Les règles de fonctionnement de l’indivision
Mis à jour le 07/05/2025
L’indivision est la situation, ou le régime juridique, dans laquelle deux ou plusieurs personnes exercent le même droit sur un bien immobilier. Ces propriétaires détiennent les mêmes droits c’est-à-dire des droits de même nature et sans qu’aucun des indivisaires n’ait de droit exclusif dessus.
Pour que cette situation soit durable dans le temps, il est nécessaire de respecter certaines règles. Ce sont les actes qu’il faut mettre en place pour la bonne gestion des biens indivis. Découvrez également ce qu’il faut savoir sur le régime de l’indivision.
En ce qui concerne les actes conservatoires
Les actes d’administration nécessaires à la conservation des biens indivis peuvent être réalisés par un seul indivisaire sans accord unanime. Ces actes sont, selon la Cour de Cassation « les actes matériels ou juridiques ayant pour objet de soustraire le bien indivis à un péril imminent sans compromettre sérieusement le droit des indivisaires ».
Toutefois, tous les indivisaires doivent financièrement y participer. Le financement des actes conservatoires peut être basé sur les fonds indivis.
Les indivisaires peuvent nommer une personne pour gérer ces actes et pour avoir, à sa disposition, les fonds indivis. Si les fonds sont insuffisants, ce dernier a le droit de demander un remboursement des sommes payées. Pour savoir comment gérer les dépenses et les revenus en indivision, consultez notre guide dédié.
En ce qui concerne la majorité des deux tiers
La bonne gestion d’un bien indivis suppose l’accord de tous les indivisaires. Certains actes, comme la vente du bien indivis, nécessitent une majorité des indivisaires, c’est-à-dire ceux qui détiennent, au minimum, deux tiers des droits indivis. Si vous vous demandez que veut dire 2/3 des droits indivis, nous l’expliquons en détail.
D’autres actes énoncés par l’article 815-3 du Code Civil, nécessitent aussi cette majorité :
- Les actes d’administration
- La délégation d’un mandat général d’administration
- La vente des meubles des biens indivis pour couvrir des factures (dettes ou charges)
Certains actes comme la conclusion et le renouvèlement d’un bail nécessitent, non pas la majorité des 2/3, mais plutôt l’unanimité. Pour en savoir plus sur les quelle majorité pour vendre un bien en indivision, consultez notre article dédié.
En ce qui concerne le mandat général d'administration
Pour simplifier les procédures et les actes liés à la bonne gestion d’un bien indivis, les indivisaires peuvent designer l’un d’entre eux, ou un tiers. Dans ce cas, il est nécessaire d’établir un mandat général d’administration.
Ce mandat peut être tacite. La personne désignée peut s’occuper seulement des actes d’administration et non pas des actes de disposition, de conclusion / renouvellement des baux.
Pour certains actes comme la vente, la conclusion et le renouvellement des baux, le mandat doit être exprès. Le mandat général d’administration facilite énormément la gestion d’un bien indivis, surtout en l’absence d’une convention d’indivision. Pour en savoir plus, consultez comment établir une convention d’indivision efficace.
En ce qui concerne l'unanimité entre les indivisaires
Certains actes nécessitent l’unanimité des indivisaires. En effet, l’unanimité est requise pour tout type d’actes pouvant modifier la destination d’un bien indivis. On parle ainsi d’actes dits « graves », qui dépassent « l’exploitation normale du bien l’indivis » et qui peuvent modifier la destination et / ou le sort du bien indivis.
Les décisions importantes nécessitent le respect de cette règle (donation à un tiers, revente, mise en place des règles de fonctionnement de l’indivision…). Cette règle est exigée et de principe pour tous les actes autres que les actes conservatoires. Pour en savoir plus sur l’indivision et les articles 815 et suivants du Code Civil, consultez notre article dédié.
L'intervention de la justice
L’intervention d’un juge est parfois indispensable pour gérer un conflit entre indivisaires. Les conflits peuvent naitre lors de nombreux évènements, surtout lors de la vente du bien indivis et dans les situations qui nécessitent l’accord de tous les indivisaires (unanimité). Découvrez quels sont les conflits les plus fréquents en indivision.
Faire appel à la justice est considéré comme une « mesure exceptionnelle » pour résoudre un problème et sortir d’une situation conflictuelle. La justice peut imposer à l’indivisaire d’accepter le choix des autres. « Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun. » Article 815-5 du Code Civil.
Le juge, peut, non seulement, ordonner à un indivisaire de respecter le choix des autres, mais aussi représenter l’un d’entre eux (représentant légal) s’il est dans l’incapacité d’exprimer sa volonté (maladie, absence…).
Mais ce n’est pas tout ! En saisissant la justice, les indivisaires qui détiennent, au minimum, 2/3 des droits indivis, peuvent forcer la vente du bien. Pour en savoir plus, consultez notre article sur comment forcer la vente d’un bien en indivision.
Dans ce cas, il est nécessaire de faire appel à un notaire. Les personnes qui ne sont pas en accord avec la décision des autres indivisaires disposent de 3 mois pour s’y opposer. Le refus, sera alors constaté par le notaire par un « procès-verbal de difficulté ».
La vente est autorisée devant le Tribunal Judiciaire. C’est ce que l’on appelle « la vente d’un bien indivis sans accord à l’amiable ». Le montant de la vente, après règlement des frais de justice, sera divisé au prorata des droits indivis. Pour comprendre le rôle du notaire dans l’indivision, consultez notre article dédié.
Les droits et devoirs des indivisaires
Les indivisaires disposent, chacun, de droits, aussi de devoirs et d’obligations, comme :
Le droit de sortir d'une indivision
La loi prévoit que « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention », article 815 du Code civil. Chaque indivisaire peut, à tout moment, demander le partage de la succession, la vente du bien ou de ses parts pour sortir d’une indivision. Pour plus d’informations, consultez nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et les 7 solutions pour sortir d’une indivision.
Les coindivisaires qui refusent le partage ou la vente peuvent saisir le Tribunal Judiciaire et c’est, dans ce cas, au juge d’imposer le maintien de la situation ou d’ordonner le partage. Pour en savoir plus, consultez quelles sont les situations où le tribunal peut maintenir l’indivision.
Le remboursement de frais
Si l’un des coindivisaires participe seul à des travaux (des travaux d’amélioration ou de rénovation par exemple) ou au paiement des frais / charges, il a le droit de demander aux autres un remboursement. Pour en savoir plus sur qui paie les frais en indivision, consultez nos articles dédiés.
Le droit de jouissance
La mise en place d’une convention d’indivision est nécessaire pour éviter les conflits et les litiges. Chaque indivisaire a un droit de jouissance et d’usage de sa quote-part. Les autres doivent respecter ses droits. La justice peut intervenir en cas de désaccord. Le juge, peut, dans ce cas, fixer les modalités relatives aux droits d’usage et de jouissance. Pour savoir qui peut vivre dans une maison en indivision, consultez notre guide.
Pour conclure
Bien que l’indivision semble être compliquée, ses règles sont simples, surtout avec le mandat général d’administration et la convention d’indivision. Les situations conflictuelles nécessitent l’intervention de la justice (partage judicaire par exemple). Les procédures judiciaires sont longues et coûteuses. Le plus important c’est de faire appel aux personnes compétentes et expérimentées pour suivre les bonnes démarches en cas de désaccord sur les modalités du partage / gestion d’une indivision.
Pour comprendre les différentes situations créant une indivision et leurs avantages, consultez notre article Bien comprendre l’indivision.
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