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Indivision : Article 815 et suivants

Dans la juridiction, l’indivision correspond à un régime au sein duquel plusieurs personnes exercent un droit de propriété sur un bien jusqu’au moment de son partage. Toutefois, si vous êtes un indivisaire, vous n’êtes pas tenu d’obligation de rester dans l’indivision. En effet, selon l’article 815 du Code civil, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ».

Comment gérer alors une indivision ? Quels sont les moyens d’en sortir si besoin ? Au cas où l’une ou l’autre de ces questions attise votre curiosité, vous n’avez qu’à lire cet article pour en avoir la réponse.

Quels sont les droits et devoirs d'un indivisaire ?

Vous ne le savez peut-être pas, mais en tant qu’indivisaire, vous devez payer les frais d’administration et les charges communes relatives au bien indivis. La somme de votre contribution au passif est proportionnelle à la part que vous détenez dans l’indivision.

Faudrait il également noter que s’il arrivait que vous payiez seul un créancier pour une dépense collective, vous avez le droit de vous retourner vers les autres indivisaires pour qu’ils vous remboursent la somme correspondant à leurs parts respectives.

De plus, selon l’article 815-9 du Code civil, chaque indivisaire a le droit d’user et de jouir du bien indivis. Ainsi, il est redevable d’une indemnité d’occupation vis-à-vis des autres indivisaires. Toutefois, les héritiers peuvent décider d’un commun accord que cette indemnité ne sera pas due si éventuellement l’un d’entre eux occupait seul un logement en indivision.

Par ailleurs, conformément à l’article 815-14, vous disposez aussi d’un droit de préemption qui vous donne la priorité lorsqu’un autre indivisaire souhaite céder ou vendre sa part du bien indivis. Ce dernier devra, dans ce cas, prévenir tous les autres indivisaires de son intention de vente en précisant les conditions de vente par acte huissier.

Dans le cas contraire, la vente sera considérée comme nulle. Il est également important de noter qu’en cas de préemption, vous avez un délai d’un mois pour transmettre votre décision par acte extrajudiciaire. Passé ce délai, votre déclaration de préemption sera considérée comme nulle.

Comment sortir de l'indivision successorale individuellement ?

Dans une indivision, chaque indivisaire dispose d’une quote-part de l’héritage. Pour sortir de l’indivision, il doit la céder, en la vendant ou la donnant. Les indivisaires disposent également d’un droit de priorité sur les parts des autres.

En effet, selon l’article 815-14 du Code civil, « l’indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l’indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir ». 

Il s’agit d’un droit de préemption qui explique le désir du législateur à permettre aux membres de la famille de conserver leurs biens et d’assurer la paix des familles. À cet effet, il convient de préciser qu’il ne suffit pas que la cession de droits indivis s’effectue en considération de la qualité d’usufruitier du cessionnaire, titulaire dans l’une des indivisions en cause de droits en usufruits pour délivrer la notification de la cession aux autres indivisaires comme le prescrit l’article 815-14.

Le désire de céder ses droits à un tiers est alors soumis au droit de préemption de chaque co-indivisaire. Ainsi, il est indispensable de notifier par voie d’huissier aux autres héritiers, avant la vente, le prix et les conditions de la vente projetée. Il faudra également notifier les noms, domicile et profession de l’acquéreur pressenti. Il est également à noter que les héritiers désireux de se faire substituer à l’acheteur n’ont qu’un délai d’un mois à compter de la notification.

Par ailleurs, certains indiciaires voulant détourner la cession afin de ne pas appliquer le droit de préemption sont parvenus à effectuer une donation. Cependant, la cour de cessation juge ces agissements d’acte frauduleux. Dans ce cas, la qualification d’un tel acte à titre onéreux constitue alors une sanction qui permettra aux cohéritiers de réclamer la nullité de la vente conformément à l’article 815-16 du Code civil, sauf pour une prescription.

Est-il possible de sortir collectivement de l'indivision ?

En ce qui concerne la sortie collective d’une indivision, le Code civil a prévu plusieurs dispositions pour mettre fin à une telle situation.

Comment vendre un bien de l'indivision en collectif ?

En effet, la sortie collective peut être une option favorable aux héritiers et pourrait leur permettre de recouvrer une liberté dans la gestion de leur patrimoine propre. Ainsi, la sortie de l’indivision pourra être effectuée si les indivisaires décident à l’unanimité de mettre fin à l’indivision sans d’autres soucis que le règlement des formalités notariales.

Dans ces cas, les co-indivisaires se partageront le montant de la cession. Si éventuellement l’un des indivisaires retire son consentement à la cession des parts, vous avez la possibilité de vous adresser au tribunal judiciaire afin d’outrepasser son opposition.

À cet effet, l’article 815-5-1 du Code civil prévoit : « sauf en cas de démembrement de la propriété du bien ou si l’un des indivisaires se trouve dans l’un des cas prévus à l’article 836, l’aliénation d’un bien indivis peut être autorisée par le tribunal judiciaire, à la demande de l’un ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis, suivant les conditions et modalités définies aux alinéas suivants.

Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis expriment devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l’aliénation du bien indivis.

Dans le délai d’un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires. Si l’un ou plusieurs des indivisaires s’opposent à l’aliénation du bien indivis ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal.

Dans ce cas, le tribunal judiciaire peut autoriser l’aliénation du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ».

Ainsi, l’article 815-5-1 permet la vente de biens de l’indivision en dépit de l’opposition de co-indivisaires lorsque les droits d’un ou de plusieurs indivisaires s’élèvent à deux tiers de l’indivision. Cela permettra de surmonter une crise de l’indivision et donc de la maintenir au lieu de la faire disparaitre.

Comment vendre un bien immobilier indivis ?

En principe, pour vendre un bien immobilier indivis, il est nécessaire d’avoir un accord unanime des indivisaires. En effet, selon article 815-3 alinéa 3 du Code civil, la mise en œuvre de tout acte de disposition en dehors de ceux visés au 3e du texte nécessite le consentement  pur et simple de tous les indivisaires. Ce texte prévoit un principe d’unanimité avant de procéder à la vente d’un bien immobilier indivis.

Indivision : comment faire le partage de la succession ?

Vous ne le savez peut-être pas, mais le partage de la succession peut se faire à tout moment de façon judiciaire ou à l’amiable.

Le partage amiable

Le partage amiable est la manière la plus simple et la mieux acceptée d’une sortie d’indivision. À cet effet, l’article 835 du Code civil prévoit dans son premier alinéa que « si tous les indivisaires sont présents et capables, le partage peut avoir lieu dans la forme et selon les modalités définies par les parties ».

Ainsi, les héritiers peuvent librement provoquer le partage. Pour assurer le respect de l’équité entre les co-indivisaires, il est nécessaire de connaitre la valeur réelle des biens et des parts de chacun. En réalité, cette valeur correspond à celle à la date du partage et non à celle de la valeur initiale d’entrée en possession du patrimoine. La détermination de celle-ci permettra de faire le partage équitablement afin de satisfaire chaque indivisaire.

Aussi faudrait-il noter que lorsque le patrimoine se compose de biens immobiliers, il est obligatoire de recourir à un notaire.

En ce qui concerne les modalités du partage, il y a plusieurs possibilités pour procéder à cette opération. Vous avez la possibilité de faire un partage des biens en numéraire c’est-à-dire en les partageant directement aux indivisaires ou en les vendant. Dans ce cas, il faudra veiller à faire des lots équitables entre chaque indivisaire. La composition des lots est libre, mais elle doit être plus ou moins identique.

Le partage judiciaire

Le partage judiciaire est nécessaire dans le cas où le partage amiable est impossible pour faute d’accord entre les indivisaires. Selon l’article 815-4 alinéa 1er du Code civil, « Si l’un des indivisaires se trouve hors d’état de manifester sa volonté, un autre peut se faire habiliter par justice à le représenter, d’une manière générale ou pour certains actes particuliers, les conditions et l’étendue de cette représentation étant fixées par le juge ».

Cette solution ne permet pas de forcer un partage, mais seulement de représenter une personne qui pourra valablement exprimer son point de vue.

Par ailleurs, des autorisations judiciaires prévues par les articles 815-5 à 815-7 du Code civil permettent de se passer du consentement d’un indivisaire sans que ce dernier ne soit représenté. Toutefois, il faudra noter que cette opération est subordonnée à certaines conditions strictes qui doivent être réunies afin de rendre la sortie facile.

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Christian Mahout

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INDIVSION PATRIMOINE, fondé par Christian Mahout, est spécialisé dans l’acquisition d’immeubles  et de parts indivises à Paris et en Ile de France depuis 40 ans.
L’expérience de Christian Mahout (plus de 300 immeubles acquis et rénovés à ce jour) lui permet de prendre des engagements d’acquisitions rapides tout en respectant une très grande confidentialité.

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