la durée, les dépenses, les comptes et la rémunération éventuelle. Distinguez la personne qui prépare les devis de celle qui dispose du pouvoir de signer. Le dossier calcul des deux tiers des droits indivis détaille la lecture des quotes-parts ; les démarches notariales aident à préparer les actes.

Que peut faire le mandataire et quand faut-il un pouvoir supplémentaire ?

Chaque acte doit entrer dans les pouvoirs conférés et respecter le régime du bien. L’article 1988 distingue le mandat général d’administration du mandat exprès nécessaire notamment pour aliéner ou hypothéquer. Une autorisation donnée par certains propriétaires ne permet pas de transférer les droits des autres.

Source : Code civil, article 1988.

Pouvoirs à vérifier avant chaque opération
OpérationVérification du pouvoirPoint de vigilance
Centraliser les factures et tenir les comptesMission de suivi et accès aux pièces.Centraliser les informations ne vaut pas pouvoir de signer tous les contrats.
Encaisser des loyers et payer des facturesPouvoir d’encaissement, règlement et suivi des fonds.Les recettes et avances doivent rester identifiables et justifiées.
Signer un bail ou le renouvelerDécision valable et mandat adapté au bail concerné.Le mandat tacite exclut ces signatures ; certains baux ont un régime particulier.
Commander des travauxQualification des travaux, majorité applicable, mandat et financement.Une mesure de conservation ne permet pas d’ajouter librement une rénovation complète.
Vendre ou hypothéquer un immeublePouvoir exprès, droits représentés et accords ou autorisation applicables.Une mission d’administration ne suffit pas.
Agir en justiceTexte, mission, décision et règles de procédure concernés.Une représentation des propriétaires ne supprime pas l’intervention d’un avocat lorsqu’elle est requise.

La conservation doit aussi être distinguée de la représentation. L’article 815-2 donne à tout indivisaire le pouvoir de prendre les mesures nécessaires à la conservation, même sans urgence. Il ne donne pas automatiquement ces pouvoirs propres à toute personne extérieure désignée pour une autre tâche.

Source : Code civil, article 815-2.

Le gérant d’une convention représente les indivisaires dans la mesure de ses pouvoirs, y compris en justice, selon l’article 1873-6. Ses pouvoirs d’administration ont des limites légales ; une clause extensive ne suffit pas à les supprimer. L’article 1873-8 encadre les décisions qui les dépassent, notamment l’aliénation d’un immeuble.

Sources : Code civil, article 1873-6, Code civil, article 1873-8.

Pour vérifier un contrat concret, voyez le bail et la gestion locative d’un bien indivis ou les accords et paiements des travaux. Un projet de vente relève du dossier vente du bien indivis ; une difficulté d’accord peut nécessiter l’examen des voies judiciaires de vente.

Pour un local d’activité, consultez les pouvoirs de gestion et de signature sur un bien professionnel indivis. Le propriétaire, l’entreprise occupante et leurs représentants doivent être identifiés avant de conclure un bail ou d’engager une cession.

Pour un cabinet partagé, consultez les décisions et signatures en indivision pour les professions libérales. Le cadre de la profession, l’usage du local et le représentant de l’occupant doivent être identifiés séparément.

Quand demander un mandataire successoral judiciaire ?

Le mandataire successoral judiciaire intervient pour une administration provisoire de la succession dans les situations prévues par l’article 813-1. Le juge examine notamment l’inertie, la carence ou la faute d’un héritier, la mésentente, l’opposition d’intérêts ou la complexité de la succession.

Source : Code civil, article 813-1.

La demande peut émaner d’un héritier, d’un créancier ou d’une autre personne visée par le texte, ainsi que du ministère public. Le juge peut désigner une personne qualifiée, physique ou morale. Une nomination ne donne pas automatiquement le pouvoir de vendre tous les biens successoraux.

Lorsque la succession a été acceptée par au moins un héritier, l’article 814 permet au juge d’autoriser les actes d’administration. Il peut aussi autoriser des actes de disposition nécessaires à la bonne administration et en déterminer le prix et les stipulations. Il faut donc lire la décision et les autorisations effectivement accordées.

Source : Code civil, article 814.

La représentation d’un héritier défaillant au partage amiable et l’administration provisoire de toute la succession sont deux démarches différentes. Un courrier sans réponse n’établit pas, à lui seul, quelle procédure doit être engagée. Faites qualifier l’obstacle et les demandes par le professionnel chargé du dossier.

Hors de ce cadre successoral, les mesures urgentes requises par l’intérêt commun peuvent relever de l’article 815-6. Le président du tribunal peut y nommer un indivisaire administrateur en fixant ses pouvoirs et obligations. Le texte en vigueur depuis avril 2026 doit être utilisé pour apprécier ce recours.

Source : Code civil, article 815-6.

Pour préparer les faits, consultez les causes et solutions d’une succession bloquée. Si la demande porte sur l’attribution des biens plutôt que leur gestion provisoire, voyez le partage judiciaire.

Quels comptes le mandataire doit-il remettre ?

La gestion doit pouvoir être vérifiée à partir des décisions, des flux et des justificatifs. L’article 1993 impose au mandataire de rendre compte de sa gestion et des sommes reçues. Le simple envoi d’un solde bancaire ne permet pas de comprendre la nature de chaque recette ou dépense.

Source : Code civil, article 1993.

Dans l’indivision, celui qui perçoit des revenus ou expose des frais doit tenir un état à la disposition des propriétaires selon l’article 815-8. Pour le gérant d’une convention, l’article 1873-11 prévoit l’accès aux documents et un compte annuel, avec indication écrite des bénéfices et pertes.

Sources : Code civil, article 815-8, Code civil, article 1873-11.

Le mandataire successoral judiciaire relève d’un contrôle particulier : chaque héritier peut consulter les documents de mission. Chaque année et à la fin de la mission, un rapport est remis au juge et, sur sa demande, à chaque héritier. Ces obligations résultent de l’article 813-8.

Source : Code civil, article 813-8.

  • Décisions : mandat, convention, jugement, accords et preuve de l’information requise.
  • Recettes : loyers, indemnités, remboursements et date de réception.
  • Dépenses : devis acceptés, factures, paiements et personne ayant avancé les fonds.
  • Engagements : contrats signés, échéances, provisions et sommes restant dues.
  • Clôture : rapprochement des comptes, fonds à restituer et pièces à transmettre.

Prévoyez une fréquence de communication adaptée à la mission, en respectant les obligations applicables. Identifiez séparément les fonds reçus pour les propriétaires, les avances personnelles et la rémunération. Cette organisation aide à vérifier les comptes ; elle ne tranche pas à elle seule une créance contestée.

Le guide gestion des dépenses et des revenus présente les flux courants ; les comptes du partage doivent ensuite reprendre les postes selon leur qualification.

Si les comptes ou les décisions deviennent litigieux, consultez les démarches pour résoudre un conflit de gestion en indivision. Le dossier distingue la communication des justificatifs, la proposition d’accord, la médiation et les demandes judiciaires adaptées.

Si les demandes de comptes s’inscrivent dans un conflit entre proches, consultez protéger ses droits dans une indivision familiale en désaccord. Organisez les justificatifs, les demandes écrites et le contrôle des actes dans le cadre réel de la mission.

Pour intégrer la mission du mandataire au fonctionnement du bien, consultez organiser la gestion du bien indivis. La méthode relie les pouvoirs aux décisions, au budget et aux comptes à partager.

Si la mission comporte des paiements, examinez les pouvoirs bancaires du mandataire sur un compte indivis. Le mandat de gestion et la procuration acceptée par la banque doivent préciser les opérations et limites.

Si un outil de registre distribué est envisagé, voyez les usages possibles de la blockchain pour une indivision. La conservation d’un historique ne dispense pas le mandataire de vérifier les flux et de rendre compte avec les justificatifs.

Quelles responsabilités en cas de faute ou de dépassement de pouvoir ?

Le mandataire doit exécuter la mission et peut répondre des fautes commises dans sa gestion. L’article 1991 vise l’inexécution ; l’article 1992 vise les fautes et le dol, avec une appréciation moins rigoureuse des fautes lorsque le mandat est gratuit. La gratuité ne supprime donc pas toute responsabilité.

Sources : Code civil, article 1991, Code civil, article 1992.

Un défaut de paiement relevant de la mission, des comptes non remis ou un engagement signé sans pouvoir doivent être examinés à partir des actes et des preuves. Un résultat décevant ne suffit pas, à lui seul, à démontrer une faute. La mission, le dommage allégué et les circonstances restent déterminants.

Selon l’article 1998, le mandant doit exécuter les engagements contractés conformément aux pouvoirs donnés. Les actes accomplis au-delà ne l’engagent dans ce cadre que s’il les a ratifiés expressément ou tacitement. En présence d’un contrat contesté, faites examiner aussi les règles de représentation et la situation du tiers ; ne concluez pas automatiquement à la nullité de toute signature discutée.

Source : Code civil, article 1998.

Le gérant de convention répond comme un mandataire des fautes de gestion. Si ses fautes mettent en péril les intérêts de l’indivision, un indivisaire peut demander sa révocation judiciaire dans les conditions de l’article 1873-5.

Sources : Code civil, article 1873-10, Code civil, article 1873-5.

Présentez les difficultés de manière factuelle : opération, pouvoir invoqué, date, pièces, sommes et demande précise. Le dossier conflits fréquents en indivision aide à séparer le désaccord de gestion, les questions d’occupation et le refus de partage.

Comment fixer la rémunération et rembourser les frais ?

Il n’existe pas un pourcentage universel de la valeur du patrimoine applicable à tous les mandataires. Le montant dépend du cadre, de la mission et des dispositions convenues ou judiciairement fixées. Demandez un écrit précisant les tâches, le mode de calcul et les dépenses remboursables.

Dans le régime du mandat, l’article 1986 prévoit la gratuité en l’absence de convention contraire. L’article 1999 distingue la rémunération promise des avances et frais exposés pour exécuter la mission. La prise en charge de ces frais ne doit pas être confondue avec un salaire.

Sources : Code civil, article 1986, Code civil, article 1999.

Pour l’indivisaire qui gère le bien, l’article 815-12 prévoit le droit à une rémunération de son activité, fixée à l’amiable ou par décision de justice. Pour le gérant d’une convention, l’article 1873-10 prévoit une rémunération sauf accord contraire, déterminée selon les modalités du texte. Ces règles particulières doivent être rapprochées du mandat et des accords effectivement conclus.

Sources : Code civil, article 815-12, Code civil, article 1873-10.

La durée et la rémunération du mandataire successoral judiciaire sont fixées par le jugement. Elles ne peuvent être déduites d’une fourchette publiée pour un autre dossier. La présentation officielle des mandataires chargés de la succession distingue les missions conventionnelles et judiciaires.

Source : Code civil, article 813-9.

Avant l’engagement, faites préciser la périodicité, les éventuelles taxes, les opérations supplémentaires et les justificatifs attendus. Le dossier frais notariés et coûts d’indivision concerne les actes et opérations : ses montants ne constituent pas le tarif du gestionnaire.

Quelle durée et comment révoquer le mandataire ?

La durée et les modalités de fin dépendent du type de mission. Pour un mandat successoral conventionnel, les héritiers fixent une durée déterminée ou indéterminée. Pour le mandataire judiciaire, le jugement fixe la durée et une prorogation peut être demandée selon l’article 813-9. Aucune durée de deux ans renouvelable jusqu’à cinq ans ne doit être annoncée pour tous les mandats.

Source : Code civil, article 813-9.

Mandat relevant du régime général

Les articles 2003 et 2004 prévoient notamment la révocation et le retrait de la procuration. L’article 2007 permet au mandataire de renoncer en notifiant sa décision, avec des conséquences possibles si cette renonciation cause un préjudice dans les conditions du texte. Identifiez les mandants concernés et le régime applicable avant de modifier une organisation collective.

Sources : Code civil, article 2003, Code civil, article 2004, Code civil, article 2007.

La notification au seul mandataire peut être insuffisante envers les tiers ayant traité dans l’ignorance de la révocation. L’article 2005 impose de tenir compte de cette situation. Organisez donc la restitution des documents et l’information des interlocuteurs concernés avec le professionnel du dossier.

Source : Code civil, article 2005.

Gérant d’une convention d’indivision

Les conditions convenues doivent être lues d’abord. À défaut d’accord, le gérant indivisaire ne peut être révoqué que par l’unanimité des autres indivisaires. Le gérant extérieur peut être révoqué suivant les conditions convenues ou, à défaut, à la majorité des indivisaires en nombre et en parts. La révocation judiciaire pour faute mettant en péril les intérêts de l’indivision reste possible.

Source : Code civil, article 1873-5.

Mandataire successoral judiciaire

En cas de manquement caractérisé, le juge peut le dessaisir et en désigner un autre. Sa mission cesse aussi dans les cas de l’article 813-9 : convention d’indivision entre les héritiers, signature du partage ou exécution complète constatée par le juge. Ce sont les règles de cette mission particulière.

Sources : Code civil, article 813-7, Code civil, article 813-9.

Préparez un relevé de clôture, les contrats en cours, les fonds et les pièces remis au successeur. La fin de gestion n’est pas la fin de la propriété commune : consultez la durée de maintien en indivision ou les solutions pour en sortir selon l’objectif.

Quelles pièces préparer avant de confier la gestion ?

Un mandat utile part d’un dossier précis et d’une mission limitée aux actes nécessaires. Réunissez les documents existants, faites relever les actes qui demandent un accord supplémentaire et prévoyez comment les autres propriétaires recevront les informations.

Préparer la désignation et le contrôle
Point à définirDocuments utilesQuestion à faire vérifier
Personnes et droitsTitres, acte de succession, quotes-parts, éventuel usufruit.Qui peut donner pouvoir et pour quels droits ?
Régime applicableConvention, avenants, procuration ou décisions judiciaires.Mandat général, gérance ou administration successorale ?
Mission concrèteBiens, baux, échéances, factures et travaux envisagés.Quels actes sont autorisés et lesquels demandent un accord distinct ?
Gestion financièreRelevés, recettes, avances, dépenses et rémunération.Qui reçoit les fonds, paie et transmet les justificatifs ?
Contrôle et continuitéCalendrier de comptes, contacts et modalités de fin.Comment contrôler, remplacer et clôturer la mission ?

Une mission portant sur un immeuble loué peut préciser la réception des loyers et des factures, tout en soumettant un nouveau bail ou un chantier à une vérification séparée. Une mission successorale doit être coordonnée avec les opérations du notaire. Ces exemples servent à préparer les échanges, sans remplacer l’acte adapté.

Lorsque l’objectif est une cession, l’organisation de la gestion ne règle pas toutes les formalités de propriété. Voyez les étapes d’une cession de droits indivis et la préparation d’une estimation des parts. La gestion courante peut devoir se poursuivre pendant ce projet.

Pour relire une procuration avec les autres pièces du dossier, voyez les vérifications avant de signer ou donner pouvoir en indivision. Contrôlez les droits représentés, l’opération autorisée et les limites, en distinguant la décision de l’indivision du pouvoir de signature.

Questions fréquentes sur le mandat en indivision

Faut-il toujours l’unanimité pour désigner un mandataire ?

Non. Le mandat général d’administration de l’article 815-3 peut être donné avec au moins deux tiers des droits, avec information des autres. Le mandat successoral conventionnel de l’article 813 suppose un commun accord des héritiers. Une gérance par convention relève de ses propres règles.

Un tiers peut-il gérer l’indivision avec l’accord des deux tiers ?

Oui, l’article 815-3 permet un mandat général d’administration à un ou plusieurs indivisaires ou à un tiers. Il faut respecter les pouvoirs applicables et informer les autres propriétaires. Ce mandat ne confère pas une autorisation générale de vendre.

Le mandataire peut-il vendre la maison seul ?

Un mandat d’administration ne suffit pas. Il faut vérifier le pouvoir exprès, les droits représentés, les accords et les autorisations applicables. Pour une administration successorale judiciaire, le contenu de la décision et les autorisations données par le juge sont déterminants.

Encaisser les loyers donne-t-il le droit de signer un bail ?

Pas automatiquement. Le mandat tacite de l’article 815-3 exclut la conclusion et le renouvellement des baux. Il faut vérifier la décision de location et le pouvoir de signature. La centralisation des paiements ne prouve pas à elle seule une procuration suffisante.

Le mandataire doit-il fournir les comptes ?

Oui. Le mandataire rend compte de sa gestion. Le gérant de convention doit notamment rendre un compte annuel et communiquer les documents. Le mandataire successoral judiciaire est soumis au contrôle particulier de l’article 813-8. La fréquence et les destinataires dépendent du cadre.

La rémunération est-elle fixée à un pourcentage obligatoire ?

Non, aucun pourcentage universel de la valeur des biens ne vaut pour tous ces cadres. Le mandat, la convention ou le jugement déterminent la rémunération selon les règles applicables. Il faut distinguer le travail rémunéré, les avances et les frais remboursables.

Comment révoquer un gérant qui est lui-même indivisaire ?

Lisez les modalités convenues. À défaut d’accord, l’article 1873-5 prévoit l’unanimité des autres indivisaires. Un recours au tribunal est possible si ses fautes de gestion mettent en péril les intérêts de l’indivision. Ce régime diffère de la simple procuration.

Nommer un mandataire met-il fin à l’indivision ?

Non. Le mandat organise la représentation et la gestion. Il ne transfère pas à lui seul la propriété et ne partage pas le bien. Une cession, un rachat, une vente ou un partage demande des opérations et formalités distinctes.

Christian Mahout

Vous envisagez de céder vos parts indivises ?

Indivision Patrimoine étudie l’acquisition d’immeubles et de parts indivises à Paris et en Île-de-France. Notre service de rachat de parts indivises intervient comme acquéreur potentiel. Une offre éventuelle dépend de l’étude du dossier, de l’accord sur la cession et des formalités applicables.

Le formulaire ci-dessous concerne un projet de vente à notre société. Pour rédiger un mandat, contrôler une gestion ou demander une mesure judiciaire, adressez-vous au notaire ou à l’avocat adapté au dossier.

Demande de contact (#4)
Défiler vers le haut