Bien indivis après rupture de Pacs ou concubinage

La rupture d’un Pacs ou d’un concubinage ne partage pas automatiquement un logement acheté ensemble. Commencez par identifier les droits de propriété et les engagements bancaires. Cette page concerne les couples non mariés ; pour un mariage, consultez le guide divorce et indivision.

Pacs ou concubinage : quels documents déterminent les droits ?

Après un concubinage

Les biens peuvent être personnels ou avoir été acquis ensemble en indivision. Pour le logement, rassemblez l’acte d’achat et les éléments de financement. La séparation n’attribue pas à elle seule une moitié de tous les biens à chacun.

Source : Service Public, séparation des concubins.

Après un Pacs

Vérifiez la date du pacte, sa convention et les éventuelles modifications. Le régime de séparation des patrimoines et une option pour le régime d’indivision ne produisent pas les mêmes effets. L’option de l’article 515-5-1 prévoit des biens réputés indivis par moitié, sans recours au titre d’une contribution inégale, sous réserve du champ d’application du régime et des biens qui en sont exclus.

Source : Service Public, effets patrimoniaux d’un Pacs.

Source : article 515-5-1 du Code civil.

Dissoudre le Pacs et traiter l’immeuble : deux démarches

La dissolution du pacte règle la fin du Pacs. Les anciens partenaires doivent aussi organiser le partage de leurs intérêts patrimoniaux. Un accord sur la rupture ne suffit donc pas à transférer la propriété du logement.

Préparez les documents de dissolution pour le notaire et identifiez les désaccords précis sur les biens. Le guide principal de sortie d’indivision compare les voies de cession et de partage.

Source : Service Public, dissoudre un Pacs.

Préparer une proposition sur le logement

Posez trois questions avant de discuter des montants : souhaitez-vous tous deux vendre, l’un veut-il conserver le bien, ou préférez-vous continuer à le détenir ensemble ? Présentez ensuite un projet comprenant la valeur retenue, le prêt, les comptes et les frais à faire établir.

• Vente ensemble : préparer une estimation et les conditions de la vente du bien indivis.
• Conservation par l’un : étudier l’attribution des droits, la compensation éventuelle et le financement.
• Conservation à deux : organiser l’usage, les dépenses et une future sortie avec une convention d’indivision.

Évitez de confondre une proposition de prix avec un accord complet. Le traitement du prêt et des dépenses doit être présenté séparément.

Le crédit doit être réglé avec la banque

La rupture ne met pas fin à la garantie des co-emprunteurs. Vérifiez la possibilité d’un remboursement ou d’une désolidarisation acceptée par la banque. Un transfert de propriété ne libère pas automatiquement celui qui quitte le logement de ses engagements bancaires.

Source : Service Public, garantie co-emprunteur.

Dossier pratique : propriété, occupation et dépenses

Pour faciliter l’étude, préparez un tableau avec une ligne par dépense ou recette, la date, la personne qui a payé et le justificatif. Séparez les apports initiaux, les échéances de crédit, les travaux, les taxes et les éventuels loyers.

Concernant l’occupation exclusive, examinez les accords et l’article 815-9 ; le simple départ de l’un ne permet pas de fixer automatiquement une indemnité. Le professionnel pourra qualifier les différents comptes.

Source : article 815-9 du Code civil.

Faire chiffrer la bonne opération

La fiscalité d’un partage consécutif à une rupture de Pacs ne doit pas être transposée automatiquement au concubinage. De même, une vente, un partage et une cession de droits sont des opérations distinctes. Demandez un devis décrivant l’acte envisagé, son assiette et les frais de financement.

Consultez les frais de notaire en indivision pour préparer les questions à poser, et les délais de sortie pour organiser le calendrier.

En cas de désaccord sur le projet

Consignez les points de blocage : valeur, financement, occupation, documents manquants ou refus du principe du partage. Cette préparation permet d’étudier un accord ou un recours adapté. Le droit de demander le partage est posé par l’article 815, sous réserve notamment d’un jugement ou d’une convention.

Source : article 815 du Code civil.

Si vous envisagez de céder vos propres droits, Indivision Patrimoine peut étudier votre projet d’acquisition, selon le bien et les formalités applicables.